出售方在“转租为售”中的法律风险控制

　　【案例简介】

　　徐先生在普陀区真如镇有一套两室户，今年年初已经出租给杨小姐，租赁期限为1年，到今年年底结束。如今，徐先生想将该房屋出售，且已经找到了比较有意向的买家。让徐先生疑惑的是，自己的房屋已经出租，出售是否受到限制或者禁止呢?如果可以出售又需要注意什么事项?

　　【律师说法】

　　已经出租房屋并不是《城市房地产管理法》等法律、法规禁止买卖的房屋类型，因此，徐先生想要出售自己的上述房屋是允许的。但因为带租约的特殊性，这类房屋在出售的过程中相对复杂，除了一般的房屋交易注意事项外，房产律师建议出售方注意以下几点：

　　第一，要如实告知意向买家房屋已经出租的事实，使买家对因房屋租赁带来的权益影响有合理预期，并避免买家对房屋状况产生误解。

　　第二，遵守买卖不破租赁原则。按照《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，带租约的房屋出售后，租赁合同的主体变更到新的业主名下，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，合同应该继续履行。在本案中，租客杨小姐的租赁权受到法律的保护，不因产权变动而发生变化。

　　第三，尊重租客在同等条件下的优先购买权。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条的规定，出租方出售房屋，应当提前征询租客的意见，确认租客是否在同等条件下行使优先购买权。在本案中，如果租客杨小姐行使优先购买权，则应当将房屋在同等条件下出售给杨小姐，如果杨小姐不行使优先购买权，则建议让杨小姐对此进行书面确认，然后徐先生才与买受方签署买卖合同并且进行买卖交易(如果杨小姐在收到通知后15日内未明确表示购买的，视作放弃优先购买权)。

　　第四，注意在房屋交接的时候处理好租赁关系相关事项，如做好租金交割的时间点确认，确认好租赁保证金的交接、确认好房屋附属设施、家具家电的移交等。