买楼“定金VS订金”的大陷阱

　　

上海的杨先生前段时间就自己选中的一套商品房与开发商签订了认购书。双方约定，杨先生于签订认购书之日起4天内与开发商签订商品房买卖合同并交首期房款。杨先生若未按期签合同或未按时交付相关款项，开发商有权将杨先生认购的商品房另行出售并不退还定金。签约当日，杨先生交了4万元，开发商在收据上注有“订金”两字。

当时，开发商将一份没有盖章的认购书复印件交给了杨先生。4天后，杨先生没有去交首付款，也没与开发商签订正式的购房合同。因开发商在收据上将4万元注明为“订金”，杨先生认为这实际上已将定金变成了预付款，故诉至法院要求返还。经审理，法院驳回了杨先生的诉讼请求。

庭审中，开发商出具了盖章的认购书原件，法院认为，虽然收据上注明“订金”二字，但根据双方所签订认购书中的相关约定，可认定这4万元系定金，收据上写的“订金”仍系定金性质，而非预付款。

专家表示，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第118条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”杨先生没有正当理由拒签合同，故应对自己的未履约行为承担责任。他交的4万元定金属于担保性质，在其违约时，开发商有权不予返还。

中国建设银行上海市分行的律师分析说，从法律角度看，“定金”具有双重性质。首先，可作为合同的担保，以保证合同履行。其次，可以起到合同成立的证明作用。此外，定金作为一把双刃剑，还具有惩罚性。与“定金”相比，“订金”的概念并不规范，在法律上仅具有预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质。合同履行的“订金”只能抵充房款，不履行也只能如数返还。（BJF04/天闲）