广州二手房交易流程与银行对接 按网签价放款

　　广州二手房交易流程将有新的变化，最迟在2011年10月1日前完成存量房网上交易系统与银行系统的对接，届时放款将按照二手房网签价与评估价两者孰低的原则发放贷款。这意味着二手房交易报低价变得越来越难，按照新的二手房交易流程来进行交易将可以避免中介报低价避税，规范二手房交易市场。

　　10月1日前银行系统将与存量房网上交易系统对接 银行只按网签价放贷

　　广州市银行系统与存量房网上交易系统将最迟于今年10月1日前完成对接，银行可以实时查看二手房网签成交价，并遵循二手网签价与评估价两者孰低的原则发放贷款。

　　人民银行广州分行、广东银监局与广州市国土房管局近期联合发文，要求各银行须于2011年10月1日前完成银行系统与存量房网上交易系统的对接。届时，银行将遵循二手房网签价与评估价两者孰低的原则发放贷款。若买家希望能够获得足额的贷款，将不能报低价，否则只能贷到以“报低价”计算的贷款成数。换言之，二手房按揭交易将杜绝报低价。

　　广州市房屋交易监管中心负责人向记者透露，他们也获知中介促成的二手房交易往往以自行交易暗度陈仓，但由于查证难度非常大，政府部门未能对有关行为作出处罚。不过，随着银行系统介入二手房网签交易，有望对市场上70%的交易作出监管。

　　七成交易将不敢“报低价”

　　据广州市房屋交易监管中心人士透露，目前二手房交易中70%为按揭付款方式，故此一旦银行系统完成与二手房网上交易系统完成对接，将可以杜绝市场上70%的交易量“报低价”。

　　据记者了解，广州市9家提供二手房交易资金托管的银行已具备对接条件。民生银行(5.79,0.00,0.00%)广州分行有关人士向记者透露，该行已具备系统对接的条件，并已完成与存量房网上交易系统资金托管业务数据的对接工作。将待系统正式上线，就可以正式开始进行对接查询并遵循“网签价与评估价”孰低的原则对二手房按揭个案发放贷款。

　　政府有关人士表示，一些银行之前并没有提供二手房交易资金托管，电脑系统并没有与二手房网上交易系统对接，故此对接的最后期限定在今年10月1日。

　　“报低价”罚单未开出过

　　据记者了解，政府希望以二手房网签来监管中介服务，但在实际中却遭遇监管难的问题，中介公司促成的交易比例偏低，部分中介把买卖双方报低价的交易分流到自行交易。一位地产人士向记者透露，政府若查出中介促成的交易涉及报低价，将暂停该中介半年网签成交的资格。于是，中介想出对策，对成交作出“分流”，真实报价的成交由中介公司完成网签;买卖双方要求报低价的，则由买卖双方自行上网网签。政府有关人士表示，除非买卖出现纠纷，买卖任一方到政府有关部门作出投诉，他们才能掌握确凿证据开出“罚单”，网签6个月以来他们尚未对广州市中介开出一张罚单。

　　二手房网签引进银行系统的监管后，自行交易报低价的渠道也部分被堵。中介公司“分流”自行交易的购房个案不少还是需要申请按揭，若银行系统与网签系统联手“封杀”，自行交易网签“报低价”的空子也会被封住。

　　省点税费or贷足房款，你点拣?

　　按揭买家：这回不敢博了

　　良策按揭区域总监阮学林表示，目前市场上的确存在按揭客户报低价的情况，按揭客户向银行报价高，二手房网签价低，希望可以省点税费，毕竟房产证不满五年内转让要交5.5%的营业税。阮学林表示，若银行系统与存量房网上交易系统完成对接，按揭客户将面临“省税费还是贷足款”的抉择，要么为省点税费继续报低价，要么为贷足款而交多点税费。他认为，按揭买房的人士手头现金必定不足，贷不足款对买房来说是致命伤，孰重孰轻一目了然。

　　广州市房屋交易监管中心人士表示，广州有句俗话“吃鸡，还省得了酱油钱吗?”银行根据“网签价与评估价”两者孰低的原则发放贷款，虽说现在评估价比成交市价低，但低的幅度不及报低价的低。以一套100万元的房子来说，评估价为90万元，买卖双方报低价为50万元，若双方以50万元网签，银行最高只能贷出50万元的七成，到头来损失的是买家，况且有可能导致买卖不成功。

　　一次性付款：仍有空子钻

　　目前二手房交易中，约70%是按揭贷款，30%为一次性付款。故此，一次性付款的交易依然存在“报低价”的可能性。政府有关人士透露，能够一次性付款的人士也不一定会选择报低价，他们掌握不少一次性付款的自行交易数据，成交价都比较高。

　　因偷税漏税而留下信用污点，对业主来说得不偿失。他们希望加强对业主的宣传教育，毕竟业主只是实收楼款，没必要配合对方作假报低价。

　　文件摘登

　　关于银行系统与存量房网上交易系统对接的相关规定：各银行须于2011年10月1日前完成银行系统与存量房网上交易系统的对接。系统对接后，各银行在审批存量房购房贷款时，应查看对应的存量房网上交易信息及网签的存量房买卖合同(下称网签合同)，并按以下要求办理：

　　(一)核对存量房房屋信息及交易信息;

　　(二)核对网签合同中约定的付款方式是否为按揭付款，对未约定按揭付款的，不得提供购房贷款;

　　(三)必须按照网签合同中约定的房屋成交价格与评估公司出具的评估价格两者孰低的原则确定房屋抵押物价值发放贷款，即银行批准的贷款发放金额，不得超过按网签合同中约定的成交价格与银行最后确定的贷款成数相乘计算出来的贷款金额;

　　(四)发放贷款前应再次查看对应的存量房网上交易信息，确认信息无误后方可放款。

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