跟着电影去看房 《十面埋伏》购房实用技巧篇

　　

闷热的天气，让很多购房者暂时放缓了买房的步伐，但是，他们对于身边每天不断变化着的楼市却从未放弃过关心，试图从各个方面来了解沈城房地产市场的一切动态。为此，阿瓜俱乐部工作人员全部出动，为您实地考察了沈城热点区域的开发现状、向知名楼盘售楼精英取来了买房真经，并咨询了法律专家对于银行贷款、签定合同的注意事项及验房收房的实战经验。通过这样的活动，我们希望，即使您不出家门，也能找到最满意的房子，即使没找到满意的房子，也希望这些购房实用技巧能让您在未来的买房过程中少走弯路。好了，让我们出发吧！ 　　

第一步 寻宝假期：地段选择篇

　　《寻宝假期》是一部探险类的喜剧片，片中有三个年轻人。他们所要找寻的宝贝是70年代的一宗悬案中传说遗失在丛林里的“库珀宝藏”。假期寻宝藏绝不是那么好玩，通过地图上的路线，三人驾驶的独木舟在急流里跌落到瀑布，受到神出鬼没的野人和巨大无比的棕熊的威胁，不过还好有身材惹火的断崖树屋里的美女陪伴。在影片结尾部分，他们在夜里被暴雨淋成落汤鸡时，三个浑身赤裸的大男人尴尬地搂在一起取暖时，他们终于意识到，即使没有找到意想中的宝藏，他们却找到了比宝藏更珍贵的东西。

　 第二步 十面埋伏：购房技巧篇

　　《十面埋伏》在武侠的包装下，讲述了一个爱恨情仇的凄美故事：两个捕快(刘德华、金城武饰)和逃犯(章子怡)的感情纠葛。当然这一切都是建立在接连不停的追杀中。张艺谋将“卧底”这个身份发挥到了他的武侠剧中，《十面埋伏》中除金城武之外，包括章子怡和刘德华在内的很多角色都有着双重身份。

　　楼市本身也是一个巨大的迷宫，购房的时候常常遭遇各种“埋伏”。为了帮你突出重围，本报记者特意为您寻找了几位业内人士，教授你逃离楼市“十面埋伏”的方法。

　　购买商业地产应从投资角度考虑

　　受访人：希尔斯联邦投资顾问 洪清行

　　从投资角度，我个人理解，购买商业地产要避免因买房而买房，要注意房地产的经营，使商业地产达到保值、增值、收益的目的，如果没有市场感觉的话，就要特别慎重了。

　　商业投资肯定有风险，虽然商业地产投资比起其他金融品类的投资风险更小一些，但是我们还是要注意投资的安全性。购买前首先要考虑个人的资金实力，然后决定买什么样房子，在哪个地段买，这个地段能产生多大的资金回报率。

　　资金投放后，要注意资金的安全性，一个人工作稳定、薪水稳定，那么投资的方向也是要稳定、安全的，把资金投放到政府鼓励的商业区中，比如北站、太原街、中街、五里河等，这些地区正是因为政策、经济的积累，形成一个比较成熟的区域。投资写字间、商务公寓北站、五里河区域比较理想，因为它是一个比较成熟的区域。

　　注意购房过程中细节

　　受访人：泰宸湖畔佳园的销售副经理 马晶女士

　　如何选择理想的住房？带着这些疑问记者专程采访了泰宸湖畔佳园的销售副经理马晶女士。

　　马晶告诉记者，购房是件大事，一定要慎重。首先要考虑到开发商的口碑及其项目的物业品牌。耳听为虚，眼见为实。要实地考察住宅的建筑质量、园区的规划情况、物业的服务项目等等。再有就是在购房前要看住宅的手续是否完备即五证是否齐全。在签定购房合同时要注意交工日期、交工标准、延期交房如何赔偿、房产证何时交到住户手中等细节。

　　在购房现场与售楼员接触也有一些技巧。首先一定要将你所需要的户型要求详细地表达清楚，这是售楼员为你准确选择户型的前提。通常售楼员的手中会有一些折扣，但在与其交流时要表示出你的诚意，购房意向明确售楼员才会将折扣让出来。

　　作为长期的投资，马晶建议购房者尽量选择理想的住房。

　　科学而审慎地选择别墅产品

　　受访人：香格蔚蓝项目的相关负责人

　　作为一种高端的地产产品，别墅向来是以较高的姿态傲立于整个房地产市场之内的。虽然随着目前市场的进一步成熟，人居生活品味的提高，价位殷实的别墅项目也逐渐出现并有所普及，但基于其产品的特殊性，在购买别墅产品时，我们仍然应该在选择上科学而审慎。据香格蔚蓝项目的相关负责人介绍，购买别墅产品主要应从以下几个方面加以甄别和筛选。

　　首先，看规模。别墅项目绝大多数地处城区外围，土地空间具有无可替代的优势。所以，别墅项目一般都在规模上比寸土寸金的城区住宅要大很多。然而这也不过是相对的说法，如果想购买别墅产品，应该选择那些真正大规模的别墅地产项目。

　　其次，看产品。无论买什么样的地产项目，产品的品质永远是最重要的，别墅尤其如此。因为别墅不同于一般意义上的房子，所以，其最大的不同还在于产品形态。

　　最后，看配套。应该说，配套是所有房地产项目都非常关注的硬性开发指标。因为生活的需要，配套的完善与否，将直接关系到相应项目的人气与销售前景，更关系到买房人以后生活的方方面面。

第三步 天下无贼：法律咨询篇

　《天下无贼》是冯小刚的一部著名贺岁片。男贼王薄(刘德华扮演)和女贼王丽(刘若英扮演)是一对扒窃搭档，也是一对浪迹天涯的亡命恋人。他们在一列火车上遇到了一个名叫傻根(王宝强扮演)的农民，他刚刚从城市里挣了一笔钱要回老家盖房子娶媳妇。傻根不相信天下有贼，王薄和王丽最初想对他下手，后来却被他的纯朴所打动，决定保护傻根，圆他一个天下无贼的梦想，并由此与另一个扒窃团伙(葛优扮演其头目)引发了一系列的明争暗斗。

　　当普通市民准备把半生或者一生积蓄拿出来买房子的时候，签定商品房合同这个过程就一定要格外慎重了，谨防陷阱。本报记者为此问题特地帮您找到了资深律师辽宁鼎泰律师事务所的杨功涵律师来给您提醒支招，也圆您一个“天下无贼”的梦想。

　　案例一

　　商品房认购书是否属于购房合同？

　　案例简介：王先生看中了一套商品住房，并与开方商签了认购书，并按要求付了3000元定金，约定在15日内协商签订正式合同。认购书签订后，王先生又不想购买此房了，并到售楼处要求退还定金。开发商则声称认购书就是合同，拒绝签订正式合同就属违约，其无权要求退还定金。

　　法律规定：《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》规定，认购书在一定条件下具有法律效力。该司法解释第5条规定，商品房认购、预订等协议具备《商品房预售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。也就是说，认购书是否属于购房合同，要看开发商是否取得了《商品房销售许可证》，而且要视认购书的具体内容而定，不能一概而论。

　　案例二

　　开发商不能兑现办理购房按揭贷款允诺买主可拒买。

　　案例简介：马先生与房产开发公司签订了《商品房买卖合同》，合同中约定房产开发公司向马先生出卖商品房一套，付款方式是首期支付30%，剩下的70％购房款由银行按揭贷款。合同签订后，马先生支付了首付，但由于房产开发公司向银行申请办理按揭的手续不完备，银行没有批准购房人可以按揭贷款，马先生以不能办理贷款为由，要求解除合同，但房产开发公司不同意，双方发生纠纷。

　　法律规定：最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息返还买受人。”

　　案例三

　　商品房买卖合同解除后，购房者能不能解除贷款合同？

　　案例简介：李女士与房产开发公司签订一份《商品房买卖合同》，约定以担保贷款方式付款，双方同时约定如果房产开发公司逾期交房超(房超博客,房超新闻,房超说吧)(房超博客,房超新闻,房超说吧)过5个月，李女士可以解除合同。合同签订以后，李女士又与银行签订了一份按揭贷款合同。但因房产开发公司逾期交房长达6个月，李女士依照合同约定解除了该商品房买卖合同。但是当李女士以商品房买卖合同已经解除为理由，要求解除与银行之间的贷款合同时，银行却不同意，双方发生争议。

　　法律规定：最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”

第四步 暗战：实地看房篇

　　《暗战》是香港著名的动作片导演杜琪峰的作品，两大实力派影星刘德华与刘青云在影片中有精彩的对手戏，两人饰演的大盗与警察均有勇有谋，实力不相上下，处处争锋，到影片的最后也没有分出胜负。

　　看房的过程虽然不像电影《暗战》那么惊心动魄，但是也是一场小小的“战役”，考眼力，考经验，真是不容易啊，本报记者又在为您出主意，把这些最具实战价值的经验教给您。

　　买房不容易，看房更重要。道听途说无济于事，关键是要亲眼目睹。但俗话说得好，内行看门道，外行看热闹。看房也是一门不小的学问，可千万别被看似华丽的外表蒙蔽了双眼，也许细微处大有文章。作为购房者，谁都想买到称心如意的房子，谁也不想房子越住越糟糕，那么如何才能看“好”房呢？关键是要抓住几个死角，逐一过目。

　　诀窍1：墙体 查看墙面是否平坦，是否潮湿、龟裂，可以帮助了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要，墙角是重量的支撑点，是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，是否有裂痕、水迹很重要，如墙角出现严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。

　　诀窍2：采光 采光也是购房者很关心的一个因素，它将直接影响居住品质的好坏。每套住宅卧室和使用面积在10平方米以上的起居室均应直接采光，且至少应有一间卧室或起居室具有良好的朝向，能直接获得日照，一般为南向，南偏东或南偏西不可大于45度。楼与楼的间距是否得当，采光是否良好，还应留意窗外情况，留意是否有影响通风、采光的障碍物等等，这一系列问题都应该在看房当天尽收眼里。

　　诀窍3：通风 通风是判断房子好坏的一个重要因素，也是影响居住品质的一个重要方面。要注意房屋的窗户是否够大，通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，检查一下房屋的窗户有无对着别人家的排气孔。住宅应有良好的自然通风，即应有在相对外墙上开窗所形成的穿堂风或相邻外墙上开窗所形成的转角通风，对单朝向的套型必须有通风措施。

　　诀窍4：格局 房屋功能的有效发挥有赖于格局的设计是否合理周全。理想的住房格局应该是：打开房门进入客厅、餐厅、厨房，而卧室不正对客厅，房间的活动区与休息区分隔合理。如果房屋格局不合理，会给以后装修带来很大麻烦。为了给以后节省点时间和金钱，那就要在看房时睁大你的双眼。所以看房时，房屋设计格局也是不容忽视的。

　　另外，除了白天看房外，也要在晚上对其物业进行踏勘，了解入夜后房屋附近噪音、照明、安全和真实的闲置情况。再如层高的房屋最好能在雨天看，这样可以了解房屋的渗漏情况；层低应在晴天看，这样可以了解房屋的采光情况等。 （BJF04）