购房功课：买二手房 先去房管局“排雷”

二手房交易一般都是个人之间的买卖行为，对比开发商出售的商品房，在交易的复杂性上，因房源“质素”和卖方性质不同而使二手房交易的难度要更大一些。特别是对产权状况的了解程度直接影响着二手房买卖的质量，也是购房者主动出击免除后患必不可少的功课。

　　掌握二手房“三项权属信息”

　　“从我的办案经验来看，二手房易发生纠纷的通常在于购房者对房源的权属信息关注太少以至于埋下了日后纠纷的种子。”这是，广信律师事务所执业律师罗建新从近十年的办案经验中得出的体会。

　　要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。产权证件是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。

　　产权记录查明房源的共有状况

　　“查询非常方便，任何人都只需要向房管局提供房源的具体地址就能查到详细完整的房屋产权记录。”罗建新是房管部门的常客。

　　查验的具体方式是：查验产权记录。包括，房屋所有权的状况，若是共有，在“房主”一项会有显示，且共有人的产权比例及拥有权形式都有记录，这可为购房者随后查询共有人购买优先权是否放弃提供最重要的依据。

　　此外，在产权记录还能查到档案文号，假如希望获得整份房源文件，可依此编号取得该份文件副本。

　　成交价格也会反映在产权记录中，罗建新律师建议查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其他房地产成品。

　　“他项权益”查抵押、贷款及查封

　　产权记录只是一些基本信息，无法提供房源所有权是否已“作嫁于人”，其实这些信息完全能在房管局得以获知。“只需要提供查询者的身份证，就能查到完整的房屋的‘他项权利’记录。”罗建新言，房屋是否抵押、是否处于诉讼纠纷而被查封以及房产的贷款记录都被清楚地记录在案。

　　了解了房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两相对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。

　　此外，唯一无法在房管局查询的是房源的债务负担状况，诸如此房是否有租赁债务等，则必须查验租约以及有关的证明文件。

　　防范“特殊”房源是关键

　　房改房则可以算是二手房中的“雷区”。房改房通常多为军产、医(医院)产、校(学校)产和央产。此类房源通常所处的地段非常好，且多为学区房。但这样的房源存在的问题也会较多，大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此购买此类房源首先要确认的是原单位是否同意出让，一般来说，军产、医(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才出让。

　　在明晰房改房的权属证明后，还必须要做的一道功课是：政府对其上市出售的批准书。因为有没有这一批准书决定了房源能否上市交易。

　　此外，必须搞清楚目标房源是成本价房还是标准价，确认标准价购买的公房上市时是否已经按成本价补足费用或者与单位的比例分成。

　　二手房买卖合同条款之重点所在

　　认真审查房屋产权的真实性和完整性

　　确认产权的真实性，要查验产权证的正本，看产权人与卖房人是不是同一人，还有必要向房产局查询此证的真实性。确认产权的完整性，要注意产权是否有共有人，有否设定抵押、租赁、权限或被查封等情况。

　　户口迁移条款

　　与一手房不同的是，二手房普遍存在一个户口迁移的问题。房屋已售予他人，若原房主迟迟不将户口迁出，则会使购房人的户口不能顺利迁入，甚至会影响到子女入学等后继问题。即使购房者想通过诉讼途径解决，也会发现很难操作，因我国法律规定户籍归公安部门管理，法院对仅涉及户口问题的诉讼一般不予受理。为避免上述问题的出现，购房者应该在签定合同时，定好户口迁移条款及逾期违约的责任，使售房者不能拖延户口迁移日期，减少不必要的纠纷，一般压尾款10%左右。

　　维修基金、物业管理、水、电、电话、有线电视等费用的结算

　　维修基金、物业管理、水、电、电话、有线电视等费用等各项费用为二手房独有，同时很容易被忽略。所以，在交付尾款前，买卖双方一定要根据合同约定办理完所有该办理的过户手续。

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