谁升高了房地产纠纷的温度

　　随着住房制度的改革、房地产交易的增多，房地产纠纷越来越多，呈现出房地产纠纷与房地产开发共升温的现象。四川省泸州市一基层法院在今年前8个月中共受理各类房地产纠纷43件，同比案件上升437%，足以说明问题的严重。

　　房地产纠纷的特点和成因

　　期房买卖合同容易引起纠纷。所谓期房买卖，是指买卖双方订立买卖房屋合同时，标的物还未建成，购买方只能根据开发商的售房广告、图纸等决定是否购买，对房屋的质量、面积、两证的办理等无从立即检验，而且购房合同的签订到合同履行完毕往往时间跨度较大，加之不少开发商诸如资金、诚信等方面存在不同程度的问题，从而极易引发纠纷。

　　房屋买卖合同主体多元化使纠纷多样化。从我国房地产交易市场的情况来看，参加交易的主体多元化，主要有以下几种：第一种是房地产开发商;第二种是专业房产销售商;第三种是所谓的产权人，即对房屋仅拥有一定的占有、使用、收益、处分权的人。房屋的交易主体的多元性，使房产买卖合同欺诈的客体呈多样性，纠纷呈多样化。

　　房地产纠纷产生原因多元化。一是认购合同与正式合同条款不一致是导致纠纷的原因之一。现行商品房买卖合同多是格式合同，在正式签订前，买卖双方往往会签订一个粗糙的认购合同，然后由购房者向开发商交纳一笔定金。而售房者之后拿出的正式买卖合同文本往往经过精心设计，系填充式的格式合同，其约定多是对售房方有利。此时购房方即便对某项条款提出不同意见，也会遭到卖方的婉言拒绝，从而为纠纷埋下了伏笔。

　　二是城市规划的调整，使房屋买卖合同履行不能，从而引发纠纷。开发商修建房屋必须按照城市规划的要求进行。由于城市规划有时缺乏超前性，需要进行调整，导致开发商与业主签订合同履行不能，或即使履行，也因规划调整导致房屋价差，致使买卖双方达不成共识，酿成纠纷。

　　三是部门法规不够科学，欠缺透明度。如建设部颁布的《商品房销售管理办法》第34条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘结果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。当买房人实际丈量结果与测绘结果不符时，易酿成纠纷，尤其是公摊面积的计算缺乏透明度。并且，面积测绘缺乏必要的行政复议程序。

　　另外，开发主体的庞杂无绪也是导致房屋纠纷的重要原因。

　　减少房屋买卖合同纠纷的对策

　　城市建设规划力求科学、严密、超前。城市的建设规划是房地产业发展的前提和基础，规划部门在确定规划方案前应做充分的论证，力求所确定的规划方案做到科学、严密，以减少房地产开发中因城市规划和市场布局调整导致的房地产纠纷的发生。

　　规范房地产市场，加强行政监管。如，严格开发主体资质的授予和监督，保证开发主体必须有相应的资质和经济实力，坚决取缔变相开发和挂靠开发公司搞开发的现象;严厉制裁开发商利用期房买卖合同欺诈消费者;定期评审开发企业的信誉等级，对未达到一定信誉等级的开发企业，不颁发预售房屋许可证，禁止其从事房屋预售业务等。

　　审判实践中，应充分考虑买方的弱势地位，保护小业主合法的利益。从近年审理的房地产纠纷来看，买房方在合同中绝大多数均处在不利地位，有的集团诉讼若处理不当还可能影响社会稳定。因此在审判实践中，对期房买卖中的购房方在不违反法律禁止性规范的情况下要适当宽容，必要时，不拘泥于合同某个条款的约束，并根据民法通则和合同法的诚实信用和平等原则作出判决，充分发挥司法救济功能，弘扬公平正义。

　　此外，消费者要提高法律意识，增强自身保护能力。