房屋抵押合同(一)

房屋抵押合同是指抵押人将自己或经授权可以抵押的房屋抵押给抵押权人，作为自己或第三人履行义务的担保的合同。
抵押人通常为被担保债务的债务人，也可是第三人；抵押权人是被担保的债权人。
读者纪先生：我国哪些法律对房屋抵押合同作了规定和规范？房屋抵押合同的性质和特征是什么？其合同抵押形式有几种？
大连市房地产经济学学会副秘书长贾广葆答复：根据法律法规的规定，我国房屋抵押合同主要有以下几个特征：1、房屋抵押合同是以房屋作为标的物的抵押合同，其抵押合同的标的物不能转移地点，地理位置和门牌号确定，房屋为房屋所有人或原使用人占有和使用；2、房屋抵押合同是一种要件合同，房屋抵押应当订立书面合同，合同双方必须到房管部门为理登记手续；3、房屋抵押合同是一个从合同，是为了保障主合同的履行而设立的合同，主合同不存在，其从合同（抵押合同）也不存在，除非双方另有约定；4、房屋抵押合同生效后，具有对抗第三人的效力，未经抵押权人同意，所有人不能出租、转让该房屋；5、房屋抵押权人享有优先受偿权；6、房屋抵押合同是一种经登记即生效的合同。
房屋抵押合同有两种形式：一种是普通的为清偿债务而设立的抵押，一种是房地产按揭。
读者李先生：我有一处200平方米公建商品房，想抵押贷点款做生意。请问，房屋抵押合同的主要条款和内容有哪能些？
大连市房地产经济学学会副秘书长贾广葆答复：根据我国《合同法》、《担保法》、《城市房地产管理法》的有关规定房屋抵押合同应当载明以下主要条款和内容：1、抵押人、抵押权人的名称或个人姓名、住所；2、主债权人的种类和数据；3、抵押房屋的处所、名称、状况、占地面积、建筑面积等；4、抵押房屋的价值；5、抵押房屋的占用管理人以及方式和责任；6、违约责任、争议解决方式；7、抵押合同订立的时间、地点；8、双方约定的其他事项。
如果是以在建工程作抵押，抵押合同还应当载明以下内容；《国有土地使用权证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》编号；已投入在建工程的工程款、工程施工进度、竣工日期；已完成的工作量和工程量等。
读者刘女士：我准备答订一份房屋抵押合同，又怕有些问题说不清，请问签订房屋抵押合同需要注意哪些问题？
大连市房地产经济学学会副秘书长贾广葆答复：《合同法》等法律规定，订立合同应遵守合法平等、自愿、诚实信用的原则。根据大连现行市场实际状况，订立房屋抵押合同一般应注意以下问题：1、要注意合同标的物——抵押房屋的合法性。要了解哪些房地产不得设定抵押。《城市房屋抵押管理办法》规定，以下几种房地产不得设定抵押：权属有争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；已依法公告列入拆迁范围的房地产；被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产；依法不得抵押的其他房地产。2、对于抵押人来说，要注意合同当事人的合法性。应要求作为抵押标的房屋的所有人出示房屋产权证，并到房地产管理部门核实该房屋是否设有其他抵押权或其他物权；3、如以共有的房屋抵押的，抵押人应事先征得其他共有人的书面同意。4、要注意对抵押房屋的价值要有准确的评估。应由具备资质的房地产评估机构评估，按房屋评估价值确定担保的债权数额的范围；5、要注意订立房屋抵押合同的程序。程序一般为：调查核实、草拟书面合同、签订合同、准备向房屋部门提供文件证明或其复印件、办理合同公证、申请合同登记、领取房屋他项权证等；6、要注意抵押合同登记备案有些费用的约定，如果对费用未作约定的，则应由抵押人来做。