怎么注销商品房购销合同备案

　　1、什么样的情况下，可以办理商品房购销合同备案注销手续?

　　(1)购房者所购房屋因质量存在问题(例如出现严重漏水、房屋安全隐患等)的，经有关部门认定的;

　　(2)开发商与购房者之间因其中一方违约而发生纠纷，经法院、仲裁机构判决或裁定的;

　　(3)购房者办理贷款手续未获金融机构批准的;

　　(4)购房者因出国留学或定居，工作调出本地的;

　　(5)购房者自身或其直系亲属患重大疾病急需医疗资金的;

　　(6)购房者发生继承的;

　　(7)购房者发生离异的;

　　(8)直系亲属之间变更的;

　　(9)经法院、仲裁机构判决或裁定给第三人的：

　　(10)购房者在所购项目中另换购商品房的;

　　(11)符合购房合同中所附解除条件的。

　　只要当事人的实际情况，符合上述11项情形之一，即可办理合同备案注销手续。

　　2、商品房买卖合同备案注销要注意什么?

　　(1)合同注销管理的重要性

　　随着房地产市场的不断发展，商品房买卖合同的订立、变更和解除日趋频繁，少数购房者因无力继续支付房款、对所购房不满意、履行合同发生纠纷等，需要变更、解除合同去解决矛盾。同时，也不排除一些炒房者通过变更、解除商品房买卖合同去牟利。因目前尚未形成严格的商品房合同注销管理制度，加上房产交易信息不对称，导致商品房合同变更、解除无章可循，秩序混乱，纠纷时有发生。同时，由于商品房合同的订立、变更、解除与房屋权属登记关联密切，是权属登记的必要前提，在上位法规定不具体的情况下，无论行政管理部门还是社会各界，都亟待颁布实施相对严密又便于操作的商品房合同订立、变更和注销的管理规定。因此，研究商品房合同网上登记备案注销已成为当前具有现实意义的重要课题。

　　(2)加强商品房合同注销管理，有利于进一步规范房地产市场秩序

　　商品房买卖合同不同于其他商品合同，有其特殊性。1.履行周期长。同样是商品，普通商品的合同签订后，钱货两讫，即告履行完毕。而商品房，特别是期房，由于 建造周期长，从合同签订至交付使用，存在 l一3年的等待期。2.可变因素多。商品房合同签订后，因商品房自身的可变性，待到交付使用时，经常与预售合同相异，例如资金匮乏，导致房屋不能按期交 付;开发商“先抵后卖”、重复出售，导致合同纠纷;设计或建造发生改变，导致面积、结构、产型、房款变化，等等。3.约定的复杂性。商品房买卖合同的内容 复杂，条款多、专业性强、选择性较大，购房者一般只注意面积、金额，许多不会填写付款方式、面积误差、违约责任等条款，少数开发商诚信缺损，在填写合同 时，故意选择有利于自己的处理方式，误导、蒙骗购房者。

　　由于商品房合同的特殊性，一些 开发商及中介机构利用其特殊性进行恶意操作，或囤积房源，或哄抬房价，或通过变更、解除合同乱收费用，或造成合同纠纷，让购房者吃哑巴亏，严重损害消费者 利益，扰乱了房地产市场正常秩序。通过加强商品房合同注销管理，利用行政管理与社会监督相结合的办法，为开发商搭建诚信平台，规范操作，使商品房从合同签 订之日起，就纳入管理轨道，向社会公开合同订立、变更和解除信息，以利于进一步规范市场秩序。

　　(3)加强商品房合同注销管理，有利于进一步完善预售商品房监管机制

　　商品房预售是一种附带期限的交易行为，买卖双方在合同中约定一个期限，把它作为双方权利义务的法律效力的产生、变更或灭失的依据。正因为如此，国家必须对商品房预售合同进行强制性管理，这就是国家干预。

　　在 实施国家干预中，商品房合同登记备案是必需的重要手段。合同一旦登记备案，就受到法律保护，可以对抗第三人。但是，有些合同会发生变更、解除，这就要求在 管理中做相应的延续性、规范性的调整，以维护合同的公正性和严肃性。预售商品房买卖合同作为财产性合同，其订立、变更和解除，作为一种民事法律行为，只要 当事人达成的协议依法成立或解除，就要履行登记手续，才能对当事人产生法律约束力并享有相应的权利与义务。只有这样，才能对预售商品房实施更为完善的监 管。目前，对预售商品房的监管手段发生了重要的变化，从原有的纸质合同登记备案发展到网上登记备案，信息更为公开透明，使合同具备更多的公示性，这也是完 善预售商品房监管机制的具体表现。

　　3、办理商品房购销合同备案注销手续，需提交那些证明材料?

　　必须提交的材料：

　　(1)商品房购销合同备案注销申请书;

　　(2)承诺书;

　　(3)全部商品房购销合同原件;

　　(4)授权委托书;

　　(5)当事人即开发公司的委托代理人及购房者的身份证件;

　　可根据实际情况提交的材料：

　　(1)市、区建筑工程质量监督站或房屋安全鉴定部门的认定书或鉴定书;

　　(2)司法、仲裁机关出具的有关证明文件;

　　(3)金融机购未能批准的证明材料;

　　(4)护照及有关部门确认证明、工作调动证明、医院重症诊断书等;

　　(5)另换购的新购房合同文本;

　　(6)继承公证书;

　　(7)离异的，经民政部门认可或司法机关裁定的，或经公证的财产分割证明文件;

　　(8)父母与子女、夫妻之间合法关系及婚姻，户籍等有关证明。

　　4、办理商品房合同备案注销的程序?

　　Step 1:双方当事人到场提交申请书及相关资料：

　　Step 2：符合商品房合同备案注销、变更及更正条件的，窗口予以受理;

　　Step 3：审核;

　　Step 4：办理商品房合同备案注销。

　　要注意的是：房地产开发企业的工作人员和房地产经纪机构不得参与预售商品房的投机炒作。对销售公司、营销人员炒卖或串通他人炒卖期房、甚至帮助购房人编造虚假情况退房从中牟取差价或利益的，住建部门将会同有关部门依法进行严肃查处。