二手房购置流程及注意事项

　　02. 购置能力评估

　　自我能力评估，从家庭收入及银行贷款两方面来衡量。首先了解家中可用资金有多少，如存款、股票等，算出自备款部分，再从固定收入中扣除固定开支，算出自己的付款能力(月供最好不要超过家庭月收入的三分之一)，即可得知自备款和贷款部份的金额，两者加起来则为自己可购买多少价位的房子。一般二手房贷款约为总房款的60%-70%，贷款年限最长三十年。年限如选择中长期每月还款就较少，但相应的利息累加就高了，具体见下表。

　　【 提示 】 计划虽然周密，但总会多出一些意想不到的开支。不能把首付能力定在自己所能承受的最高限度。事先要预留足够的中介费、契税、维修基金等费用。

　　03. 找房渠道选择

　　寻房渠道大致有两种：

　　1. 委托中介。中介特点是可以提供一站式的专业服务，还代办买卖流程中所有事项，把自己的需求详细的说出来，他们会尽可能寻找符合条件的物业，直至找到满意的为止。

　　2. 专业房产网站如口碑网房产。网络信息发布快但更新慢，有些房源实际已经不存在了。再加上网络的虚拟性，信息还是需要先确定一下真实程度。

　　04. 中介服务选择

　　总的来说要选择口碑较好的品牌中介。可以通过亲戚朋友、同事、媒体等各种途径了解、比较哪几个公司服务比较完善，并且没有纠纷事件发生。如果您已经锁定购买区域或楼盘，就可直接去该区域内找当地的中介，因为中介公司都会有自己的主打商圈，本商圈内的挂牌房源较多，您的选择余地就会更大。经纪人也更了解本地所有楼盘的细节情况。如果只是有一个大概购房标准，没有确定具体目标，就需要委托在全市各区都有连锁分店，并且房源互相流通的公司。

　　【 提示 】 可以多委托几家公司，这样找到合适房子的机会较大。但也不是多多益善，否则不但电话被打爆，而且你也会因疲于看房而渐渐失去了判断力。

　　05. 与经纪人的交流

　　找资深的经纪人。在去中介公司之前，先去您要咨询的区域周边熟悉情况，在与经纪人攀谈的过程中洞察他所说的和您实地了解的是否相吻合，如果不是，那他的资历一定很浅，或者根本就不诚实，这样的经纪人根本起不到为您服务的作用。对您的经纪人尽可能详细罗列对物业的要求(地段，就学环境，休闲设施，楼层，房型，景观，小区位置等)，先过滤掉明显不符合要求的房子，避免消耗不必要的时间和精力。从他那里得知原来业主出售的真正意图，也可以侧面了解到房屋是否存在缺陷。

　　【 提示 】 跟中介说您买房预算时，价格范围可以上下浮动15-20%，因为有时会有少量超低价的房源是物超所值的，不要错过这个机会;另一方面，在目前市场情况下，房东的挂牌价有时可以降15-20%左右。

　　06. 实地察看物业

　　在实地察看中，需要注意的问题很多。小区周围环境、交通、购物、就医的便利性等。小区配套要看小区的规模，绿化率，有没有会所，物业管理是否到位，停车位或车库是否充足等。从安全通道，大厅，外立面等公共部分来判断建筑品质。进入房间里面，看房型设计的紧凑与否，有没有大量面积浪费，每个房间的采光、视野有没有遮挡，是否有景观，水压够不够等等。对于装修房则要仔细观察装修质量，地板、门窗、橱柜有没有变形，天花板、墙壁是否有渗水的痕迹。有些房子表面看来经过翻新，实质想掩盖一些严重不足，千万不要被蒙混。抄录下随房附送的家具、家电品牌和尺寸大小，以备后用。另外，小区里居民素质的高低也很关键。跟住在里面的业主聊天过程中，也能知晓小区居住的方便程度。

　　【 提示 】 有时一套房子因为业主原因暂时看不到，中介会带您去看同小区里相同或类似的房型做替代品。在签定金协议之前，一定要再实地去看一次您的“准房屋，毕竟二手房之间的个体差异是很大的。

　　07. 周边物业了解

　　如果一套房屋您看过以后比较感兴趣，不要急着做决定，到周围同样规模，差不多品质的小区去看看。其它小区的挂牌价格多少，出租率高吗?能租多少钱?接受度有多少?我如果买了这套房子能否保值或者升值。和您要买的房子做一下比较，哪个更加划算。差不多的房型，也许另外一个小区要便宜不少，而相差的只是到公交站多走几分钟路程，如果这点您可以接受，何不为自己省上一笔呢?

　　08. 条件交涉

　　选好房子以后就要开始交涉具体条件了。您可以先出一个较低价然后再慢慢往上加，避免实际出价高于出售方心理价位。业主抱着“能卖高一点算一点的心态，一般挂牌价都有一定的还价空间。当价格有差距时，可在付款方式，交房时间等方面做出让步来做为筹码。确定房屋的维修基金还有多少，剩余部分是否随房附送。如果房子带有租约，事先谈定租金从什么时候开始由您来收取。

　　【 提示 】 记住您买的是房子不是家具、家电，不要贪图这些附加的东西。买二手房时，中介或上手房东会说“家具、家电全送其实还是把价格折算在房价里面，如果不是很需要，可以选择不要。

　　09. 签约注意事项

　　签约从您和中介的居间合同就已经开始了，每次签字都要认真对待。签看房确认书时要确认他所列的房源您确实去看过，空白部分划去。交意向金时一定注意合同是否写明这笔钱在房东收为定金之前是可以拿回来的。买卖合同违约条件要对等，不要定口头协议，约定好的条件可以写在补充条款。附送的家具、家电在合同附件里面要有清单详细罗列。交易流程进行到哪一步，支付相应的房款，预留房价的5%交房时再付。

　　【 提示 】 所购房屋如果带有租约，在同等条件下，租客享有优先购买权。因此签订正式买卖合同前一定确认租客在放弃优先购买权的文件上签字，否则，一旦租客也要购买该房屋，您所签的合同将视为无效。

　　11. 贷款选择

　　有公积金的尽量用公积金贷款。2005年3月17日央行调整住房贷款利率，住房公积金贷款利率提高幅度小于商业性住房贷款，拉大了两者的利息差，住房公积金贷款的低利率优势可谓更加明显。按揭的还款方式一般包括等额本息、等额还本、递减付息、递减还本付息、递增还本付息等方式。相同条件下，等额本息的累计付息额要高于等本、递减本息等还款方式的累计付息额，但前期支付的本息额较小，负担相对较轻。如果前期资金较为紧张或有其他资金投资渠道，建议选择等额本息方式;如果收入比较稳定不做其他投资的，建议选择等本、递减本息方式。由于市场预计今后数年利率将逐步走高，而按揭利率是“一年一定的浮动方式，如果考虑按揭利率成本，选择等额还本方式比较有利。当然，在整个贷款期间，一般银行都可接受还款方式变更的申请，您可根据您的情况随时调整。

　　12. 验收房屋

　　剩下最后一步交房了，但也马虎不得。这时候你看房时对家具、家电的记录就派上用场了!对照检查一下以防最后时刻被“偷梁换柱。看看固定设施这段时间内有没有新的损坏。结算水、电、煤气、有线电视等费用。维修基金和煤气是需要到物业和煤气公司去过户。如果您要沿用原来的电话号码也要到电信去过户，在这里编辑建议最好注销原来的电话号码。在拿到您的产证，确认一切细节问题以后交付尾款。