7问深圳楼市潜规则─全程解读购房操作流程漏洞

7问深圳楼市潜规则─全程解读购房操作流程漏洞


所谓“潜规则”，是指那些明显有违法律法规及常理的“行规”。它的可恨与可怕不仅在于它违规，更在于它盛行。

7问深圳楼市潜规则，不是呐喊，而是审视。我们没有揭秘的快感，只有呼吁让一切规范起来的紧迫。

记者全程解读购房操作流程漏洞，专家律师深入点评楼市行规与法规冲突

楼市潜规则让一些人的权益受到了损害，相应地必然也有一些人从中得到了好处。规则总是滞后于现实，但我们有理由期待楼市规则更加公平。

No.1 为什么内部认购，定金不退

潜规则描述：内部认购是发展商在未取得商品房预售许可证前进行的市场试探，采用交定金与签认购书的方式进行预先售房，事实上是一种违规操作，但行业内普遍存在。发展商多在认购书中巧妙规避自身风险，由此导致购房者在合同谈判破裂后取不回定金。

案例：秦先生前年6月份看中罗湖某楼盘一套房，折后总价90多万元。在认购书都没看的情况下，他当场签字并交齐定金2万元。该认购书里约定，双方要在10日内签署房屋买卖合同，逾期，则定金不予退还，具体到合同没有签成的责任归属问题，认购书里则只字没提。6月下旬，秦请律师起草一份合同修改意见书，通过特快专递送达售楼部。两天后，代理商书面回复，全部予以拒绝。

到此为止，双方谈判彻底破裂，秦7月初委托律师发出《律师函》，要求后者3日内返还定金，但未获回应。10日后，秦起诉该楼盘至法院，并胜诉。法院判决是，秦提出修改意见，符合合同法原则，而发展商一直不予回应，最终未实现房产成交，属不可归责于双方当事人的事由，按照高院去年6月份实施的司法解释：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，开发商应当将定金返还给购房者。

潜规则操作流程：目前，深圳市商品房认购定金有临时定金(小定)与足够定金(足定或大定)之分，前者是指客户看楼时，满意某单位，但没带足钱，便下定千元左右，让开发商预留房号，到时补交定金。后者就是一般所说的认购定金，一般会为2万元─5万元，发展商在购房者交齐定金，签了认购书后，一般会给7-15天的协商期，让购房者考虑。是否签订买卖合同。

据记者调查，很多认购书里都会有类似的表述：购房者交付N元作为购房定金，并在签订认购书后N天内与开发商签订买卖合同，交纳房款(或首期款)，逾期N天(这个时限就是在签订认购书与买卖合同之间的天数)不签署买卖合同，定金不予退还。发展商认为，认购书虽是非正式合同，但其约定了买卖合同中的基本内容，置业者签了字，就等于认可了该认购书。

□ 专家点评

要把握住协商期

广东金卓越律师事务所律师徐林

签了认购书，若是业主方违约，不退定金，若是开发商违约，应双倍返还定金。但目前发展商在认购书里从不会具体限定买卖合同未能签订的原因，只要是逾期不签合同，不管是否购房者的原因，定金都不退。这就过分扩大了认购书在买卖合同中的作用，会对置业者的合法权益造成侵害，而且，又往往会令人认为购书是发展商设的一个圈套。

在协商期内，双方当事人都有权提出条款与修改条款的权利，就合同条款协商不一致，导致无法签订合同，系不可归责于双方当事人的事由，发展商应退还定金。作为置业者，这个协商期要把握住，若对买卖合同不满，可以在协商期内，以书面形式提出修改意见，这样，若闹到对簿公堂地步，置业者也有法举证：证明自己是因为双方协商不成立才导致买卖不成的。

No.2 为什么先交首期款再签合同

潜规则描述：在购房过程中，发展商往往要求购房者先交纳首期款，然后再与购房者签订合同，在此前的过程中，发展商只能提供有关部门的格式合同给购房者参考，至于合同的真正内容，购房者很难在交纳首期款前了解。

案例：陈先生是一名外来打工者，他希望能在深圳扎根，经过多番的踩盘，他将XX园定为自己首次置业的地方。他按照发展商的规定，交纳了1万元的定金，双方还签了认购书，约定15天内签订买卖合同。工作人员还告诉他发展商的银行账户，让他在半个月内按照指定的账户先把首期款交纳完毕，再凭银行的交款回执到售楼部签订《房地产买卖合同》。

对于发展商的这一做法，陈先生感到很疑惑，为什么要先交纳首期款后才能签订《房地产买卖合同》，如果签订的合同发生争议，自己的权益就很难得到保障。他后来请教了一些懂得法律知识的朋友，也有同样的感受。后来他向发展商提出，能否先签订合同再交首期款，但是却得到否定的答复。陈先生要求如果只能按照发展商的“游戏规则”办的话，就不买这里的房子，并要求退还1万元定金。销售人员称，如果没有其他理由的话，退房等于违约，按照认购书的条款，要没收定金。无奈，陈先生只好按照发展商的要求，先交纳定金，然后才签订了《房地产买卖合同》。

潜规则操作流程：发展商卖楼其实是一个非常紧凑的过程，中间的环节一环扣一环，让你无法脱身，除非你愿意承担“违约”所带来的“责任”。在买房过程中，销售人员会极力地吹捧房子的优越性，让你产生购房的欲望。当你交纳完定金签下了认购书后，基本上就已经把你绑住了，因为认购书上已经很明确地规定，如果在一定的时间内，你不去签订《房地产买卖合同》，就等于违约，发展商就可以没收你的定金。当你要求签订《房地产买卖合同》的时候，发展商要求你先交纳首期款就有了足够的底气，因为这个时候，无论你以什么理由不签订合同都属于“违约”，要面临承担“违约”责任。最终，你只能被迫答应先交纳首期款再签订《房地产买卖合同》。有了首期款的保障，发展商在与你签订《房地产买卖合同》的时候，就有了更足的底气来跟你签订“霸王条款”，因为你不签订合同也是“违约”，还是要没收定金，而且首期款要退也是不是一件容易的事情，发展商往往会采取“拖字诀”，直把你拖得心力交瘁不可。

□ 专家点评

消费者公平交易权被损害

广东正翰律师事务所张晶律师

合同是双方当事人意思一致的表示，这种一致是以双方自愿为前提的，而且不能违反公平、公正的原则。也就是说，发展商在售房过程中，要确保消费者的知情权、选择权及公平交易权。

这种先交首期后签合同的做法，如果双方协商一致，无可厚非，否则这种做法是违背合同法的精神的。在商品房预售合同中会对付款方式即是一次性付款还是分期付款及在两种付款方式下的付款时间都做出约定。在签订合同并生效后，双方当事人才会依合同开始履行各自的义务。

发展商在签订合同之前让购房者先交首期款，这里的首期款实际上成了签订合同的条件，并且让购房者先履行了未签订的合同的义务，这对购房者来讲是不公平的。

No.3 为什么签了买卖合同，却无合同原件

潜规则描述：购房者按揭购房，与发展商签订商品房买卖合同，原件一式三份，购房者那份买卖合同原件须抵押给按揭银行，因此，其手中再无能直接证明其房屋所有权的证明文件。目前，发展商都多会给业主合同复印件，但购房者及律师均担心其房屋的安全性。

案例：福田李小姐去年底在梅林某楼盘置业，今年初付首期款并签订买卖合同，3月份办完按揭手续，上月底，发展商通知其去取回《借款按揭合同》和购房发票，6月上旬，李小姐到了售楼部，但接待员拿出一份关于在4楼开设酒楼的协议说，须签了这个，才肯给合同原件。李小姐就住在5楼，因此拒绝签字，接待员也随即拒绝给合同原件。李后来希望接待员能给合同复印件，然后要发展商盖章，与原件相符。但接待员表示，拿合同复印件也要走这个程序。

直到下午5时许，双方仍协商未果，李小姐表示要诉诸法律，因为其6月份需要那份合同办很重要的事情，而对方要是连合同复印件都不给的话，李小姐就要等到办到房产证才能进行那桩“很重要的事情”，但那要等上至少150天。

在投诉至本报时，李小姐很不明白，业主签了按揭合同，却无合同原件，如何去维护自己的合法权益？

潜规则操作流程：罗湖国土部门相关人士介绍，若是内地购房，买卖合同原件一式三份，其中，两份在发展商那里，一份在业主那里，然后，发展商持合同至国土部门做商品房预售备案登记，此时，国土部门不留买卖合同原件。若业主是按揭买房，那需要将买卖合同原件抵押给银行，与银行签订《楼宇抵押按揭贷款合同》，然后，银行代业主去国土部门做抵押登记。待到办证之时，业主需要将抵押在银行的那份合同取出，并同开发商的那两份买卖合同一起到国土部门办理房产转移手续。不过，若小业主委托发展商与银行办证，就不需要去取出买卖合同。此时，国土部门要留下一份买卖合同原件存底，并在其余的买卖合同上盖章：“已办房产证”。待到小业主还款完毕后，银行会将房产证、买卖合同原件还给小业主。

目前的行业操作是，按揭买房者在开发商将合同送至国土部门做预售备案登记后，可以要求开发商为自己COPY一份合同复印件，并要求开发商盖章：与原件相符，以此维护自己的合法权益。

□ 专家点评

合同原件是维权依据

广东广和律师事务所副主任律师鲁潮

银行抵押小业主的合同原件，是为了防止小业主炒楼或重复抵押房产，但当抵押登记手续办完后，银行有了那份《楼宇按揭抵押贷款合同》，即可证明小业主房产已抵押的事实，银行权益已经得到了保护，所以，这个时候，银行已无必要再保留小业主的买卖合同原件。

小业主拿不到合同原件，有时是会影响到他们的依法维权，在房产证尚未办理而合同原件又不在手中的情况下，小业主若与发展商之间产生物业纠纷，就无法对照合同来维护自己的合法权益。小业主没有合同，在判断自己的权益是否受到侵害及侵害程度，只有靠记忆力。虽然合同的格式文本可以从网上下载，但作为合同中最重要的部分──合同附件却没有，这就大大影响了小业主维权的可能性。

No.4 为什么会有不容协商的霸王合同

潜规则描述：当购房者交完了定金、首期款后，发展商才正式与购房者签订《房地产买卖合同》，但是发展商对合同的条款约定往往是对业主不利，甚至侵害了业主的某些权利，但是由于此时的主动权已经掌握在发展商手中，最后业主不得不签下了“霸王合同”。

案例：自称是细心人的江先生，在买房子之前专门研读了一些买房的合同条款，准备在与发展商签订合同时派上用场。他交了定金签下了认购书后，发展商要求他先交纳首期款，而合同的内容在他交纳首期款前却一无所知。当他交纳完首期款后，发展商才拿出合同让他签。他发现合同中有不少的地方，特别是附表四中，有相当一大部分的条款对业主是不利的，如：屋顶使用权、外墙使用权等都是归属于发展商，甚至连国家明令归属于业主的建筑附着物广告收益权等都要归属到发展商名下。

合同条款明显与国家《物业管理条例》是相违背的。鉴于这些情况，他当场向发展商工作人员提出异议，但是发展商态度十分坚决，合同条款不能修改，如果购房者对条款不满意，可以不购买房子，但是必须承担违约责任，这意味着他所交纳的定金要被没收，最后，江先生只好签订了这不平等条约。

潜规则操作流程：签订《房地产买卖合同》一般可以被认为是购房的高潮阶段，因为合同的签订应该是买卖的确定。在你交纳首期款前，一般都会问一下合同的内容如何，发展商往往会搪塞，合同都是政府职能部门制定的格式合同，看与不看都一样。当你信以为真把首期款交纳完毕后，发展商才会凭你的交款回执，把合同拿出来给你签，这时候，你才会发现合同与政府部门制定的格式合同有不同之处，在不少的空白地方填上了一些条款，而且这些条款往往对业主的权益有一定程度的侵害。但是这时你要跟发展商论理已经是回天无力。

从一般意义来讲，合同是可以双方协议的，而且一般人都是这样理解的。但是在购房合同的签订时，你发觉这时你已经被很多因素制约，无法跟发展商协商，因为大家已经不在一个平等的位置上对话。定金、认购书的约定、首期款……这些“把柄”已经被发展商牢牢握在手中，如果你要求平等对话，只能是牺牲定金。如果碰上牛气的发展商，你还可能被“污辱”一番，你要修改条款，我不卖房子给你。

□ 专家点评

签合同要注意附加条款

广东正翰律师事务所张晶律师

在签订商品房买卖合同时，发展商会利用格式合同的优势，以附表形式增加合同条款，将其作为合同的组成部分要求购房者签署。如果发展商在签订合同时没有履行明确的提示义务的话，对购房者不利的格式合同的签订就违背了法律的规定，损害了购房者的利益。因此，在签订购房合同时，一定要注意附加条款。根据深圳市物业管理条例的规定，住宅区公共场所和共用设施，应由全体业主和其他非业主使用人共同使用和维护，建设单位不得擅自处分。根据此规定，购房者在购房时，要注意发展商是否在附件中对共用设施或公共场所的使用有附加规定，以防患于未然。

No.5 为什么指定的律师不起作用

潜规则描述：签订《房地产买卖合同》后，如果是办理银行按揭的，发展商会要求有律师见证的环节，在发展商与银行办理按揭的时候，由律师在场见证整个按揭办理过程。律师见证费500─800不等，一般是由购房者承担。

案例：谢小姐与丈夫都是在深圳的工薪一族，前两年结婚急于购买房子，并最终看上了XX山庄。当谢小姐按照发展商的“游戏规则”，交完了定金，签下了认购书，交了首期款、签订了《房地产买卖合同》，整个过程双方都还算“合作愉快”。最后，发展商和谢小姐在律师的见证下，与某银行办理了按揭手续，为此，谢小姐交纳了800元的律师见证费。律师也出具了见证的证明。

几个月后，发展商突然给谢小姐来了通知，称要转换按揭银行。当时，谢小姐大为不解，因为重新办理按揭需要很多手续，不但要花费很多时间，而且费用也要重新支出。后来，经过调查，发现发展商有假按揭的嫌疑，于是，谢小姐强烈要求在原来的银行办理按揭。最终，发展商以谢小姐不配合办理按揭为由，将谢小姐告上的法庭，要求解除与谢小姐签订的买卖合同，支付相当数量的租金。谢小姐将律师见证在法庭上出示，但是却没有被法官采纳。

潜规则操作流程：律师见证是一个很容易被购房者忽略的环节，因为前面购房环节都已经走完，在办理银行按揭的时候，购房者都已经被一些潜规则折磨得疲惫不堪，加上不少人都不清楚律师见证合格环节到底有什么用处，担心没有律师见证，对自己可能带来不利的影响，所以往往在发展商的要求下，很容易就交纳了见证费用，拿回了一张毫无用处的见证书。

□ 专家点评

律师见证没有证明力

广东正翰律师事务所张晶律师

律师见证并不是一种证据，因此也没有证明力，但确是以按揭为付款方式的房产交易中的通常做法。实际上律师见证除了给购房者增加负担外，并没有实际的法律意义。在商品房买卖活动初期，这一做法开始出现，是银行和发展商为了保证按揭合同借款人能够及时偿还贷款而找第三方作见证，也是为保障他们自身利益的实现。但这笔见证费用却落到了购房者身上，这也是不公平的。

No.6 为什么业主还没签合同买方就要先交款

潜规则描述：在二手楼交易中，买家在中介公司看不到房产证，也没见到业主就签下了合同，交下了保证金，然后，中介方说要收回该房，害得买家没有办法买到已看中的房子。

案例：来深两年的陈先生欲在深圳安个家，踏遍了福田的新老楼房，最终选在了华侨城作为他的落脚点，在绿草茵茵的生态广场附近的一套二手房落入了陈先生的视野。由于喜欢所以显示了置业的冲动，因为不懂二手楼买卖一系列的流程，陈先生选择了一家中介来帮助购房。

急于买房的陈先生看了房后在双方达成价格共识后，就在中介的鼓励下签了合同，并交了2万元的保证金，但迟迟未见业主来签合同，过了几天，得到中介方的答复是：这套房子业主不想卖了，保证金退还。中介方告诉陈先生的理由是，卖方认为卖出的房价不是他理想的房价，原先陈先生所签的居间合同由于卖方没有签字合同无效，所以不会因卖方原因使得交易不成而对卖方有所惩罚。陈先生的置业行动遭到了打击。

潜规则潜规则操作流程：陈先生由于对二手房交易缺乏了解，在不知情的情况下被套了进去。如果买卖双方、中介在同一场合都签了合同，那么作为一份完整的合同，交易不成就有约束，如果因卖方原因而使得交易不成的，那将会以罚款的形式来保证买方的利益。

但如果签三方买卖合同时业主不在场，合同上只有买方的签字和中介的印章，如果卖方迟迟未签，合同没有卖方的签字合同就为无效合同，对由于卖方原因而导致的交易不成就无从约束，这就给了中介和卖方空子，在此期间，中介和卖方都可以去寻找能出更高价的买家，而以为可以安稳买到房子的买家却被蒙在鼓里。而对买方更没有保障的是保证金的安全，保证金退还是不退，就依中介公司的规范程度而定，如果不退，中介可能会鼓励买家看下一套房，如果退了，想买到这套房的买家眼睁睁地看到这套房子得不到了。

□ 专家点评

对买方利益保障不够

广东金卓越律师事务所徐林律师

目前深圳市二手楼买卖合同不规范，二手楼买卖合同有两种，一种是委托合同，一种是居间合同，中介和卖家如签订委托合同，中介收到授权，则中介代签合同有效，而居间合同必须三方都要在合同上签字，如卖方没有签字，转让无效。

现在有中介在签合同的时候不安排买卖双方见面，中介怕的是跳单。一般来说，买卖双方到不到场与合同生不生效关系不大，只要双方有正式签字合同就生效。买卖合同保持自愿原则，只要一方没有在此签字，就还有买卖的自由。如果只有买方一方签字，并且买方付了定金，而因为卖方责任使得交易不成，如果中介有授权委托，那责任就由中介负责，按合同承担相应赔偿。业主还没签合同买方就要先交款，这样的游戏规则利益保障倾向于中介方和卖方，而对买方的利益保障不够。

No. 7 为什么个人抵押房屋保险第一受益人是银行

潜规则描述：办完二手房过户手续和银行按揭抵押手续后，保险公司会告诉购房者，在银行放贷之前必须买住房按揭保险，否则银行不予放贷。问题是，住房按揭保险的第一受益人是银行。

案例：保险公司工作人员几次三番上门向肖小姐取住房按揭保险费，都遭到肖小姐的拒绝，肖小姐始终坚持的理由是：这实际上是买房人花钱给银行投保，在贷款期间，贷款人已把房产抵押给银行，并签订了合同，一旦出现贷款人无能力按期偿还按揭贷款时，银行有权拍卖被抵押的房产，也就是说，在贷款人未还清按揭贷款之前，房屋的所有权暂时属于银行，因此在此期间，如果银行想避免风险应自己投保。

而保险公司的这位工作人员也据理力争：购房者办理房产抵押贷款，必须先缴保险费，这有明文规定。肖小姐始终认为这一规定不合理，但迫于要住房的压力，极不情愿地将1000多元的住房按揭保险费交给了工作人员。

潜规则潜规则操作流程：住房按揭保险承保的标的是被抵押的房屋本身，其核心是在“抵押物”灭失或损失时，保险人按规定予以赔偿，目的是让放贷银行“放心”地发放个人住房贷款，其第一受益人是银行，这意味着购买保险者并不是保险的最大受益者，如果在贷款初期房屋发生事故，保险公司的赔款将首先赔付给银行，而投保人却只能作为第二受益人享受剩余的保险权益。

履遭质疑的住房按揭保险从去年4月22日开始有了新变化，深圳所有财产保险公司统一实行新的《个人贷款抵押房屋保险条款》。新条款中有一大变化，就是剥离了还贷保证保险责任。在原来的房屋综合保险中，财产保险与还贷保证保险两个责任被捆绑在一起，但财产保险与保证保险的被保险人分别为购房者和银行，一张保单有两个被保险人，逻辑性存在缺陷。而且保证保险的被保险人是银行，也就是消费者为还贷保证责任掏保费，银行不用掏钱便可获得风险保障，对消费者并不公平。现在，消费者不必在买财产保险的同时一定要为还贷保证保险付费。

□ 专家点评

与投保自愿原则相悖

几乎所有财产险公司在个人抵押贷款房屋保险条款中均规定，发生赔偿时银行为第一受益人。银行方面称此举是为了规避风险。民生银行人士告诉记者，该政策主要保护贷款人，购房者向银行借钱，如果房屋发生意外，与银行没有关系，所以如果房屋发生意外，保险公司赔偿的这部分损失，银行首先受益，现在出现了谁去买房屋按揭保险的争论，惯例是客户买，但不排除不再有强制规定的可能。据了解，银行之间竞争加剧，银行自己买房屋按揭保险的现象也开始出现。

有律师指出，1998年的《个人住房贷款管理办法》与在其后国家颁布的《保险法》明确的投保自愿原则存在相悖之处。银行可通过其他更有效、更科学的措施来规避贷款风险，如防范开发商履约风险、加强对借款人的信用调查等，改变目前以保险为主的防范路线，而实行以抵押为基础，以保证保险为补充的路子，这才是真正兼顾到了银行和贷款人双方的利益

来源：南方都市报