土地法和房地产法系列讲座第一讲

正文：土地法和房地产法系列讲座第一讲

第一讲 土地所有权和土地使用权

（一）土地所有权

1 土地所有权就是土地归谁所有的权利，就是谁对土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

2我国土地所有权的法律特征：

（1）土体所有权人及其代表由法律明确规定。我国实行土地公有制，土地所有权人有两类；一类是全体国民，一类是集体。全体国民拥有土地实际上就是全民所有，全民所有的土地制度，法律规定由国家作为土地所有权者的代表。作为土地所有权的集体指的是农民集体，法律规定由农村集体经济组织作为集体土体所有权者的代表。

（2）土地所有权的取得和丧失由法律规定，不得约定。比如，集体土地所有权的取得需要经过县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权；集体土地所有权可因国家征用而丧失。

（3）土地所有权禁止交易。我国宪法和土地管理法均禁止买卖土地，这里指的是土地所有权的买卖。我国实行土地公有制，非公有主体不能通过市场交易取得土地所有权，公有主体之间也不能通过任何方式进行土地所有权交易。我国地产市场的土地交易仅为土地使用权饿交易。

3 国家土地所有权

国家土地所有权是以国家为所有权人（实际上时全民所有），由国家代为行使对对土地的支配性的权利。

（1）国家土地所有权的客体，即那些土地是国有土地。依据土地管理法实施条例，下列土地属于国家所有：

A 城市市区的土地

B 农村和城市郊区中已经被依法没收、征收、征购为国有的土地；

C 国家依法征用的原集体所有的土地；

D 依法不属于集体所有的林地、草地、黄帝、滩涂及其他土地；

E 农村集体经济组织全部转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；

F 因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

（2）国际土地所有权饿主体及其代表 。我国国家土地所有权的主体由宪法规定。土地管理法规定，国家土地所有权由国务院代表国家行使。同时，国务院可以通过制定行政法规或发布行政命令授权地方人民政府或其职能部门行使国家土地所有权。比如，在国有土地使用权出让法律关系中由市、县人民政府土地管理部门担当国有土地所有者代表与用地者签订出让合同。

国有土地所有权者代表行使对国有土地的收益全能和处分权能，应依法经有审批权饿政府审批，下级人民政府应依法向上级人民政府上缴土地收益。

4 集体土地所有权

（1）集体土地所有权的主体及其代表。根据土地管理法的规定，我国集体土地所有权的主体及其代表有三个层次：

A 农民集体所有的土地依法属于村农民集体经济组织所有的，由村集体经济组织或者村民委员会作为所有者代表经营和管理。

B 在一个村范围内存在两个以上集体经济组织的，且农民集体所有的土地已经分别属于该两个以上组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组作为所有者代表经营和管理。

C 农民集体所有的土地，已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇)农村集体经济组织作为所有者代表经营和管理。

(2) 集体土地所有权的确认。农民集体所有的土地，由县人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。

（3）集体土地所有权的限制。集体土地所有权是受限制的权利，表现在：

A受国家法律和政府管理政策的限制。集体土地所有权在受益权和处分权两方面受到限制。在受益权方面，集体所有的土地不能直接用于房地产开发，若用于房地产开发必须先由国家征用转变为国有后再由国家出让给房地产开发商，这就使得集体土地所有权中的受益权能受到限制。

在处分权方面，集体土地不得转让、出让、出租用于非农建设，集体土地所有者不得擅自改变土地用途，其向用地者提供土地使用权须经人民政府审批等等。这就使得集体土地所有权中的处分权受到很大限制。

B受农民集体意志的限制。集体土地所有权经常由所有者代表行使，集体土地所有者代表行使处分权，应受农民集体的限制。一般来说，对集体土地的重大处分应当经农村集体经济组织成员表决同意。