如何签订房屋购销合同？

　　一、签订商品房购销合同应注意的事项

　　1、注意商品房购销合同的性质和内容

　　新建商品房的交易(商品房预售或现售)均需签订《商品房购销合同》，根据《商品房销售管理办法》的规定，购房合同的内容主要包括当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益和责任、公共配套建筑的产权归属;面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任、双方约定的其他事项等。

　　2、注意开发企业的合法资质和“五证”“两书”

　　(1)开发(销售)企业从事房地产开发及经营活动必须具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》。

　　(2)“五证”，即土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证明，其中特别要注意商品房预售许可证明。

　　(3)“两书”就是《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。

　　3、注意审查开发销售企业提供的《商品房购销合同》

　　购房者应仔细阅读合同的说明和条款内容，如对合同中专业用词理解与开发(销售)企业的解释不一致时，可向当地房地产主管部门咨询。一般情况下，购房者在签订《商品房购销合同》前，会和开发(销售)企业签订一个认购协议或认购书，但需注意三点：一是如果在签订认购书或者认购协议时，开发(销售)企业尚未取得相应的法律手续，签订的认购书或者认购协议是没有法律效力的。二是签订房屋认购书或者认购协议时，如果不符合商品房销售条件的，开发商(销售)企业不得销售商品房，不得向购房者收取任何预订款性质费用。三是购房人在签订《商品房购销合同》时需要审查该合同的有关内容约定是否和认购协议的约定一致，原则上认购协议的内容及约定不得与合同约定条款相冲突，保证合同内容及条款的公开、公平、公正性及合同签订的自愿原则。

　　4、注意土地使用年限

　　建设用地出让土地的年限是从开发企业获得国有土地使用权证时开始计算，但房地产开发企业建成和交付商品房的过程需要使用一定年限，对购房者而言，剩余的年限才是购房者能够使用的土地年限。根据房屋用途和性质，一般分为住宅、办公和商业经营其他用房。不同用途和性质的土地使用年限不同，住宅一般70年(上限，下同)，办公、工业、教科文卫体50年，商业、服务经营及其他用房40年。

　　5、注意明确房屋计价和面积误差的处理方式

　　根据《商品房购销合同》中第四条关于计价方式与价款的约定，甲乙双方可以选择约定由两种方式中的一种计算商品房价款：第一小条是按套内建筑面积计价，即：以该商品房套内建筑面积(预测报告数据)乘以每平方米单价(已包含分摊的共用建筑面积的价格)，计算出该商品房的总价。第二小条是按套(单元、幢)计价，即：直接约定该商品房总价款的数额(已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格)。如果选择第一小条计价方式，只能对应选择《商品房购销合同》第五条中第一小条的3种方式作为面积误差的处理。即：“采用按套内建筑面积计价销售房屋，合同约定的套内建筑面积大于产权登记面积中的套内建筑面积时，且面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业自行承担。产权登记面积中的套内建筑面积小于合同约定的套内建筑面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人”。

　　面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100%

　　如果选择第二小条计价方式，则关于面积误差的处理只能选《商品房购销合同》第五条中第二小条的方式作为面积误差的处理。即：“按套(单元、幢)计价的，合同约定的参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积有误差的，总价款不作调整”。该条款的选择及相应误差的处理不得增补其他条款和约定。

　　6、注意房屋的基本情况

　　明确约定房屋的坐落位置，用途，建筑面积等，并配以附图的形式表示出来，其中，应特别注意商品房面积由建筑面积、分摊面积、套内面积组成。因现在大部分新建商品房都是预售房，《商品房购销合同》上标识的面积是预测面积，而预测面积与产权登记(或房价结算)时的实测面积会有一定出入。

　　7、注意了解开发(销售)企业的按揭政策

　　开发(销售)企业就商品房项目的按揭贷款业务，通常都与一家或几家商业银行建立合作关系，有的合作关系不允许购房人在合作银行之外申请贷款。同时，有的商品房项目因不符合公积金贷款的条件，不能申请公积金贷款。需要用按揭贷款支付房款给购房人，在签订《商品房购销合同》前，需认真了解相关政策，避免在筹措房款中发生意外。

　　8、注意明确约定房屋交付条件和延迟交房的违约责任

　　《商品房购销合同》标准文本从交房必备法律文件和法律手续入手，对房屋交付条件做了基本规定，保障了购房人最基本的权益。但标准文本已有的内容并不能完全满足所有购房人的需求。比如水、电、气、通信等附属设施的正式开通时间等在合同中没有明确，附件中的各项配套设施的建设和交付也独立于房屋交付，对此有特殊要求的购房人需通过补充约定等形式，将相关条件纳入房屋交付条件中，才能在发生预期之外的情况时得到相应的法律救济。

　　开发销售企业延迟交房的责任主要分为延迟交房的违约金、赔偿金和购房人解除合同的权利两个层次。即在合同中要明确延迟交房计算的起始日期、违约金、赔偿金的计算标准。除内容要周全外，还需注意开发销售企业延迟交房责任与购房人延迟付款责任之间的对等性。

　　9、注意不要忽视前期物业管理和临时管理规约

　　在业主委员会成立前，商品房交付后的物业服务通常由开发销售企业选聘的物业服务企业负责，前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日起三个月内发生的物业服务费用由开发建设单位承担，出售房屋交付之日的三个月后的次日至前期物业服务合同终止之日(即业主大会成立前)发生的物业服务费用，由物业所有权人(购房人)承担。开发(销售)企业也要明示项目物业管理用房的位置、范围和面积，物业及相关功能配套设施用房的所有权属全体业主所有。小区的公共秩序由开发(销售)企业委托前期物业服务企业制定的临时管理规约予以规范。前期物业管理的好坏和临时管理规约的执行情况直接决定房屋的使用质量和使用成本，甚至对商品房的保值增值有重要影响。购房人需认真阅读作为《商品房购销合同》附件的前期物业服务合同和临时管理规约(一般是在售楼部公示)，重点了解物业服务的标准、质量和费用，才可能做到商品房买得放心，用得舒心。

　　10、注意购房税与其他费用的承担和缴纳方式

　　在签订合同时购房人应尽量与开发(销售)企业明确约定相关费用的收取内容、标准和交付要求，房屋的交易手续费应由开发企业承担，房屋的配套设施费(供水、供电、供热、燃气、通讯、电视系统等设施)、契税、维修资金、工本费、印花税、物业费、由购房户承担，但需明确(或以补充协议的方式)交纳的方式和时间。

　　11、注意房屋及室内装饰、设备的质量及保障

　　房屋及室内装饰、设备的质量是商品房的关键问题，购房者应当认真阅读《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》两书内容，对房屋主要部位的保修范围和保修期限在《房屋质量保证书》中房屋保修情况一览表有明确的表述，如：基础设施工程、屋面防水工程5年、电气管线2年、排水管道2年、设备安装2年等;签订合同时一定要对房屋主要部位的质量要求加以明细，对出现质量问题应承担的违约责任进行约定。针对于精装修住房要特别注明装修标准中产品名称、等级、基本参数等指标。

　　12、注意及时办理相关登记手续

　　《商品房购销合同》签订后，从合同信息备案到购房人领取房产证、土地证，前前后后有很多法定手续需要办理。这些手续既是购房人的权利，也是购房人的义务，对保护双方当事人的合法权益具有重要作用。购房人自觉并督促开发销售企业按照合同约定的时间和顺序，及时办理相关登记手续，是有效利用《商品房购销合同》保护自身合法权益的必要手段。(以上信息来自玉溪市房地产业协会)

　　二、《商品房购销合同》签订后楼市下挫时能否退房?

　　对于炒房者而言，房价上涨炒房挣了钱就偷着乐，房价下挫炒房亏了本就想着如何止损，在市场经济当中，对于这种心态和作法无可厚非。

　　《补充协议》是开发商与购房人就《商品房购销合同》中未尽事宜进行补充而制定的条款，通常由开发商拟定后与购房人签订，除非有极特殊的情况，开发商不可能在其中约定楼市下挫后购房人有权退房。因此，李女士反悔要求退房不会得到支持。

　　住 房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》要求严格预售商品住房退房管理。《通知》规定：“商品住房严格实行购 房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。各地要规范商品住房预订行为，对可售房源预订次数做出限制规定。购房人预订商品住房后，未在规定时间内签订预售 合同的，预订应予以解除，解除的房源应当公开销售。已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源 应当公开销售。”因此，即使开发商同意退房并收取违约金，在实际操作中仍然存在难度。