房价是怎样被定出来的 并非简单的成本加利润

　　

　一般老百姓在买房的时候，并不是很清楚一个楼盘的价格是怎么出来的，但这对行业内的人来说是一门必修课，让老百姓知道些这方面的知识也有必要。

　　连一棵树都不放过

　　小郑看中的楼盘要开盘了，他赶紧跑去售楼部去挑户型，但是不管怎么挑，他看中的那些户型，价格多多少少总是要高出他的接受范围。边套、楼层高的、远离马路的、面朝中心花园的……只要户型和这些元素沾上边，单价就会高出一截。

　　正当小郑不知从何下手的时候，他在工地现场发现有一幢楼的二单元门口正对着一株大樟树，树冠很大，售楼小姐说这是开发商做楼盘规划时特意保留下来的原生态树。小郑仔细观测了一番，发现这株大樟树大概有四五层楼那么高，如果他把房子买在四楼，青翠的树冠就可以永远装饰他的窗户和阳台。于是，他立即去对比了一下这幢楼不同户型的价格，发现拥有“树景”的户型在单价上居然高出同一楼层的没有“树景”的户型，也就是说开发商已经把这株大樟树算进价格系数中去了。这让小郑很感慨，开发商真是精明到家了，居然连一棵树都不放过！

　　我们知道，开发商通常是用“均价”或“起价”来吸引购房者的。但是购房者在挑房时很少能够用“均价”的钱买到自己喜欢的房子。因为不同的户型之间往往存在着价格系数，而价格系数通常是由朝向系数、位置系数、景观系数、设计系数、噪音系数、调整系数及阶段系数叠加组成的。也就是说，每套房的单价是根据各个户型的垂直位置(楼层)和水平位置(在一层楼中的位置)，以及每个户型的朝向、采光、通风等情况定出系数后，再与这幢楼拟定的“均价”相乘得出的，好朝向、好位置的户型当然系数就高了。

　　房价成本是这样算出来的

　　这么说起来，先是有“均价”，然后才有每一套房子的具体价格。那么，楼盘的“均价”是怎么算出来的呢？要算出“均价”，首先必须精确地计算项目的总成本。深圳博智堂广告公司的杭州区域总监袁绍国，最近正在为某房产项目做一份价格策略方案。通过他的成本测算表，我们可以清楚地了解开发一个项目所要支出的费用。袁绍国为我们详细说明了这份清单的具体内容，并明确揭示了一个项目的开发成本和销售净收益。

　　为了不泄露商业机密，袁绍国假设开发项目是市中心的一个中等规模楼盘，售价为15000元/平方米，毛坯房。现列出这个楼盘的成本测算清单：

　　土地费用：6210.00元/平方米。包括楼面价6000元/平方米，土地交易税费210元/平方米(按契税3%，手续费0.5%计算)。

　　相关手续费用：86.00元/平方米。包括人防费60元/平方米，测绘费6元/平方米，一书二证费和招标管理费其它费用20元/平方米。

　　建安费用：2071.00元/平方米。该费用项目较多，大致包括，场地平整费、勘测设计费、监理费、维护费、施工用水电以及打桩工程费、土建费用、装修工程费用等等。这项费用，随着节能、环保等相关要求提高，正不断增加。

　　配套费：695.50元/平方米。配套费包括大配套费用和小配套费用。其中大配套费和教育配套费总计405.00元/平方米。而小配套费包括配电贴费、自来水管道铺设费、煤气管道铺设费、绿化费等等。这些费用大多是政府规定的，有明确的收费标准。

　　除了以上四项，开发成本费用还包括物业维修基金(物业费用)51.80元/平方米、管理费(行政费用)100.00元/平方米和利息1180.00元/平方米。经过计算，市中心这家中高档楼盘的开发成本为10394.30元/平方米。

　　假定此楼盘的均价为15000元/平方米，并不意味着开发商就能赚到近5000元/平方米，因为还要扣除一系列的相关税费及财务成本。也就是说，还要减去19.6%的税费，包括印花税(销售收入×0.03%)、土地增值税预征(1%)、营业税及附加(5.55%)、所得税预征(15%×33%)以及销售佣金(2%)、手续费(0.08%)、广告营销费(3%)、财务成本(3%)。销售所得即是15000×（100%-19.6%)＝12060元/平方米。

　　经计算，该项目的利润则是12060-10394.3=1665.7元/平方米。袁绍国表示，这个项目的费用都是目前市场上的普遍行情，刚性需求决定了开发成本不可能有很大出入，这份测算清单还省略了一些小节方面的费用。如果再考虑到一些不可预期的因素，以及土地、建安费用不断提高，开发商实际的获利会更少。

　　成本揭秘能终结高房价吗

　　通过一番“烟雾缭绕”的计算，我们对房地产的开发成本应该有了一些了解。但是上述的成本计算并没有显示房地产是一个超高利润的行业，这似乎有点不让人感到“大快人心”。

　　不少人认为，公布商品房成本清单“让房价成本信息透明化，解决信息不对称的问题，房价就会更趋理性。”

　　上海社会科学院房地产业研究中心副主任陈则明，认为所谓“大快人心”的成本揭秘，是一项不可能完成的任务。他分析说，房地产成本中约占一半的是地价，地价又是一个非常不确定的因素。任何城市的地价都是动态的。在中国各城市的土地开发成本中，由于涉及动迁费用的不确定性，过去许多楼盘曾长期采用“秋后算账”办法，出现所谓的“零地价圈地”的现象，动迁成本是否合理，难以清算。政府公布的建安成本也只能是社会平均水平，对房价也不能起指导作用。试想，如果某开发商采用了新型的材料或技术，大幅度降低了成本，并采用超低价策略，政府是不是要以