深圳二手房买卖流程及税费指南

　　一、看房：买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项。

　　二、查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案。

　　三、签合同：买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况\\、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同。签合同是重点，很多纠纷的产生就是因为合同没有完善，让对方有机可乘。

　　四、资金监管及贷款申请：买方支付定金\\首期款入银行资金监管账号，买卖双方与银行签订资金监管协议，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给卖方，

　　五、赎楼：卖方办理委托担保公司赎楼公证委托书，向原贷款银行申请赎楼，担保人办理赎楼担保赎楼及注销抵押登记手续。

　　六、房屋过户：买卖双方去国土局签订<深圳市房地产买卖合同(现售)>，递交房产过户申请，担保公司领取回执。

　　七、支付税费凭回执领取税单后，买方支付相关税费，担保公司领出新房产证并同按揭银行在国土局作抵押登记，银行把首期款给卖方。

　　八、结清房款：新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方。

　　九、交房：买卖双方办理房屋交接，水、电等过户。

　　二手房买卖牵涉银行、国土局、担保公司、中介等多个单位;时间长;环节多，有些环节必须委托公证，不能本人办理，里面的风险肯定多，因此广大买卖双方必须自己先了解交易过程，不要轻信中介或对方。掌握二手房交易过程后，才知道怎么控制风险。否则，就可能上当受骗。签字要谨慎，付钱也要谨慎。

　　最新深圳二手房买卖税费计算表

　　2008年以来国家对二手房买卖的税费做了多次调整，本表根据2008年12月21日出台的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(即“国十三条”)及2009年3月3日广东省人民政府发布《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》(简称“粤十五条”)的最新规定设置。

　　二手房按揭流程图

　　

深圳二手房买卖流程及税费指南

二手房按揭收费标准

　　税种税率收取对象

　　契 税普通住宅90平方米下计税价格*1% 买方

　　90—144平方米计税价格*1.5%

　　非普通住宅144平方米以上计税价格*3%

　　营业税普通住宅超

　　超过5年免征 卖方

　　未超过5年计税价格*5.6%

　　非普通住宅超过5年(计税价格-购房价款)5.6%

　　未超过5年计税价格*5.6%

　　印花税 计税价格*0.1%买方、卖方

　　交易服务费 6元/平方米*房本面积买方、卖方

　　个人所得税1、核实征收：(计税价格-房产原值-转让过程缴纳的税金、合理的费用)*20%

　　2、核定征收：计税价格*核定征收率

　　(普通住房1%，非普通住房1.5%，拍卖房3%)卖方

　　免征项目教育附加(营业税的3%)、城市建设维护税(营业税的1%)、

　　土地增殖税(免征)卖方

　　登记费(个人50元，单位80元)买方

　　贴花5元/本

　　以上税费依据适用时间段为2011年7月11日

　　直系亲属或配偶之间房地产赠与，免征营业税、城市建设维护税和个人所得税，其他房地产赠与，视同一般房地产买卖计征税费;接受由个人赠与的非购置不动产再销售的，全额计征营业税;

　　项目 收费标准

　　评估费 评估额*3‰

　　抵押登记费 贷款额*3‰

　　登记费 80元

　　赎楼手续费(500元，关外1000元)

　　委托公证费320元

　　赎楼担保费赎楼款的1%，最低2000元

　　中介佣金 成交价的1.5%(不足5000元按5000元)

　　按揭合同印花税按揭金额的0.05%

　　按揭合同印花税按揭金额的0.05%

　　保险费贷款额?保险系数

　　抵押登记费按揭金额的0.01%，不足100元按100元

　　二手房按揭收费标准

　　费用：卖方如下：

　　过 户 税 费 营业税(合同销售价减去原购入价的差额的5%或合同价的5%)

　　城建维护税(营业税的1%)

　　单位所得税(所得额的15%)

　　个人所得税(所得额的20%)

　　查档费(50元)

　　契税(合同价的1.5%或3%)

　　印花税(合同价的0.05%)

　　教育费附加(营业税的3.0%)

　　贴花(5元)

　　现售合同工本费(5元/本)

　　登记费(个人50元，单位80元)

　　交易费(3元/平方)

　　现售合同公证费(合同价的0.3%)

　　给中介佣金 成交价的1.5%(不足5000元按5000元)

　　赎 楼 费 用 委托公证费(400元)

　　查档费(50元)

　　赎楼手续费(500元，关外1000元)

　　赎楼担保费(赎楼款的1%，最低2000元)

　　赎楼利息(以银行结算凭据为准) 过 户 税 费 营业税(合同销售价减去原购入价的差额的5%或合同价的5%)

　　买方费用如下：

　　城建维护税(营业税的1%)

　　单位所得税(所得额的15%)

　　个人所得税(所得额的20%)

　　契税(合同价的1.5%或3%)

　　印花税(合同价的0.05%)

　　教育费附加(营业税的3.0%)

　　贴花(5元)

　　现售合同工本费(5元/本)

　　登记费(个人50元，单位80元)

　　交易费(3元/平方)

　　现售合同公证费(合同价的0.3%)

　　合计

　　给中介佣金 成交价的1.5%(不足5000元按5000元)

　　按 揭 费 用 物业评估费(1000元)

　　按揭合同印花税(按揭金额的0.05%)

　　保险费(贷款额?保险系数)

　　按揭合同公证费(按揭金额的0.3%)

　　抵押登记费(按揭金额的0.01%，不足100元按100元)

　　按揭手续费(1000元)

　　查档费(50元)

　　如果您是买卖双方自行交易，您需要上缴国家：

　　??契税 房价：低于9300元 /㎡ 交易额?.5%

　　??房价：高于9300元 /㎡ 交易额?%

　　??印发税 交易额?.05%

　　印花税票 5元

　　??土地出让金 成本价：建筑面积?560?%

　　??优惠价(标准价)：建筑面积?560?%

　　? 经济适用房：交易额?%

　　如果您是通过经纪公司的话，您还需交纳：

　　代理费 交易额?.5%(卖房)

　　交易额?%(买房)

　　产权代办费2000元(各公司不等)

　　二手房买卖注意事项

　　(1)房屋手续是否齐全

　　房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

　　(2)房屋产权是否明晰

　　有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

　　(3)交易房屋是否在租

　　有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

　　(4)土地情况是否清晰

　　二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

　　(5)市政规划是否影响

　　有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

　　(6)福利房屋是否合法

　　房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

　　(7)单位房屋是否侵权

　　一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

　　(8)物管费用是否拖欠

　　有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

　　(9)中介公司是否违规

　　有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

　　(10)合同约定是否明确

　　二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑

　　签订二手房买卖合同应注意的事项

　　一、双方当事人的基本资料：具体指当事人的姓名、地址、联系办法等。双方应向对方做详细清楚的介绍和调查，通常来讲，应各自出示自己的户口本和身份证原件;属共有财产的，共有人也应到场，并在买卖合同上签字，不能到场的，应出具公证委托书。

　　二、标的：本合同的标的，就是双方欲进行买卖的二手房，在买卖之前，应详细查看房屋的房产证和土地证原件，确保出卖人合法拥有房屋。

　　三、价款：价款中应约定总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、订金、尾款等。在二手房买卖过程中，通常是一次性付款的，但也存在着出卖人在出卖房屋时，有部分银行贷款不能清偿的情况。由于办理过户时要求取消银行抵押，出卖人又无力清偿贷款，而要求买受人替他先行还清贷款的，应注意交易安全。还有一种情况是买方必须在房屋过户后贷款才能支付房款，这两种情况下，最好是由中介机构提供担保。

　　四、履行期限、地点、方式：这里主要写明交房时间;房屋附属物品的归属;水、电、物业管理等的交接;办理房屋过户时相互配合与协调的问题;交易税费、其他费用分摊责任。这里尤其要注意的是税费的分担，通常二手房买卖过程中，约定卖方净得款最为简洁。

　　五、违约责任：规定哪些是违约情形;违约责任如何承担;违约金、订金、赔偿金的计算与给付;规定免责条款;如有担保，应规定担保的形式;对违约金或订金的选择适用问题。

　　六、解决争议的方式：这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。通常情况是约定仲裁，这样可以保证争议的及时解决。

　　七、合同生效条款：双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件;当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同无效的情形;几种无效的免责条款;当事人要求变更或撤消合同的条件;合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。

　　八、合同中止、终止或解除条款：按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。

　　九、合同的变更与转让：主要是约定合同变更与转让的条件，不能进行变更、转让的禁止条款。

　　十、附件：在此说明本合同有哪些附件;附件的效力等。目前，二手房买卖合同中的附件通常是约定房屋附属物的归属，列明随屋赠送的物品清单。

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