保障二手房交易资金安全

保障二手房交易资金安全

　　房产交易不像其他商品交易那样可以“银货两讫”，如何确保交易资金的安全就成了大问题。二手房交易双方在签订房地产买卖合同，交付部分或全部房款后，才能到房地产交易中心办理产权登记、审核、过户等手续，这样就形成了一个时间差，容易导致欺诈行为的发生。如何才能在买卖之间建立信任的支撑点，搭建安全的交易平台？目前可行的方法是，通过第三方介入，对买卖进程及房款进行全程监控。
　　第三方之一　交易中心
　　各区房产交易中心设立资金监管服务窗口，直接为交易双方提供安全交易保障。在二手房交易期间，双方的购房款和产权证交由房产交易中心监管窗口统一管理，待产权转移登记完成后，再由监管方通知买卖双方同时领证、领款，做到银货两讫。
　　第三方之二　商业银行
　　以工商银行推出的二手房资金划付承诺函业务为例。银行通过对交易过程和买家借款能力的评估后，给出贷款承诺，并将买家的首付款先存在银行的监管账户中监管起来，等产权过户和银行抵押手续办妥后，再分别将首付款和银行贷款划至卖家指定的账户。办理了该项业务，买家不用担心首付款的安全，卖家也不用担心收不到尾款。该项业务还对手拉手客户开放，双方可以直接到银行办理抵押、贷款手续，并委托银行办理交易、过户手续，双方还可以省下房产交易中介费用。
　　例如购房者阮先生与卖家谈妥房子成交价为50万元，首付款30％。双方到工行按揭网点后，阮先生向银行提交资料（身份证、买卖合同及借款申请所需的相关资料），银行当场进行审核。审核通过后，买卖双方就与银行签订《资金划付承诺函》，阮先生同时签订《个人住房担保借款合同》（贷款金额35万元），另外保险等事宜也同时完成。随后银行和与其签约的专业从事按揭服务的中介公司为阮先生和买家办好了全部的产权过户、抵押登记等手续。在产权过户之后，银行就将帐户中的首付款15万元转到卖家指定的账户，在抵押手续办妥（即银行拿到他项权力证明）后，35万元贷款也划至指定账户中。由此，在工商银行、房地产交易中心和按揭服务公司的合作下，阮先生和卖家安全地完成了整个二手房交易过程。阮先生实际共需支付各项税费12680.5 元，上家则只支付五百元左右的费用。
　　另据工行房贷专家透露，如果买家仅要求首付款监管，不在银行贷款，工行同样可以提供首付款监管服务。如果上下家要求银行在取得收件收据（将材料送到房地产交易中心）后就把房款给上家（约比他项权证放款早三周），那么只要能有一定资质的中介公司担保，银行可以见收据放款，以满足买卖双方尽快交房的需要。
　　以普陀房地产交易市场推出的资金保障服务为例。该项服务由普陀房地产交易管理有限责任公司承担，在该市场进行二手房买卖交易，管理公司作为中立的第三方介入，进行全程监管。资金管理时间自房款解入管理公司账户之日起，至买入方领到房地产权证之日为止。在资金管理期间，因出售方和买入方原因使物业交易不能实现，由当事方协商解决，如协商不成，则各方恢复原状，与管理公司无关。
　　办理手续：1.买卖双方签订房屋买卖合同；2.买卖双方同普陀房地产交易市场管理公司签订《资金保障服务协议》；3.买方将购房资金的全部（分批）交付市场管理公司指定的银行资金保障服务专用账户；4.办理产权登记过户手续；5.委托市场管理公司直接领取房地产权证；6.房屋交易成功完成后在双方无异议的情况下，管理公司将房地产所有权证和购房款于买卖双方当面交割。
　　各方责任：管理公司只对出售方和买入方交付给他的资金进行管理。余额资金不到位，发生纠纷，由买卖双方自行解决。
　　出售方应确保产权无争议，如由于出售方原因导致房屋无法交易，管理公司将代为管理的房款如数退还给买入方。
　　买入方应按合同约定的付款方式及付款时间及时将房款解入管理公司账户，如违反约定未准时解入房款，管理公司及时通知买卖双方，由买卖双方直接进行交涉，与管理公司无关。
　　买卖双方在中介（或担保）公司的监督下完成交易全过程，并确保贷款资金及时到达管理公司账户。如无中介（或担保）公司参与，交易过程由买卖双方互相监督。管理公司在买方产权证领取后三天内通知买卖双方前来取款、领证。
　　第三方之三　管理公司
　　以上海爱建立好信房地产经纪有限公司推出的履约保证制度为例，由专业金融机构信托公司负责流程审控与产权管理作业，并担负资金保证的责任。
　　各方责任：签订买卖契约后，若发生由于卖方的原因，导致无法完成产权移转登记，即由爱建信托将买方已给付的资金返还给买方。
　　签订买卖契约后，当卖方依约将产权移转至买方名义下后，若发生由于买方的原因，导致未能结清尾款（或买方的贷款已到位却发生买方恶意违约不给付），并解除买卖契约且无法恢复产权至卖方名义下的情况时，即由爱建信托代替买方负担其未能给付之资金，确保卖方能完整取得出售房产所应得的全部资金。当卖方依约将产权移转至买方名下前，若发生由于买方的原因导致解除买卖契约时，即由爱建信托依据买卖约书的约定，结算信托专户资金后依约没收，交付卖方。
　　第三方之四　信托公司

以普陀房地产交易市场推出的资金保障服务为例。该项服务由普陀房地产交易管理有限责任公司承担，在该市场进行二手房买卖交易，管理公司作为中立的第三方介入，进行全程监管。资金管理时间自房款解入管理公司账户之日起，至买入方领到房地产权证之日为止。在资金管理期间，因出售方和买入方原因使物业交易不能实现，由当事方协商解决，如协商不成，则各方恢复原状，与管理公司无关。
办理手续： 1.买卖双方签订房屋买卖合同； 2.买卖双方同普陀房地产交易市场管理公司签订《资金保障服务协议》； 3.买方将购房资金的全部（分批）交付市场管理公司指定的银行资金保障服务专用账户； 4.办理产权登记过户手续； 5.委托市场管理公司直接领取房地产权证； 6.房屋交易成功完成后在双方无异议的情况下，管理公司将房地产所有权证和购房款于买卖双方当面交割。
各方责任：管理公司只对出售方和买入方交付给他的资金进行管理。余额资金不到位，发生纠纷，由买卖双方自行解决。
出售方应确保产权无争议，如由于出售方原因导致房屋无法交易，管理公司将代为管理的房款如数退还给买入方。

买入方应按合同约定的付款方式及付款时间及时将房款解入管理公司账户，如违反约定未准时解入房款，管理公司及时通知买卖双方，由买卖双方直接进行交涉，与管理公司无关。
买卖双方在中介（或担保）公司的监督下完成交易全过程，并确保贷款资金及时到达管理公司账户。如无中介（或担保）公司参与，交易过程由买卖双方互相监督。管理公司在买方产权证领取后三天内通知买卖双方前来取款、领证。
第三方之五　律师事务所
　　律师事务所运用司法手段监管不动产交易模式。由中介公司负责上下家的买卖配对，律师事务所负责办理贷款、产权过户等手续，房款则通过特批的监管账户支取。
　　安全是该模式最大的优点。除了律师事务所自身公信力较高以外，该模式中的资金监管还有别于目前中介公司的自营自监的形式，并有别与银行、交易中心等部门的房款监管。例如德尚律师事务所经中国人民银行上海分行特批，开设了一个专门的房款监管账户。买家直接把房款存入监管账户，若有按揭贷款，也直接划入监管账户，律师事务所凭房屋买卖合同、小产证等书面材料出具放款通知单给银行，银行凭通知单把房款划入卖家账户。整个过程中，律师事务所不直接经手房款。德尚律师事务所还投保了律师风险责任险，万一因律师事务所的过错导致买卖双方或中介公司受损，将承担赔偿责任。
　　在这种模式中，律师事务所站在中立的立场上，对买卖双方、中介公司负责，能够较好地保证交易的安全。对买卖双方来说，在保证买卖安全的同时，还可以避免被赚差价，因为整个交易过程是透明的。
　　资金不安全之表现
　　主观性不安全因素中介公司暗捣鬼目前，绝大多数二手房购房款都是由经办中介公司经手操作。在买房付款到拿产证之间有一个时间差，有的中介公司会利用这段时间做手脚。最常见的有两种：一种是卷走资金。这是一种最恶劣的行为。一些不法中介“打一枪换个地方”，骗到一家算一家，在收到买方的首批购房款后，立即卷款走人，客户投诉无门。随着中介市场逐步走向规范，这种现象越来越少。另一种是占用资金。中介公司占用客户资金为己谋私，有的被用于中介公司（或业务员）收购房源资金，有的被业务员用于炒股票，有的被用作公司投资资金。
　　交易一方没诚信在房屋有多个共有人的情况下，其中一个共有人擅自卷走买家支付的房款或挪作他用。
　　在房屋过户被交易中心受理后，下家延迟付款或拒绝付款。
　　客观性不安全因素若买家部分房款来自银行贷款，在买房人的资信未能通过银行审查的情况下，房款可能出现延迟支付，甚至会导致买卖无法成交。

房地产时报