二手房相关知识 法定继承的房产不需缴纳契税

随着房地产调控政策的出台，我市房地产市场逐渐趋于平稳发展，但有关房地产税收政策依然是市民关注的热点。为此，本版今天继续请深圳市地方税务局咨询中心重点就市民关注的房地产税收政策等咨询热点作一个解答，敬请读者垂注。
　　
　　问：开发商将房屋的架空层改为房产使用，但没有办理房产证，请问是否要缴纳房产税？
　　
　　答：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》、《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）、《深圳经济特区房产税实施办法》的相关规定，开发商将架空层改造为房产，该房产无论是自用、出租，还是供他人使用，无论产权是否明确，无论账簿有无记载，均应征收房产税，并由房产使用人或代管人以房产原值为计税依据缴纳房产税。如房产无房产原值，其房产原值可采取按照成本加合理的费用和利润的方法核定。
　　
　　问：如何确定土地增值税纳税义务发生时间？
　　
　　答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条的规定，土地增值税纳税义务发生时间为房地产转让合同签订之日。以下通过非正常方式转让房地产土地增值税纳税义务发生时间如下：
　　
　　（一）已签订房地产转让合同，原房产因种种原因迟迟未能过户，后因有关问题解决后再办理房产转移登记，土地增值税纳税义务发生时间以签订房地产转让合同时间为准。
　　
　　（二）法院在进行民事判决、民事裁定、民事调解过程中，判决或裁定房地产所有权转移，土地增值税纳税义务发生时间以判决书、裁定书、民事调解书确定的权属转移时间为准。
　　
　　（三）依法设立的仲裁机构裁决房地产权属转移，土地增值税纳税义务发生时间以仲裁书明确的权属转移时间为准。
　　
　　（四）房地产所有人委托拍卖行拍卖，拍卖成交后双方按照拍卖成交确认书签订房地产转让合同，土地增值税纳税义务发生时间以签订房地产转让合同时间为准。
　　
　　问：采用包工不包料的方式装修，营业税如何计算？
　　
　　答：根据《财政部、国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知》（财税[2006]114号）的规定，纳税人采用清包工（即包工不包料）形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额。
　　
　　上述以清包工形式提供的装饰劳务，是指工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。
　　
　　问：个人将受赠的房产转让，计算营业税时如何确定居住时间及房产原值？
　　
　　答：个人将受赠的不动产对外销售计算营业税时，对继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属原因受赠取得的住房，其购房时间按照发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定；对通过其他无偿受赠方式取得的住房，其购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税凭证上注明的时间确定。
　　
　　将受赠的不动产对外销售，若适用按售房收入减去购买价款后的差额征收营业税的，严格以房产证上登记的价款作为征税扣除依据。
　　
　　问：个人将受赠的房产转让在计算缴纳个人所得税时有何规定？
　　
　　答：受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。
　　
　　在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。
　　
　　问：个人接受赠与取得的房产有无发票？
　　
　　答：对个人无偿赠与不动产的，税务机关不得向其发售发票或者代为开具发票。因此，接受赠与取得的房产没有发票。
　　
　　问：法定继承的房产过户需要缴纳契税吗？
　　
　　答：对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征缴契税，此规定不包括法定继承人继承土地、房屋权属的情况。因此，法定继承人继承的房产不需缴纳契税。