二手房交易的税费

1．二手普通商品房

（1）取得产权证或完税凭证的时间不满五年的，买卖双方所需缴纳的税费如下：

卖方交纳：

①营业税。按成交价的5%缴纳。举例：交易的房屋面积是100平方米 ，从开商处购买的价格是每平方米8000元，总计购入价800000元，卖出价为900000元，则营业税为900000元*5%＝45000元；

②城市建设维护税、教育费附加。按成交价的0.5%缴纳。按照上面的举例，城市建设维护税、教育费附加为900000元*0.5%＝4500元；

③个人所得税。个人所得税的税率为20%，但纳税基数是房屋的增值部分。具体计算公式如下：应纳税额＝成交价－买入价－合理费用（合理费用包括各种税费、装修费用）*20%。纳税人未能提供完整、准确的有关扣除合理费用的凭证，不能正确计算应纳税额的，采取核定征税，目前核定征收税率暂按成交价的1%来执行。

④印花税。按照成交价的0.05%缴纳。按照上面的举例，印花税为900000元*0.05%＝450元；

买方交纳：

①契税：普通住宅按成交价的1.5%缴纳。按照上面的例子，契税标准为900000元*1.5%＝13500元；

②印花税。按照成交价的0.05%缴纳。按照上面的举例，印花税为900000元*0.05%＝450元；

（2）取得产权证或完税凭证的时间超过五年的，所需缴纳的税费如下：

卖方交纳：

①营业税（免征）。

②城市建设维护税、教育费附加（免征）。

③个人所得税。如果是自用五年的住房，且是家庭惟一生活用房再次上市出售所得的个人所得免征个人所得税；如果非家庭自用或者并非个家庭惟一住房则仍按下列标准征收个人所得税。人所得税的税率为20%，但纳税基数是房屋的增值部分。具体计算公式如下：应纳税额＝成交价－买入价－合理费用（合理费用包括各种税费、装修费用）*20%。纳税人未能提供完整、准确的有关扣除合理费用的凭证，不能正确计算应纳税额的，采取核定征税，目前核定征收税率暂按成交价的1%来执行。

④印花税。按照成交价的0.05%缴纳。按照上面的举例，印花税为900000元*0.05%＝450元；

买方交纳：

①契税：普通住宅按成交价的1.5%缴纳。按照上面的例子，契税标准为900000元*1.5%＝13500元；

②印花税。按照成交价的0.05%缴纳。按照上面的举例，印花税为900000元*0.05%＝450元；

2二手非普通商品房

(1)取得产权证或完税凭证的时间不满五年的，买卖双方所需缴纳的税费如下：

卖方交纳

①营业税。按成交价的5%缴纳。举例：交易的房屋面积是150平方米 ，从开商处购买的价格是每平方米8000元，总计购入价1200000元，卖出价为1500000元，则营业税为1500000元*5%＝75000元；

②城市建设维护税、教育费附加。按成交价的0.5%缴纳。按照上面的举例，城市建设维护税、教育费附加为1500000元*0.5%＝7500元；

③个人所得税。个人所得税的税率为20%，但纳税基数是房屋的增值部分。具体计算公式如下：应纳税额＝成交价－买入价－合理费用（合理费用包括各种税费、装修费用)*20%。纳税人未能提供完整、准确的有关扣除合理费用的凭证，不能正确计算应纳税额的，采取核定征税，目前核定征收税率暂按成交价的1%来执行。

④土地增值税。土地增值税的计算方法：增值额X相应的税率。最低税率为30%。增值额的计算方法为：转让房地产收入－扣除项目之和（扣除项目指购进价、各种税费）。但目前土地增值税为个人自由申报，没有纳入房屋的过户程序，即不是必须交纳土地增值税才给办理过户手续。

⑤印花税。按照成交价的0.05%缴纳。按照上面的举例，印花税为1500000元*0.05%＝750元；

买方交纳：

①契税：非普通住宅按成交价的3%缴纳。按照上面的例子，契税标准为1500000元*3%＝45000元；

②印花税。按照成交价的0.05%缴纳。按照上面的举例，印花税为1500000元*0.05%＝750元；

(2)取得产权证或完税凭证的时间超过五年的，又是家庭唯一住房的，所需缴纳的税费如下：

卖方交纳

①营业税。按成交价与买进价差额的5%缴纳。举例：交易的房屋面积是150平方米 ，从开商处购买的价格是每平方米8000元，总计购入价1200000元，卖出价为1500000元，则营业税为（1500000元－1200000元）*5%＝15000元；

②城市建设维护税、教育费附加。按成交价与买进价差额的0.5%缴纳。按照上面的举例，城市建设维护税、教育费附加为（1500000元－1200000元）*0.5%＝1500元；

③个人所得税（免征）。

④土地增值税（免征）。

⑤印花税。按照成交价的0.05%缴纳。按照上面的举例，印花税为1500000元*0.05%＝750元；

买方交纳：

①契税：非普通住宅按成交价的3%缴纳。按照上面的例子，契税标准为1500000元*3%＝45000元；

②印花税。按照成交价的0.05%缴纳。按照上面的举例，印花税为1500000元*0.05%＝750元；

3．普通住宅与非普通住宅的区分标准

确定普通住宅与非普通住宅有三个标准，一是住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上，二是单套建筑面积在140（含）平方米以下，三是实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。

作者简介：执业数年来，马律师办理了各类民事、经济、刑事案数十件，具有丰富的法律实践经验，擅长办理刑事辩护、合同纠纷、人身伤害赔偿、房地产纠纷等案件。马律师善于调查研究，作风严谨，思维敏捷，注重把握恰当时机和方式切入案件，尤其擅长经济纠纷、疑难案件的策划、运筹和操作，成功办理了一批较有影响的诉讼和非诉讼案件。了解律师更多信息请点击http://user.148com.com/?7398

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