业内专家谈物业“建管分离”

 

2003年国务院颁布的《物业管理条例》规定，“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”某今，4年已经过去，物业“建管分离”在实践中的具体效果怎样，这一政策还有哪些需要改进的地方，为此，本刊记者特别采访了某物业管理（深圳）有限公司总经理涂春安和清华大学房地产研究所教授季某进等知名业内专家。

 

某物业管理（深圳）有限公司总经理 涂春安：

推行建管分离需开发企业转变认识

国家提倡物业“建管分离”这个思路是非常正确的，从近年来的实践来看，实施“建管分离”后，物业管理公司的负担减轻了很多，而且所管小区也确实比较和谐。但实际上，目前物业真正“建管分离”的比例还不是很高，我觉得这主要有两个原因： 一是一些开发商为了逃避责任，把自己的物业管理公司当成“遮羞布”，用来掩盖自己开发过程中所存在的问题；二是一些开发企业觉得物业管理还有利益可图，有“肥水不流外人田”的心理，宁可自己受累成立物业管理公司管理，也不愿意把小区的物业管理权交给其他企业。

我想，要深入推行“建管分离”，首先是开发企业必须转变这两种错误认识。其实，“建管分离”对于开发企业也是很有益处的：一方面，它可以给开发企业施加压力，促使其在施工阶段严把质量关，避免造成后期遗留问题，提高自己所开发项目的质量和企业的公信力；另一方面，它可以使开发企业减轻负担，专心于做房地产项目的开发，这对于开发企业的发展也是很有好处的。从更高的层面来看，推行“建管分离”还是明确责权、减少纠纷，构建和谐社会的有力举措。

 

清华大学房地产研究所教授 季某进：

政府应加强对前期物业管理招投标的监管力度

推行建管分离，关键是要做好前期物业管理招投标工作。前期物业管理涉及到房地产开发商、物业管理公司和业主三方，而前期物业管理招投标只涉及开发商和物业管理公司两方。因此，某何在前期物业管理招投标活动中确保业主的利益不受损害就成为确保招投标成功的关键，为此，我认为政府有必要采取切实措施加强对前期物业管理招投标的监管力度，对前期物业管理招投标所产生的两个关键性文件《前期物业服务合同》和《业主临时公约》建立适当的行政审批程序，而不仅仅是备案。

为保障前期物业管理阶段三方的合法利益，建设部出台了上述两个文件的示范文本，但在实践中开发商常常从自身利益出发，忽视甚至侵害业主权益。前期物业管理招投标时，业主是隐性的，当未来广大的潜在业主的利益没有一个明确的代表机构时，政府责无旁贷。当然，这涉及到目前我国行政许可的范畴。我认为前期物业管理招投标的这一特点需要政府加强对其的监管力度。至少，应严格落实开发商在获得商品房预售许可证之前完成前期物业管理招投标的规定，以有效的推进建管分离工作的开展。