案例分析：货币补偿也是拆迁安置措施

近年来，在城市房屋拆迁补偿中，货币补偿的方式因能满足不同层次被拆迁人的实际需求、加快拆迁速度、简化房屋拆迁程序，增加补偿安置政策的透明度等众多优点而被越来越广泛地采用，但在实行的过程中，被拆迁人对其与拆迁安置的关系还存在着模糊的认识，补偿标准如何确定也是多数拆迁户关心的问题。

［案情］ 甲在某市A地区有房屋一间，面积为10.9平方米。2001年10月，某拆迁公司按规划在A地区进行拆迁，甲的房屋在拆迁范围之内。拆迁公司遂发布了拆迁公告，公告载明，此次拆迁适用某市政府16号令，即《某市城市房屋拆迁管理办法》，对被拆迁人实行拆迁房屋货币补偿与产权调换相结合的方式，拆迁户在不愿选择回迁安置或异地安置的情况下，经双方协商，可以进行货币补偿。经过入户调查、房屋作价，及双方协商，甲因家庭经济条件和其他情况限制，不能购买就地安置房屋也无法选择异地安置房屋，故向拆迁公司申请要求货币补偿，之后向拆迁公司出具了申请书，并与拆迁公司签订《A地改造货币补偿协议》一份，约定拆迁公司给付甲私房所有权补偿款6696元，货币补偿款12万元，提前搬家奖励1万元。后拆迁公司于签订协议的次日将上述拆迁补偿款共计136696元支付给甲，甲将房屋交拆迁公司拆除。

2004年2月，甲诉至法院，称拆迁公司未对作为房屋使用权人的甲进行拆迁安置，违反了相应法规的规定，同时拆迁公司未按照相关规定对甲原有房屋作价，其所出示的房屋重置价格的作价报告未按照规定的程序进行，房屋作价价值与房屋的实际价值不符，存在严重的欺诈。甲要求法院判决甲与拆迁公司签订的《A地改造货币补偿协议》无效，拆迁公司应按照规定对甲进行拆迁安置，并重新对甲原有房屋按照相关的规定进行作价，计算补偿款。

［判决］ 一审法院审理后确认：拆迁公司在拆迁之前取得了拆迁许可证，并已经按照相关法规的规定张贴了公告，符合法律的规定。在甲的房屋经过作价后，甲与拆迁公司签订了《A地改造货币补偿协议》，甲自愿放弃了回迁安置房，应是其真实意思的表示。甲主张确认《A地改造货币补偿协议》无效，依据不足，法院对其请求不予支持。对于甲主张在拆迁当时，其原有房屋未按照规定的程序作价，导致其对房屋价值产生误解，从而无法选择产权调换的方式，因未提供相应证据，法院对此不予认定。甲对一审法院判决不服，上诉至二审法院。

二审法院经审理后认为：甲主张拆迁公司在拆迁时对其进行欺诈，依据不足。根据此次拆迁所适用的法规的规定，甲有权选择货币补偿、产权调换、以及二者相结合的方式，甲主张在其选择了拆迁的货币补偿之后，拆迁公司仍旧有义务对其进行安置，缺乏法律依据。遂判决驳回上诉，维持原判。

［分析］ 本案的关键是关于拆迁过程中被拆迁人房屋的补偿形式和补偿标准的争议。

拆迁补偿形式是指拆迁人依照有关法律法规的规定，在拆除被拆迁人房屋时给予被拆迁人补偿的方法。本案中争议焦点之一，是拆迁公司与甲签订的拆迁协议中采用的拆迁补偿形式，是否符合当时的法规的规定？拆迁公司是否应给甲安置？ 甲在上诉中称：拆迁公司对甲负有补偿、安置的义务，拆迁公司对甲实行拆迁货币补偿，只是对甲原有房屋的补偿，而未对于甲今后的居住给予解决，故拆迁公司有义务对甲实行安置。

那么对于拆迁补偿方式，当时的法规究竟是如何规定的呢？到目前为止，国务院先后颁布过两次《城市房屋拆迁管理条例》，现行的《城市房屋拆迁管理条例》于2001年11月1日开始实施。本案的拆迁发生在2001年10月，是新的《城市房屋拆迁管理条例》实施之前，故应适用旧的拆迁管理条例。依据1991年的《城市房屋拆迁管理条例》第5条的规定，“拆迁人必须对被拆迁人给予补偿和安置”；第19条规定“拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人)，依照本条例的规定给予补偿”；第20条规定，“拆迁补偿实行产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式”。而依据现行的《城市房屋拆迁管理条例》第23条的规定，“拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换”。

由此可见，不论是哪一时期的规定，我国拆迁补偿形式都基本包括两类，即货币补偿和产权调换。货币补偿是指被拆迁人根据房地产评估确定的价格，要求拆迁人支付货币，自行到房地产市场购买居住房屋，实际上就是，被拆迁人与拆迁人之间是一种现金补偿的关系，拆迁人不提供实物住房，由被拆迁人自己解决。房屋产权调换则是指由拆迁人向被拆迁人提供住房，被拆迁人根据自己的实际需要和现有住房情况进行选择，最后结算新旧房屋的差价。

本案中，拆迁公司在拆迁时张贴了拆迁公告，告知作为被拆迁人甲有权选择拆迁补偿形式，甲随后也行使了这一选择权。甲在因家庭经济条件和其他情况限制，不能购买就地安置房屋也无法选择异地安置房屋时，向拆迁公司出具了要求货币补偿的《申请书》，表明其已经放弃拆迁安置房屋，选择了签订货币补偿的办法。后甲与拆迁公司签订《A地改造货币补偿协议》，以及甲按照协议领取补偿款的行为，都是甲行使选择权的结果。值得注意的是，在拆迁公司支付给甲的补偿款中，6696元是对房屋所有权的补偿，12万元是对甲作为房屋使用权人放弃拆迁安置的货币补偿款。因此，拆迁公司在事实上已经用货币补偿的方式对甲进行了拆迁安置，甲认为拆迁公司未对其进行安置，违反了规定的主张是不能成立的。

本案争议的另一焦点是拆迁公司是否按照法律法规规定给被拆除房屋的重置价格进行估价，其补偿标准是否符合法律法规的规定。

确定拆迁补偿的标准的方法通常为房地产价格评估的办法。根据本案拆迁依据的《某市城市房屋拆迁管理办法》的规定，对被拆迁人所有的房屋作价补偿的，作价补偿金额按照被拆迁人所有的房屋的建筑面积的重置价格结合成新结算。因此，在拆迁的实践中，确定被拆除房屋及其附属物的重置价格是进行拆迁补偿的关键因素，也是拆迁补偿的第一步。

重置价格，是指按照当前的房屋生产条件和价格水平重新建造该类房屋所需要的全部费用的总和。根据《城市房地产市场估价管理暂行办法》的规定，房地产管理部门设立的价格评估机构进行拆迁房屋的重置价格评估，应当遵循以下程序： 1、由拆迁人向房地产管理部门设立的估价机构提出估价申请。2、房地产管理部门设立的估价机构接到拆迁人的估价申请后，应当对其申请进行审查，经审查符合有关规定的，应当受理拆迁人的估价申请，并指派注册房地产估价师承办。

依据民事法律的相关规定，一方当事人采取胁迫、欺诈或者乘人之危的情况下，使他方违背真实意思表示所订立的拆迁协议，经人民法院或仲裁机构查明，应当确认为无效。本案中，甲主张签订《A地改造货币补偿协议》并非其真实意思表示，拆迁公司在签订协议时未告知甲关于补偿方式及被拆除房屋重置价格的真实情况，对其构成欺诈。因此，拆迁公司对甲所有房屋进行拆迁时，是否按照程序对甲原有房屋的重置价格按照规定进行评估，并告知甲真实情况，决定了双方签订的《A地改造货币补偿协议》是否有效。

法院审理中查明，在拆除甲的房屋之前，拆迁公司已委托房地产管理部门设立的估价机构对甲的房屋进行了价值评估，之后依据房地产管理部门的评估报告，确定了甲的房屋价值并通知到甲。甲在收到评估报告后，并未对评估程序及报告结论提出任何异议，甲主张拆迁公司在拆迁前未按照相关规定和程序对其房屋进行价格评估，与事实并不相符。在了解房屋真实价值的情况下，甲向拆迁公司出具了放弃安置房屋的《申请书》，并与拆迁公司签订了《A地改造货币补偿协议》。由此可以认定，甲选择货币补偿形式是甲的真实意思表示，《A地改造货币补偿协议》和《申请书》应认定为有效。

［结论］ 民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿的原则。无论是何种拆迁补偿形式，被拆迁人所获得的价值总量都应该和他被拆迁的房屋价值等同，被拆迁人在自愿选择了货币补偿后，拆迁人便不再负有对其安置的义务。