房地产企业的社会责任

　　一、关于企业社会责任的理论

　　19世纪20年代以来，西方企业理论主导思想逐步由盈利至上过渡到兼顾相关者利益，而企业社会责任理论(corporate sociai responsibility，CSR)也由刚开始备受非议到目前引起越来越广泛的社会共识。国内外学者对企业社会责任做了大量的研究，形成了各种不同的观点，大体上经历了以下4个阶段。

　　企业的社会责任就是追求利润。以经济学家米尔顿·弗里德曼为代表，认为“企业的一项、也是唯一的社会责任是在比赛规则范围内增加利润”。

　　企业在赚取利润之外，应该承担对于社会和社区的责任。以霍华德·博文为代表，认为企业除了赚取利润之外，应该承担“社会”责任，通过捐赠、慈善项目来帮助穷人、有需要的人以及反馈社会大众。

　　企业要承担社会责任就是要实现财务、社会和环境的“三重盈余”。以阿奇·卡罗尔为代表，提出了著名的三维模型，包括经济责任(盈利)、法律责任、伦理道德责任，以及其他任意方面的责任。

　　企业公民。从上个世纪90年代开始，越来越多的学者、企业和社会活动家开始采用“企业公民”这个概念。一个“好”的企业公民，需要在商业实践中善待在商业生态网络中各个层面的、相互联系的利益相关者：顾客、员工、社会(社区)、环境与资源、合作伙伴 (包括上游和下游)以及股东。

　　从20世纪90年代开始，美国、欧盟、日本等先后进入了“企业社会责任时代”。进入21世纪以来，国内一些大企业加入了由联合国发起和倡导的企业社会责任“全球契约”。

　　二、房地产企业履行社会责任的必要性

　　(一)国家和地方经济社会发展的内在需要

　　房地产行业作为经济社会发展的支柱产业，对地方经济、其他行业具有强大的带动作用。因此，房地产企业的发展必须与当地的经济社会发展规划相协调，要为提升地方经济实力、扩大经济总量、搞好城市建设做出贡献。同时，也需要为社会事业的发展做出贡献，积极投身于社会公益事业。房地产企业也只有在国家和地方经济社会持续发展过程中，才能获得更为和谐、宽松的经营环境，更大的发展空间和更多的发展机遇。

　　(二)解决行业问题的必然选择

　　我国房地产行业起步较晚，发展时间短，相应的法律法规、监督监管机制等还不健全。因此，有一些开发商，不惜以牺牲利益相关者来谋取利益最大化。出现了房屋质量不合格、哄抬房地产价格、囤房、囤地、拖欠农民工工资、侵占业主绿地、虚假广告等众多问题。这不仅损害了社会和消费者的利益，也损毁了企业形象，同时也使整个行业形象蒙羞，不利于房地产行业的健康发展。

　　在这种情况下，房地产行业应积极行动起来，牢牢树立“企业公民”理念，在追求企业自身利润的同时，兼顾政府、购房者、建材供应商、施工企业等各相关方利益;勇于承担社会责任，解决目前房地产行业存在的问题，提升行业形象，推动房地产行业健康、持续、和谐发展。

　　(三)增强企业核心竞争力、树立企业品牌形象的要求

　　严格地说，企业的核心竞争力是不可分割的，它是技术核心能力、组织核心能力和文化核心能力的有机结合。因此，企业核心竞争力的积累蕴藏在企业的文化中，渗透在整个组织中成为企业核心竞争力的基石出。

　　随着经济的发展和人民生活水平的提高，人们对于企业形象、品牌意识以及公众意识的关注程度也在逐渐提高。房地产企业应该意识到，社会责任已经成为品牌竞争时代企业的竞争优势，勇于并积极承担社会责任的企业将获得社会公众的认同，从而形成基于自身企业文化的无形资产。

　　三、房地产企业社会责任的具体内容

　　(一)塑造企业诚信精神

　　“诚信”是树立企业品牌的牢固基石，是企业参与市场竞争的通行证。房地产企业在经营活动过程中应坚持恪守信誉和诚实经营，具体表现在以下几个方面。

　　1.树立诚信经营理念，严格遵守国家以及地方有关房地产开发建设的法律、法规及相关政策，自觉维护房地产市场秩序，规范操作。

　　2.在项目开发过程中，严把质量关，对房屋质量负责任。

　　3.诚信经营，信守合约，不存在欺诈行为。

　　4.完善物业管理，增强客户意识，拓展服务内容，培养社区文化，为业主提供安全、舒适、方便的居住条件。

　　5.认真接待消费者投诉，对房屋质量问题及时提供维修服务，对因开发商原因给用户造成损失的，要给予及时、合理的经济补偿。

　　(二)建立行业自律机制

　　房地产开发企业应意识到企业社会责任对于企业经营的重要性，应积极行动起来，建立行业内自律制度，对企业的经营理念、经营行为进行自我规范、约束和控制。

　　(三)政府有关部门要加强行业监管和指导

　　政府相关部门一方面要继续完善房地产行业相关的法律法规，以此来规范房地产企业的经营行为;另一方面应完善相应的监督监管机制，实施透明化管理，加强对房地产企业经营行为的社会监督。

　　(四)服务经济社会发展，积极履行企业社会责任

　　房地产企业应确定企业方向和目标，在项目规划设计、开发建设时，要自觉服从和服务于当地的发展规划，努力成为促进地方经济社会发展的重要力量。要努力扩大经营规模和经济实力，在扩大地方经济总量，增加税收、带动就业等方面发挥重要作用。

　　四、实践与体会

　　我集团自成立以来，始终遵循“为市委市政府作劲、为百姓造福”的工作思路，秉承“和谐天房、责任地产”的核心理念，积极履行企业社会责任，做了一些尝试。

　　积极参与教育、公益等社会事业，当好企业公民。我集团积极响应高校教育后勤社会化改革，投资建设了天津市第三高教区的生活区，为第三高教区的/顷利实施提供了强有力的支持。“5·12”汶川大地震后，我们第一时间向灾区进行了捐助，并资助7位“抗震救灾英雄少年”学费至大学毕业。

　　主动承担民计民生工程，为和谐社会的建设贡献力量。这几年我集团承担了大量的保障房建设任务，在保障房建设方面积累了宝贵的经验。当前，我们正在积极探讨通过产业基金、房地产信托投资基金等创新的市场化模式，更深更广地参与保障房建设。

　　在项目规划、策划阶段充分考虑利益相关者的权益。我们在天津进行新城项目开发时，始终以“天津市十一五”规划为指导，充分结合当地的实际情况，与当地区县政府一起对当地产业进行规划和筹划，通过新城的建设带动当地区域经济的发展;在拆迁过程中，主要采用实物安置，先行建设安置房，再拆迁，不仅维护了拆迁户的利益，还降低了拆迁难度;在自然保护区开发项目，严格遵守保护区的规定，将自然保护区的保护与开发相结合，妥善安置保护区内的农民，减少他们对于自然保护区的依赖，从而妥善处理好与自然环境的关系;在开发过程中我们还非常注重对土地资源的节约利用，通盘考虑节能型建材和建筑技术的应用，实现房地产业的可持续发展。

　　房地产企业的公民意识对社会、房地产行业以及房地产企业自身的发展与进步具有至关重要的作用，特别是在当前这种关键时刻，房地产企业更应肩负起拉动经济增长的历史使命。我们应着眼经济发展大局，努力提高企业效益，履行企业社会责任，提升房地产企业形象和品牌，争做一个合格的企业公民。