四大误区易引发房屋买卖官司

　　

近年来，房屋买卖官司随着商品房成交量的放大也呈现不断上升的趋势。据不完全统计，各地法院受理的案件中有近半数是商品房买卖纠纷引起的诉讼。为让购房人从这些前车之鉴中吸取教训，明明白白购房，近日，笔者对法律界人士进行了采访。业内人士认为，房屋买卖纠纷引起案件数量上升的原因是因为存在四大操作误区：

广告宣传误区

带来承诺难兑现

很多诉讼是因广告宣传而起。在对楼盘的宣传中，开发商过多使用溢美之词形成一股潮流。开发商对楼盘的规划环境、价位等极力进行包装，而直接面对购房客户的售楼小姐更是利用楼宇沙盘模型大做文章，让购房者觉得买到了“便宜”：优美的环境、低廉的价位并能享受到开发商无微不至的人文关怀。实际上，一旦购房者拿到钥匙踏进自己的房屋，往往发现开发商描述的各种美好景象与现实相距甚远，于是产生一系列纠纷，在购房者与开发商无法协商一致的情况下，购房者只好诉至法院讨说法。

在一起广告引发的案例中，开发商以“高品质的居住环境、超大的楼间绿地空间”作为吸引购房者的主打思路，并展现规划范围内只盖3栋楼的“实景”。而实际上，开发商在购房者入住后又在规划范围内建了两栋楼，5栋楼挤在一起，楼间狭小，与原来的宣传产生了巨大落差。在诉讼中，开发商又拿出开发许可证的批件，造成法官不能认定为违章建筑，只能以民事补偿进行判决。

办证误区

导致产权证办理遥遥无期

“综合验收边验收边入住”是很多开发商采取的盖房、售楼手法。开发商对业主连称“各项验收已经合格，相关手续正在办理之中，所有证件很快就会发到手中”。其实这样的开发商往往是在打“擦边球”，违规进行销售，诱导购房者进入开发商设计的圈套中。法官审理此类案件，需要对开发商的销售许可证等进行审查，往往会发现有些项目根本就是没有经过房地产行政管理部门审批的违章建筑，开发商与购房者约定的“一个月办好产权证”等承诺纯属镜花水月，不可能兑现。而一部分开发商虽然是“持证上岗”，但因为资金周转等问题来不及验收合格就让购房者领取钥匙入住，而在房产证问题上采取拖延战术，尽量往后拖。

业内人士认为，从法律角度讲，业主领不到房产证是权利严重被侵犯的一件事。因为房地产抵押、担保、上市交易、出租等都需要房产证来证明房主对房屋的权属，没有房产证这些权益无法实现。

装修条款误区

让业主感觉“吃亏上当”

现在房屋买卖都是由开发商提供的统一买卖契约文本，属格式合同。一般情况下，装修条款约定较笼统且过于原则，如双方合同中表述为“大理石地面、花岗石外墙与进口洁具、厨具”，而实际入住时业主发现，大理石地面材料实为人造大理石，而进口洁具、厨具实际上是国内产品，只是贴上外国商标。在案件审理时，开发商使用人造大理石没有违约，因为当初在签合同时并未讲明一定要天然大理石。而进口洁具是合资厂生产，确是外国品牌，也符合约定。

业内人士认为，使用这些产品使造价和装修档次与业主所想象的差距较大。对这种装修条款约定不明确，双方解释条款意见不一的情形，法官一方面对格式条款按《合同法》有关规定以不利于合同提供方即开发商的解释为准，一方面对其中双方约定条款，根据双方举证并参照楼宇价位对装修档次进行判断，判决开发商对明显装修不符合标准价位的部分补足差价，补偿业主损失。

面积误区

造成房屋“缺斤短两”

房屋面积“缩水”、“涨水”是业主入住时常常遇到的问题。实际居住面积小于开发商所宣传的面积就是“缩水”，对业主来讲是一种缺斤短两行为；对实际居住面积超出宣传面积的“涨水”不仅使业主要承担多出部分的房价，入住后还得多支付物业管理费、取暖费等，加重业主负担。在审判实践中，到底房屋实测面积该谁说了算，开发商委托的房地产测绘部门实测报告是否需要当庭质证，从审判程序上说不存在问题：对房地产测绘部门人员的测绘过程、测绘方法，如果法官认为测绘报告未按规范进行，可以不予采信。

业内人士认为，购房者与开发商签订房屋买卖合同时应更详细，以减少条款解释上引起的异议。