二手房交易流程教您选好房放心房

　　第一步 确认需求，挑选房源

　　1、了解自身购房的目的。是居住?是投资?还是在自住或投资的同时让资金资产保值增值。

　　2、了解拟购商品房的区域环境。您所需的商品房大环境如何;近期和远期规划如何;周边医院、超市、学校等配套设施如何;同时还要了解该区域的交通条件、大气环境、水、电、气、通讯、网络等市政设施是否配套，能否满足您的居住需求。

　　3、了解拟购商品房的小区环境：小区的用地规模、建筑规模、容积率、小区内配套设施(如运动休闲场所、物业管理场所、商业配套等)。一般来说，建筑规模大的，开发企业实力雄厚、诚实守信，开发企业注重自身形象和品牌建设而重视商品房售后服务——物业管理，让业主在以后长达数年或数十年的居住质量有可靠的保证。

　　4、了解自己的经济实力。确定拟购房屋的套型及建筑面积，计算出首付房款、按揭房款、装修房款。按照国际惯例，如果是按揭贷款购房，月供应当低于家庭总收入的一半。总之，在购房资金的使用上要量入为出，购房的原则应该是舒适、适用。准业主应结合自身家庭实际，选择户型时应注重房屋的位置、通风、采光、节能等方面。

　　第二步 考察企业，核实证件

　　通过到售楼现场查阅证件、使用电话咨询/登陆网站查询等方式查验开发证件，了解开发销售的合法性。最重要的是查询《商品房预售许可证》。具有《商品房预售许可证》均具备《营业执照》、《房地产开发企业资质等级证书》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、、《物管企业资质等级证书》等。

　　(附)成都市龙泉驿区相关行政单位咨询方式：

　　龙泉驿区房管局：028—84865932、84862891可网络咨询问题、投诉企业、查询政策法规，了解市场形势等。

　　龙泉驿区实行商品房网上签约制度，可在线查询每个合法项目的项目介绍、证件手续、房源状况、销售价格、合同备案等;

　　龙泉驿区国土局： 84853067;龙泉驿区规划局： 84851511;龙泉驿区建设局： 84852523;

　　了解开发商的业绩。开发商开发了哪些商品房，资质等级、开发规模、施工质量、业主口碑、后期维护以及开发商的对外形象、美誉度等。

　　第三步 签定认购书

　　在选好房源、谈妥价格后，最好是直接网上签定《龙泉驿区商品房买卖合同》，避免双方在议定合同条款时，一旦达不成一致意见，退还定金手续麻烦。如果您要选择先签定认购书，请仔细阅读认购协议书具体条款，一旦给付定金，若购房人违约，按照《担保法》规定，开发单位有权拒退定金。

　　第四步 签定合同

　　1、龙泉驿区《商品房买卖合同》使用的是省建设厅、省工商行政管理局印发的《商品房买卖合同示范文本》，公平、规范、详尽。而《补充合同》是双方自定条款，且一般为企业提供的格式条款，因此，在签定合同(特别是补充合同)时，应仔细阅读、理解各项条款，在双方协商一致的基础上妥善填写、签字认可。合同一旦签定，法律效力随之产生。若产生合同纠纷，双方达不成一致意见，依据法规，只有诉讼和仲裁两种途径，而政府只有协调调解的职能，并不能裁决裁定。

　　合同解释咨询电话：区房管局综合科028-84865932。您也可以向专业人士咨询。

　　2、在签定《龙泉驿区商品房买卖合同》之前，您一定要先查阅开发商与物管公司签定的《前期物业服务协议》，了解小区物业服务公司的资质、业绩、服务内容、收费标准等。同时，要查验楼盘的《房屋面积预测报告》，了解房屋的套内面积和共摊面积，避免产生面积纠纷。

　　3、在签定《龙泉驿区商品房买卖合同》时，对房产证、国土证的办理方式、办结时限要、违约责任;交房时间、交房标准、违约责任;规划设计变更及违约责任等重要条款要仔细推敲。

　　4、业主应妥善保存《买卖合同》、《备案表》、按揭资料、购房收据/发票、房屋平面图、楼书、代收的房屋维修资金、天然气开户费、产权税费等法律文件和凭证，完整的保存证据，维护自己的合法权益。

　　附：维修资金：多层房屋：720元/㎡×已购房屋的建筑面积×2%;高层为3%;

　　契税：首次购买普通住宅1.5%;其他类型房屋均为3%。(以总房价为计算基数)

　　印花税：万分之五。

　　第五步 付款方式

　　一次性付款。利：一次性付款一般都能从开发单位得到房价款的1—3%左右 (论坛 新闻)的优惠，这种付款方式房价最低。弊：一次性付款需要筹集大笔资金，对经济能力有限的购房者压力较大。

　　分期付款：利：缓解一次性付款的经济压力，也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。弊：分期付款比一次性付款的优惠少总价高。

　　按揭付款：即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋作抵押，由银行先行支付房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式，因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。利：可以筹集到购房所需资金，实现购房愿望，花明天的钱圆今天的梦。弊：对购房人征信要求较高，手续比一次性付款较多，房价优惠较一次性付款较少，要支付一定的贷款利息。

　　第六步 验收房屋

　　查验开发单位是否取得《竣工验收报告》、《新建住宅附属设施设备交付使用备案证明》等法定证件，以及合同约定的约定交房条件。向开发商索要“两书”——《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修。

　　核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符;详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象;

　　检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用;对有防水的厨房、卫生间，应做闭水实验。即在厨房、卫生间灌水浸泡6—24小时后，再查看楼下是否漏水。若有渗漏，开发企业整改后再重复检查，直到没有渗漏为准。

　　若无质量问题可签收《房屋验收单》。若发现问题要在《房屋验收单》上予以注明，并要求开发商整改。

　　第七步 物业服务

　　近年，物业服务通过市场化、企业化、专业化、社会化的方式为业主提供一个干净整洁、秩序井然、环境优美的人居环境，越来越凸现其重要性。如今，物业服务优劣已经成为人们在买房置业过程中最关心的因素之一。一般来说，服务标准越高、小区环境越好，服务收费就越贵。相对而言，物业服务好的小区，小区设施设备维护保养更全更细，享受到的服务就更好，房屋的保值增值潜力越大，相比来说，支付较高物业服务费与房屋的增值相比，是很小的，是划算的。目前，“成都市优秀住宅小区”和“四川省优秀住宅小区”是衡量小区物业服务品质的重要标尺，管理“优秀小区”的、资质等级较高的物业服务企业更加值得信赖。

　　第八步 产权办理

　　买进的房产，只有在进行了合法的产权登记后，房屋的所有权才能得到完善的法律保护。龙泉驿区房管局要求开发单位一般在房屋交付后1年内，就应当办理完结房屋所有权分户登记，您就能够取得《房屋所有权证》。取得了《房屋所有权证》，您才能通过房屋抵押等进行融资，才能进行房屋交易。如果您想卖出您的旧房，过户办证在龙泉房管局只需要2—3天的时间就能办结，十分方便。产权办证咨询电话：028-84862891、84845780。

　　产权登记费：住宅80元/套;营业房550元/宗;其它160元/宗。