评估价和新房价相差一倍 评估价格怎么出来的？

　　

新街口新商品房价格都在1.2万元/m2以上，怎么我们在附近的老房子拆迁时，评估的价格却连6000元/m2也不到呢？”这个评估价格是怎么出来的？针对一些被拆迁居民反映新街口附近拆迁评估价过低的问题，南京市拆迁办人士及房地产评估专家就此作了详细解答。

评估价不以新房为标准

疑问：我在洪武路130号的203室房，评估价格为5948.09元/m2，而不远处的一家新楼盘，酒店式公寓单价卖到了1.2万元/m2以上，地段一致，为什么两者价格相差这么大？

解答：拆迁的房子肯定比不了新房。比如建造年代、小区环境、物业管理、设置电梯、绿化、建造材料等都没有可比性。另外，新房的土地是开发商以拍卖后的高价拿的，自然要把这个成本加进去。所以，在评估拆迁房时，是以相同或者接近区域的二手房成交价格来评估的。

“案例库”中找“样板房”

疑问： 既然评估是以二手房成交价格为依据的，这些二手房的成交案例是哪里出来的？

解答：“拆迁评估市场说了算”这是个原则，但在评估时参照二手房成交案例的选取是非常有讲究的。要考虑到区位、年代、房型、结构、交通、商业等各种相同或相似的因素，在这些因素相近的前提下，选择半年以内已经成交的各个案例，以交易时间最接近拆迁许可证颁发的时间为宜，成交的案例“越新鲜越好”，从这个成交的“案例库”中评定出一套“样板房”的价格，以此为基准价来对拆迁房进行估价。

之后，再根据不同的拆迁住户房屋的楼层、朝向、面积、装修等因素，得出最终的一个拆迁房价，因为房屋存在的这些差异，最后应该是“一房一价”的。

实际补偿还含其他费用

疑问：我的评估价格表上注明是2005年12月9日，评估价不到6000元/m2，现在二手房价格涨了，怎么不按市场价进行调整？

解答：这个评估价格是那一天的市场房价，后期的市场房价涨或跌的变动没有计算在内。这是一个单纯的毛坯“裸房”价，装修补偿是另外核算的。根据现在的拆迁政策，对第一天拆迁的给予3万元的奖励，另外对拆迁户还有相当于96元/m2的安置过渡费。实际补偿款肯定超过7000元/平米。（BJF05/谭杰）