2012年上海买房限购热点问题解答

　　问：我是上海户口，我老婆是外地户口，刚到上海，没有满1年的上海缴税记录。我们都没有房，这种情况限购吗?如果不限购，我老婆的住房公积金从外地账户(在外地已缴了好几年)转到上海后，可以马上用于住房公积金贷款吗?

　　答：夫妻共有，不限购。如果要用公积金，需拉复议单，6个月后才可使用。

　　问：外地人在上海购房的几点疑惑：在上海缴纳社保一年以上，这个社保都包括哪些?城保、镇保、综合保险都可以吗?个人所得税完税单是一年?社保和所得税税单是同时提供，还是二者提供一样?我和老公都在上海，如果从现在开始缴社保，两个人都缴和一个人缴有什么区别?

　　答：社保主要是指养老、医疗、生育等常规项目。城保、镇保可以，综保不可以。

　　个人所得税完税单必须是近两年的累计满一年的记录。社保和个税税单二选一。

　　两个人都缴，都可以上产证;如果一个人未缴，办理产权登记时，不予受理。但可通过夫妻更名实现。

　　问：年底前要买婚房，2013年结婚。首付是男朋友家里付的，以后按揭两人一起还，他家人说要以男朋友父亲的名字买，过四五年换大点房子的时候再用男友名字买。我是外地户口，用男朋友名字买房有什么问题吗?不写两个人的名字就算了，为什么要写他父亲名字?以后我付的按揭部分还有法可依吗?

　　答：这个问题属于物权归属的问题，需请专业律师解答。

　　问：结婚前我曾经购买了一套房子。产权是我的，全商业贷款。现由我父母居住，贷款还没有还清但所剩不多，可一次性还完。之后我和女友合资买了一套小户型，房产证第一位是女友名字，第二位是我的名字，贷款为女友的公积金+商业贷款。如今我俩已经结婚并添了宝宝，想将小户型置换成面积稍大的房子，不知该怎么才能排除在限购范围内。

　　答：从文字表述来看，肯定限购了。必须进行家庭内部人员更名手续，可采取买卖、赠与等方式。

　　问：我们是一对准新人(预计2012年6月领证)，目前双方持有房产如下：

　　女方：2010年8月通过公积金和商业贷款45万元购买位于松江一手房，产证上女方一人名字，是唯一一套住房。

　　男方：2011年6月通过纯公积金贷款25万元，购买嘉定一手房，产证上为男方和男方父母三人姓名，且是家庭唯一一套住房。

　　在目前限购政策下，双方结婚证未领以前是否还能再买一套，产证名字哪一方可以上?购房后按照现有的房产税，是否能够避免?购买成功后，再登记结婚领证是否可以?

　　问：结婚前，均可各再购一套。属于第二次购房，按人均60平方米计算房产税。

　　购房与婚姻登记不冲突。

　　问：限购令规定的“一定时期内限购一套”，有没有明确“一定时期”是多久?现有一套动迁房，最近准备再买一套给父母，因此打算先把动迁方房卖掉再换一套，是否非要等“一定时期”以后才能换房?

　　答：限购政策目前尚未明确“一定时期”内的具体期限。而就限购政策的退出时间，近期政府方面则已多次表示年内不存在撤销可能性。

　　从上文了解，购房者名下仅有一套动迁房，如其已婚，则其满足购买第二套房的要求。如未婚，其采取先卖后买的方式仍能够达到该需求。另外，即使其名下已拥有3套及以上房屋，已在限购范围，只需其父母具备购房条件，在新购房屋产证上只以父母名义，其仍能满足购买房屋给其父母的要求。

　　问：我和父母共同拥有2套房产。一套是在我18周岁前购入，一套是在我19周岁后购入，并且都是在上海限购令出台前购入的。我未出过钱，也没有贷过款，只是加了我的名字。现在还能买房吗?是婚前能买还是婚后能买?可以买的话房产税怎么缴?

　　答：按本市限购政策的最新解读来看，“本市户籍居民家庭的子女成年后，确因婚姻等需要、且该子女无产权住房，才可在本市限购1套住房，并严格按照现有政策执行”，同时明确 “该子女无产权住房”是指子女个人不单独拥有产权住房。

　　上述文中提及的购房者虽和父母共同拥有2套房产，但并无单独拥有的产权住房，其如出于婚姻等需求，是能够在本市购1套住房的。交易环节的契税按3%的额度征收。

　　至于婚前买还是婚后买，购房者需了解当地区域交易中心的具体操作政策。购房者与父母共有2套房产的情况下在部分区域，婚后可能面临限购的风险而丧失再次买房的机会。而婚期购买的话，不仅上文提及的购房者本人，即使是准配偶在无单独产权住宅的情况下也具有再次购一套房的条件，但一旦婚后购买则将被限购了。当然这主要还是视购房者的自身情况而定。

　　至于房屋购买后的房产税征收则以家庭为单位计算，如购房者未婚，则与父母合计按人均60平方米标准计算，超出部分按房产税征收标准每年定期付费。

　　问：我是上海户口，与父母同住，但房产证上只有我父母的名字。原先有另外一套住房，但是近期已售。由于我需要结婚，请问现在还能不能购买第二套住房?契税是多少?

　　答：上述文中提及的购房者在父母房屋产权中并未有名字，同时另一套房屋已售出，名下已无单独产权住房，故其具备再次购房的条件。

　　契税缴纳额度看购房者的自身条件及购房目标两方面。购房者此前是否存在购房记录，即原先已售出的那套住宅是否子女贷款购买的或子女是否持有过房屋等情况来决定所缴纳的契税额度。如是首套房身份购买的90平方米以下房源则契税额度仅为总价1%，首套购买非90平方米则是总价1.5%，非首次购房则总价3%，而购买非普通住宅的房源则一律按总价3%的额度缴纳契税。从上述问题中可以看到，购房者子女已明确为购买第二套住房，则按此条件，其契税缴纳额度将为总价的3%。

　　问：两年前我把现住的售后工房以工龄买下，此套房是否属于首套房?我还能买房吗，以首套房名义买还是二套房名义买?

　　答：如购房者此前名下已有其他房屋，则此以工龄购买的售后工房不属于首套房，反之则可属于首套房购房。

　　只要户籍家庭的购房者名下并无其他房屋，按现有的限购政策，其仍具备再次购房的条件，只是上述提及那套以工龄买下的售后工房产证一旦办下来后，无论房屋大小，购房者之后购买的房源将属于二套房名义，需承担首付六成，贷款利率上浮等二套房的购房要求。

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