买房签约应当实名制

　　案例一：丈夫以妻子名义为妻子买房，丈夫付款。但买房后，夫妻的感情由于种种原因发生了变化，导致离婚。丈夫向发展商要求退房，并将房款退还给丈夫。但发展商拒绝了丈夫的要求，理由是丈夫并没有取得妻子的同意。根据我国法律的规定，夫妻关系存续期间所购置的房屋属于夫妻共同财产。尽管丈夫出钱，但是，由于产权登记的是妻子名字，所以妻子是产权人，只有产权人才有处分权，而丈夫不是产权人，所以丈夫一般情况下没有权利处分妻子的房产。所以，发展商的拒绝是合理的。

　　案例二：公司与一位职工约定，以该职工名义买了一套商品房给这位职工住，房款是由公司支付的，产权实际归公司，所有的产权手续都放在公司。现该职工离开公司，公司要求这位职工搬走并将产权人名称改为公司，而该职工拒不配合，如何处理?

　　回答：就这个问题，我作了这样的解释：根据中国目前的法律规定，产权以登记为准。也就是，产权证上登记为准的名字，那么该产权就属于谁，而不管房款是由谁支付的。公司尽管替职工支付了房款，而产权登记在职工名下，那么该房屋产权应该归该职工。但是，公司可以基于与该职工的约定，要求该职工偿还购房款，实际上公司与职工之间形成一种债权债务关系，公司可以基于这种债权债务关系起诉该职工，要求该职工要么还钱要么改产权。就这个问题，国外的一位律师说，上述这样的关系在国外是属于一种信托关系，委托人可以持有关证明直接向有关机关要求更改产权名。由于中国没有信托法，对于信托关系没有明确的法律规定，所以处理这样的问题，只能按合同法或民法的有关规定处理。

　　上述案例中存在着这样共同的法律关系：一个是买家与发展商之间的买卖关系，另一个是买家与付款人之间的关系。一般情况下，买家与付款人之间的关系不影响买家与发展商之间的买卖关系，即应保护善意的第三人发展商的合法利益。处理上述纠纷，本人认为，应始终贯彻\"房屋产权以登记为准\"的法律规定，即买卖合同(取得产权证之前)或房屋所有权证上登记谁的名字，产权就属于谁。如果出现解约情况，发展商首先应把退房款退给买家，由买家与付款人自己处理\"内部矛盾\"。为了避免不必要的麻烦，我建议，发展商在遇到买房人与付款人不一致时，要求付款人对付款情况做出书面承诺、说明或备注，以便更好的说明事实情况。以上仅仅是本人个人的一点理解和看法，欢迎大家共同探讨。