杨天生：投资服务式公寓回报率达50％

　　《新地标》：如何挑选和辨别服务式公寓的优劣或真伪？

　　杨天生：第一，消费者在购买服务式公寓时，除了控制好总价之外，还要对产品所在的板块以及周边的情况做详尽的了解。在与开发商签订合同前，应进行以下几方面的工作：财务的分享，投资回报率、市场风险、政策规范、运行环境、经营管理的分析。

　　第二，就产品本身，服务式公寓除了服务档次，也就是所谓的星级之外，产品本身也有很大的差异。有很多的服务式公寓是由原来的烂尾楼改建而成，所以在建筑上难免存在很多缺陷，比如房型、建筑质量、产权等，在购买之前，要做仔细辨别。

　　第三，由于服务式公寓多为高层建筑，为了避免等电梯等日常生活上的麻烦，建议选择低区的房源更容易出租。由于服务式公寓多为一居室小房型，房屋的通透性似乎可以忽略，不必为了通透而刻意选择朝向特别好、特别正的房子，因为小面积的房子，不存在光照问题，也不必担心有死角。

　　第四，消费者在面积上不必追求过大，只要能满足日常的生活需求空间就可以了，否则只会造成浪费。但是日常的空间还是要有保证的，比如冰箱、洗衣机的位置要留充分；如果是一居室，还要考虑床的摆放位置，以免进门就让客人看到床这样的大忌。而从投资角度说，小户型的出租率是非常高的。

　　第五，由于服务式公寓多没有阳台，因此洗衣晾衣是个大难题，但是公寓一般都会提供洗衣服务，业主要考虑到这一点。另外，安全也是不容忽视的问题，虽然物业服务会在一定程度上保证业主的安全，但是，酒店式公寓一般不安装防盗门，因此，日常生活中要特别留心居家的安全。

　　《新地标》：如何投资服务式公寓？

　　杨天生：服务式公寓运作成本低一些，收入也比酒店高。因为酒店有许多短期租住人士，所以入住率不稳定。而服务式公寓入住率一般比较稳定，租客入住大多大于一个月。并且平均人口少，人员素质相对整齐，所有安全性也好。服务式公寓利润率达到50%，而酒店低一些，平均利润率只达30%。

　　对于服务式公寓来说，地理位置非常重要，这样才能保证客源，比如万国公寓，位于使馆区。而别墅扎堆的地方肯定不会出现成功的酒店式公寓。除了对商务环境有所苛刻，周边是否设有大型Shopping mall也是保障投资回报率的重要因素。另外，有投资前景的地段也可以考虑，即看是否有持续客户群的介入，比如一些新兴的工业园区等。这类地段目前房价不高，最适合投资。

　　服务式公寓的服务最为重要，较好的品牌，物业设计的合理性、使用性和舒适性都要有一个好的保障。目前北京市场出现了许多零散销售的公寓，这种产品的服务是否跟得上，管理很重要。

　　这种散售而又没有好的品牌来运营的话，小业主各自为政，家电、床单等不能统一调配，成本增加外，也无法保证很好的服务。而在投资这类产品时就必须特别注意了。

（杨天生：世邦魏理仕住宅部董事）