购房前的知识补充

　　商品房本身是一种商品，但它不同于一般的商品，因其成交过程时间长，价格高，手续繁琐等特殊性，以致买卖双方经常产生一些纠纷。究其原因主要是购房者缺乏基本购房知识。

　　当然还一定要有一笔资金的支持，这笔资金的数额，决定了您在买房中的一切重要行为。20万元、50万元，还是80万元、上百万元，甚至更多，这些资金的不同准备，直接影响着您想购买物业的品质。并且对于商品房的一切相关知识您一定要做足功课。比如什么是住宅的开间、进深、层高和净高?什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率?等等名词解释，当然更重要的是哪些房能买，哪些房不能买。当您把这些基础信息了解全面后，您才能够真正的进入到实际看房的大军当中，所以您将来想买到一套好房，了解这些基础知识是必不可少的。

　　什么是商品房?

　　商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

　　1、内销商品房，指房地产开发企业通过实[1]行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围(目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾)出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。

　　2、外销商品房，指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物。

　　商品房的结构形式有哪些?

　　1、砖混结构住宅

　　砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。

　　砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐等。这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅;由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。

　　2、砖木结构住宅

　　砖木结构住宅的指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。

　　3、钢筋混凝土结构的住宅

　　钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。

　　4、住宅的建筑形式

　　根据《住宅设计规范》，民用建筑高度与层数的划分为：1层~3层为低层住宅;4层~6层为多层住宅;7层~12层为中高层住宅(也称小高层住宅);13层~30层为高层住宅;30层以上(不包括30层)为超高层住宅。

　　5、复式住宅

　　复式住宅一般是指每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为3、3米，而一般跃层式为5、6米)，其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等;上层供休息睡眠和贮藏用。

　　6、智能化住宅

　　智能化住宅是指将各种家用自动化设备、电器设备、计算机及网络系统与建筑技术和艺术有机结合，以获得一种居住安全、环境健康、经济合理、生活便利、服务周到的感觉，使人感到温馨舒适，并能激发人的创造性的住宅型建筑物。

　　7、住宅的开间

　　在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就自然间的宽度而言，故称为开间。根据有关规定，砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2、1米、2、4米、3、0米、3、3米、3、6米、3、9米、4、2米。但就中国目前大量建造的砖混住宅来说，住宅开间一般不超过3、3米。规定较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

　　8、住宅的进深

　　住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。根据有关规定，住宅的进深常采用下列参数：3、0米、3、3米、3、6米、3、9米、4、2米、4、5米、4、8米、5、1米、5、4米、5、7米、6、0米。为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件，从理论上讲，住宅的进深不宜过大。在住宅的高度(层高)和宽度(开间)确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足;如果人为地将狭长空间分隔，则分隔出的一部分房间就成为无自然光的黑房间。黑房间当然不适于人们居住，补救的措施之一是将黑房间用于次要的生活区，如储藏室、走道等，用人工照明来弥补自然光的不足;另一措施是在住宅内部建造内天井，将光线不足的房间布置于内天井四周，通过天井来解决采光、通风不足的问题。但内天井住宅也存在厨房串味、传声、干扰大、低层采光不足的问题。

　　9、住宅的层高

　　层高是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅建筑模数协调标准》规定，砖混结构住宅建筑的层高采用下列参数：2、6米、2、7米、2、8米。住宅的层高在不同时期、不同国家或相同国家的不同地区、不同历史文化背景之下都是有差异的。例如，中国传统的民居都造得比较高大，古代将相官邸或皇宫更是以不同的高度来区分等级的高低。而一些地震频繁、多火山的国家或地区，为抵御灾害，往往层高较低。中国出于对降低成本、节约建材、节约土地等经济指标的考虑，强调把住宅高度控制在2、8米左右。据测，层高每降低0、1米，造价就降低1%左右。一般来说，层高设计规律是层数越少，层高可相应提高;层数越多，层高可相应压缩。

　　10、住宅的净高

　　净高是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。

　　11、小区的规划建设用地面积和建筑面积

　　小区规划建设用地面积是指项目用地规划红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿化面积、建筑物构筑所占面积、运动场所等。小区的建筑面积是指住宅建筑外墙外围线测定的各层水平面积之和。它是用于反映小区建设规模的重要经济指标，计算时应依据建筑平面图，按国家现行统一规定量算。

　　12、建筑容积率和建筑覆盖率(建筑密度)

　　建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属物建设物除外。

　　建筑覆盖率又称建筑密度，是指建筑物基底占地面积与总面积的之比，除特别注明外，计算时一般包括附属建设物。

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