房地产市场的认识误区

正文：　目前，国内房地产市场存在的一系列问题，根源就在对以下几个重大问题认识的误区上。

　　首先，住房是投资还是消费。按照住房本身的特性来说，住房既可是投资也可以是消费。也正因为政府部门对住房的两栖性认识不足，从而导致了对国内房地产市场判断与决策的误导性；或是既得利益集团利用这种两栖性来混淆是非、制造虚假信息来误导消费者及要挟政府。

　　例如，国家统计局以国际惯例为由，把国内居民的住房消费计算成投资。这使得国内居民当前最大的一块消费完全没有被体现；房地产开发商为了给推高房价找理由，就鼓吹说：住房作为投资品，其市场的价格完全可以由市场的供求来决定，根本不需要政府来管制。而且，既然住房是投资品，那么国内大多数民众的住房消费也就不是市场应该解决的问题，而是应该通过政府的住房保障体系来解决，因此，房地产开发商生产的房子只能是富人玩弄的东西，而中低收入者只能远离房地产市场。

　　其次，中国的房地产市场应采取什么样的发展模式。中国内地的房地产市场最早始于广东与深圳，由于毗邻香港，就走上香港那种高地价、高房价及高福利房的发展之路。这种房地产发展模式使利益更倾向于房地产开发商及地方政府。我认为，从国情来看，这种模式并不适合中国内地。实际上，这种房地产市场发展模式是英国政府在撤离香港以前以行政方式掠夺香港民众财富的一种间接手段。香港政府高官的工资居世界前列，房地产寡头聚集了惊人的财富，而香港绝大多数民众的住房条件却很差，由此我们就不难看出其中的奥妙所在。

　　不过，内地各地方在学习香港房地产市场发展模式方面，也仅限于高房价、高地价，对高福利房则多是文件上的空洞口号。比如说，截至2005年底，内地累计用于最低收入家庭住房保障的资金为47.4亿元，不足北京市不少楼盘一个项目的投入。即便是所谓的经济适用房，不少地方的投资也是连年下降，而且很多也仅是什么定向销售，如北京。相比之下，香港50％以上的中低收入民众可以通过住房保障体系来解决。

　　再次，房地产市场的需求到底有多大。按照目前流行的说法，国内房地产价格之所以会居高不下，就在于社会有“刚性需求”。“刚性需求”是指住房作为每个人最基本的生活条件之一，是个人必需的产品。

　　这实际上混淆了一个基本的概念，就是把需要与需求混为一谈。一般来说，需求是指有效需求。也就是说，尽管个人对住房有很迫切的需要，但如果没有经济支付能力来购买，那么这个需要只能是个人的一种欲望，并不形成需求。

　　按照国际标准，房价收入比一般应该是在3～6倍区间内。而2004年，中国城镇居民的房价收入比，如果以户均75平方米计算为8.2倍，以户均100平方米计算为10.9倍，像上海、北京这样的大城市，房价收入比则在12倍以上。

　　正因为房价收入比过高，目前住房需要也就根本无法转变为市场需求。有人说，在城市化过程中，有4亿多农民要进城，需要有房子住，这是刚性需求。但是，在目前的房价水平与收入水平的情况下，连城里的绝大多数（70％以上）居民都没有能力进入房地产市场，那么这4亿多农民就有能力吗？

　　因此，当前或在一个较长的时期内，要把居民的住房需要转变为住房需求，惟一之路就是必须压缩地方政府与房地产商的暴利，使国内过高的房价向下调整。