对委托中介居间的房屋没有处置权的

　　委托人对委托中介居间的房屋没有处置权的，居间合同是否有效?

　　案情介绍：

　　丁某与某房产中介公司签订了居间合同，双方约定：丁某将其所有的一套两居室房屋委托中介公司联系买家，按成交价的1%支付报酬。此后，中介公司为其联系了买家，丁某与买家私下达成交易，将房屋出售，未向中介公司支付居间服务报酬。中介公司多次向丁某索取报酬，遭其推诿和拒绝。2007年6月，中介公司向人民法院提起诉讼，要求丁某按照合同约定支付报酬。

　　争议焦点：

　　原告中介公司诉称，被告违反居间合同约定，私下与原告联系的买家进行交易，拒绝支付居间服务报酬。请求人民法院依法判决被告按照合同约定履行义务。

　　被告丁某辩称，房屋是被告与姐姐的共同财产，被告以个人名义与中介签订的居间合同是无效合同。原告根据无效合同要求支付报酬，理由不成立。

　　盈科房地产李举东律师分析：

　　按照《合同法》的规定,“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”(第424条)。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。如果居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

　　在现实中，委托人根据居间人提供的信息和服务，与买家私下交易，不支付居间报酬的情况经常发生，本案就是比较典型的一例。本案的特殊之处在于，被告提出房屋属于被告与他人共有，被告没有擅自处分的权利，因此被告以个人名义与原告订立居间合同属于无效合同。

　　居间合同的本质是基于居间服务的委托合同，委托人只要是完全民事行为能力人且以自己名义订立居间合同，一经订立即可生效。委托人对委托居间的房屋没有合法的处置权，不影响居间合同的效力。当然，居间人要履行必要的审查义务。只要居间人促成合同成立，就可以要求委托人按照合同约定支付报酬。至于合同此后因为出卖人无财产的处分权而被确认无效或被撤销，不影响居间人支付报酬的请求权。居间人没有促成合同成立的，也可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。因此，丁某主张居间合同无效从而拒绝支付报酬，理由不成立。

　　除此之外，在生活中对于居间服务还有一些误解，导致纠纷发生。例如，房屋买卖双方均与居间人签订了委托合同。居间成功后，买卖双方中的一方支付了居间报酬，另一方以中介方已经向上家收取了中介费，不应再向其重复收取中介费为由，拒绝支付报酬。这种认识是错误的。在居间过程中，中介、下家及上家三者之间有三个相对独立的法律关系：下家与中介之间的居间委托法律关系，上家与中介之间的居间委托法律关系以及上下家之间的房屋买卖法律关系。居间成功后，上下家各自按约支付居间合同约定的中介费，是两个相对独立的合同义务，因此不存在重复收费之说。