房屋租赁合同装饰装修纠纷的法律适用

　 不过在国人的眼中，租赁合同跟其他合同一样仍然处于被漠视、轻视的地位，他们认为这不过是文字材料的堆砌物，并不是什么重要到需付出脑力的活动。当纠纷、争议如期而至时，这些人仅会抱怨对方不讲诚信，而自己时运不佳，丝毫不会认为是其亲手埋下的风险。作为律师，我只能说：NO zuo NO die ，Why you try，相信不会后悔的人也不会介意被我奚落^_^。

　　本文，孙潭律师就房屋租赁合同中出租人与承租人因装饰装修发生争议时如何适用法律问题谈下自己的看法，希望对身处矛盾漩涡中不能自拔的你有所帮助。

　　一、承租人能否对租赁房屋进行装饰装修?

　　租赁相关的权益，主要围绕着租赁房屋的占有、使用、收益。结合我国的立法架构，租赁权益不是物权法调整的范围，它不属于用益物权。租赁非物权的性质直接决定了承租人不可能绝对的使用房屋，它对房屋进行使用的权利受到所有权人的限制。

　　装饰装修常会涉及到动产与不动产的附合①，因为影响到装饰装修物与房屋的结合以及所有权归属，除非双方另有约定，装饰装修行为已经超越了基于租赁合同对房屋的使用，这种非基于房屋自身属性进行一般用途的使用有违诚实信用，有可能直接损及房屋所有权人的物权，继而引发纠纷。

　　简单来说，除非租赁合同中明确约定，承租人在未经过出租人(所有权人)书面同意(书面，同时是固定证据)的情况下，不得对租赁房屋进行装饰装修。

　　二、处理装饰装修纠纷的几个原则

　　通过以上对装饰装修行为的定性，结合对房屋租赁合同进行法律关系分析，孙潭律师认为处理租赁房屋装饰装修纠纷的第一个原则是物权原则(侵权原则)，第二个处理原则是合同原则(意思自治或当事人约定原则)。结合房屋租赁合同的权利义务终止情形不同，第三个处理原则：过错责任原则。第四个处理原则：公平合理原则。

　　四大原则按顺序排列的原因在于：房屋是物权法调整范畴，是所有权人绝对权支配的内容。所有权人通过合同让渡部分对房屋“占有、使用、收益”的权利。合同效力和权利义务终止的原因情况决定了合同约定内容是否能得到实现。当合同无效或因违约被解除时，导致合同无效或被解除的过错大小是损失分配的依据。当非因双方违约的其他事由导致合同权利义务终止时，相对法律关系参与人应按照民法公平原则分担损失。

　　三、装饰装修纠纷的具体法律适用过程

　　关键词：未经出租人同意

　　1、承租人对房屋进行装饰装修前，应征得出租人同意(该出租人原则上为房屋所有权人，特别注意“二房东”未经所有权人特别授权时无权同意次承租人装饰装修的要求)。未经过出租人同意，或者双方未在租赁合同中对装饰装修进行约定，承租人擅自装饰装修房屋的，出租人可以要求承租人承担侵权责任或违约责任，比如要求停止侵害、恢复原状、赔偿损失等。同时，承租人的装饰装修行为构成侵权行为或违约行为，装饰装修的费用应由其自身承担。

　　未经出租人同意时，不需考虑合同有效或无效的原因在于承租人此时处于侵权状态，出租人至少受物权法及或侵权责任法保护。

　　关键词：经出租人同意，但合同无效、是否形成附合，是否同意利用

　　2、承租人经出租人同意装饰装修的。发生纠纷时，先对租赁合同进行法律分析，如果合同无效，合同对装饰装修物归属及装饰装修费用的约定自始未发生法律效力。这时，要判断装饰装修物与房屋之间是否形成附合。

　　2a.未形成附合，意味着装饰装修物与房屋分离一般不会造成较大损失。注意法律概念中装饰装修与桌椅板凳等日常生活中装修的概念的区分，法律概念中的装饰装修至少存在附着粘合等情况，相互分离会产生值得考量的经济成本或者出现一定程度的瑕疵。此时，出租人应结合自身需要考量，可以选择同意继续利用该装饰装修，确非所需也可选择不同意继续利用。出租人不同意利用的，可以要求承租人拆除，拆除造成房屋毁损的，承租人应恢复原状。出租人同意利用的，装饰装修物折价归出租人。

　　2b.形成附合，意味着装饰装修物与房屋分离将导致较大损失。出租人同意利用的，装饰装修物折价归出租人。出租人不同意利用的，要结合导致租赁合同无效中双方各自的过错比例来分担损失。由于装饰装修完成后即存在折旧，该损失为现值损失而非装饰装修的费用。

　　关键词：经出租人同意，合同有效，租赁期满，合同有无约定，是否形成附合

　　3、经出租人同意装饰装修的，租赁合同期满时，就装饰装修费用由谁承担或装饰装修物归谁所有问题发生纠纷。鉴于合同有效，法律尊重当事人意思自治，看双方是否在租赁合同中进行了约定，有约定的按照约定。没有约定的，仍需区别是否形成附合。

　　3a.未形成附合的，承租人可以拆除，拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

　　3b.形成附合的，装饰装修归出租人所有，出租人除个人自愿外不需补偿承租人装饰装修费用。这个法律适用规则再次提醒轻视合同重要性的朋友，私法讲究意思自治，喜欢偷懒把问题丢给法律的人，你可能放弃了一大笔属于自己的财富。

　　关键词：经出租人同意，合同有效，合同解除，合同有无约定，是否形成附合，解除原因

　　4、经出租人同意装饰装修的，租赁合同被解除时，装饰装修纠纷的处理看合同是否有约定，有约定的按照约定，无约定的看装饰装修是否形成附合。未形成附合的，承租人可拆除，拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。形成附合的，需结合解除原因。

　　4a.因出租人违约导致合同解除的，承租人可以要求出租人赔偿装饰装修损失。鉴于租赁合同是长期合同，履行完毕的租期中装饰装修已经发挥部分价值，这里的损失仅指租赁合同剩余租期内的装饰装修残值损失。

　　4b.因承租人违约导致合同解除的，出租人不承担赔偿剩余租期内的残值损失的责任，但出租人同意利用装饰装修的，在出租人利用部分范围内适当补偿。注意是补偿，而非赔偿。

　　4c.因双方均违约导致合同解除，剩余租期内的装饰装修残值损失，根据导致合同解除的各自过错比例承担。

　　4d.因不可归责于双方的事由导致合同解除的，法律有明确规定的，按照法律规定，没有明确规定的，由双方共同分担。这里的事由主要是私法中的不可抗力②，比如水灾、地震等。我国合同法采用严格责任原则，但在损失的负担上，存在过错分配原则、无过错分配、公平原则等，无过错和公平原则是法定的，公平原则更为抽象。当损失实际发生时，如果通过过错、无过错均不能分配时，按照公平原则由双方共同分担较为合理。

　　四、注意区分装饰装修与“日常生活中装修”、维修

　　1、日常生活中的装修。本文中提到的装饰装修，装饰装修物与租赁房屋至少存在附着粘合等情况，相互分离会产生较大的经济成本或者令房屋出现一定程度的损害。

　　2、维修。维修是为了正常有效的使用租赁房屋，这也是承租人支付租金作为对价要实现的租赁目的。根据物权理论和我国相关法律规定，房屋的维修义务在出租人(所有权人)，因此维修费用也由出租人负担，除非双方在租赁合同中对房屋维修义务作出了不同于法律规定的安排，当事人有约定的，依照其约定而非法律规定。

　　五、本文相关法律概念的解释和律师提示

　　①附合，与混合、加工一样，同属添附的一种形式。添附是物权领域中的法律事实，简单来说就是不同的所有权人把他们的物结合在一起形成不可分离的物或者具有新物性质的物。附合会产生动产所有权取得、丧失的法律后果。

　　②不可抗力。私法中的不可抗力，主要是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观事实，规定到我国民法通则和合同法中。

　　律师提示：本文一以贯之的传递着一个法律意识，合同等民事行为是私法自治的领域，与刑法、行政法等公法领域的原则(法无规定即禁止)不同，在私法领域，法无禁止即许可。私法尊重当事人的意思自治，尊重当事人对权利义务的安排，在合同法上这种安排就是双方明确的书面约定暨合同书。作为律师，我看到的现象是“合同是社会大部分财富的载体”，同时告诫那些懒惰的人，不要把法律给你的自由还给法律，因为你还回去的地方可能是空白的，也可能是让你遭受极大损失的法律规定。