全装修二手房:“装修费”也纳税，你知道吗？

　　利用“装修费用不计入个人所得税范围”的政策漏洞，“提高装修费用标准，做低纳税范围内的房屋总价”曾经是很多中介和二手房买卖者避税的惯用伎俩。然而，这样的行为随着今年6月18日国家税务总局出台《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》新规，又一项“避税”怪招被遏止。根据国家税务总局的最新规定，“房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内”。

　　“装修费”避税套路

　　根据中介机构负责人介绍，二手房买卖双方一直以来“想尽办法避税”已经不是秘密，避税的方法也多种多样。而自去年国家税务总局征收二手房交易个税的相关政策出台以来，据不完全统计，避税的二手房交易宗数中，约有95%以上的买卖双方选择了利用“装修费”避税。原因是征收个税的政策中明确，装修费用可以免征个税，因此，很多二手房买卖双方在成交的时候，一般签订两个合同来避税费。
　　具体的操作方式是：签署“阴阳合同”，一份是略高于该房屋所在地最低计税价格的买卖合同；另外一份是非房价以外涉及房屋相关费用的补充合同，包括家电、家具转让等费用，是买卖双方协商约定形成的。而税务部门征税的合同标的是写房价的那份合同，所以补充合同中的费用是可以合理避税的。据了解，由于贷款是由银行按照自己认定的评估价格贷款，所以目前无论全款还是贷款买卖二手房的交易者为了少缴税，都会尽量将二手房的成交价适当降低，而将补充合同中的其他费用相应提高。

　　“装修费”避税，百万元房价少交6000元税

　　以一套面积90平方米、成交房款总额为100万元的二手房为例，双方签订两个合同，房屋买卖合同上签订的房款为60万，而双方又签订了一个合同额为40万元的装修费用合同。
　　按照相关规定，面积在120平方米以下的普通商品房契税比例为总房款的1.5%，而如果按照100万元的实际成交额缴税，则需要缴纳的契税为100万元×1.5%=1.5万元，而如果按照60万元缴纳契税的话，则只需缴纳60万元×1.5%=9000元，可以规避6000元的契税。如此一来，达到了少交契税的目的。

　　“装修费”避税有风险

　　尽管将装修费用纳入契税征收范围，二手房买卖逃避契税的方法在一定程度上将得到遏止，但有中介人士表示，这还是很难从根源上堵住买卖双方通过签署“阴阳合同”的方式避让个人所得税。因为，根据有关房屋买卖个人所得税的规定，装修费用被列入合理费用之内，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15％；商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10％。
　　虽然有具体的数字限定，但具体浮动仍在人为控制下，通过签署“阴阳合同”，仍可适当做大装修费用，从而降低个人所得税的交纳数额。但是，这样做存在一定的风险：一旦买家将房子买进后不久即转让，报价肯定与此前相差很大，出售时要交的税也会增多。另外，二手房做价低，意味着贷款额度也小，对买家是非常不利的。