当代中国城市业主的法权抗争

【摘要】作为一种新兴的社会现象，城市业主维权运动主要形成于20世纪90年代中后期，并给中国城市基层社会的政治生态带来重大影响。本文试图基于对城市业主维权抗争实践的观察和研究，提出“法权抗争”这一分析范式，并将之具体化为“上访维权”、“诉讼维权”和“立法维权”三个基本类型；在此分析架构下，本文将为当代中国城市业主维权研究提供一个初步的描述类型学。
【关键词】业主维权；法权抗争；上访维权；诉讼维权；立法维权
【写作年份】2010年


【正文】

一、导言

自20世纪70年代末以来，伴随着市场经济的迅猛发展和社会结构的急剧变迁，以维权为基本指向的民众利益抗争活动构成了转型期中国社会发展的重要内容，并日益成为社会科学研究中的一个新兴领域。

社会抗争是观察社会变迁的一个大窗口。当前，围绕民众维权与社会抗争的研究日渐成为一个跨学科的综合研究领域。如果从研究对象的角度来看，农民维权、工人维权、市民维权构成了中国社会民众抗争研究的三条基本线索，由此也形成了三种基本的针对当代中国民众维权抗争活动的解释模式。

第一种，以沈原为代表的“权利模式”。在《走向公民权——业主维权作为当代中国的一种公民运动》一文中，沈原提出，业主对自身房屋产权的维护和抗争是一个走向公民权的实践过程（沈原，2007b：342-348）。首先，他从社会学角度提出了“产权界定的实践形态”，即产权并不仅仅是标示占有关系及其他关系的抽象符号，而是一个实践的、动态的形态，是一个循环往复的界定过程。具体而言，产权实践具有两个基本维度，一方面，业主们通过一系列抗议活动，将仅仅从法权名义上界定的对居所的占有权及相关权利在空间上加以建构并获得实现，即空间性及其展示——“领地化”（territorization）；另一方面，业主群体按照一定法规选举和成立相应的社会组织，如业主大会和业主委员会，进而实现对小区的民主治理，即社会性及其表现——“组织化”（terri2torization）。正是通过这两个维度的运作，业主的产权轮廓得以明晰，并且逐步获得各方当事人的确认。沈原继而指出，当业主们从空间性和社会性上界定自己的产权时，他们也就从两个层面上开始建构马歇尔意义上的“公民权”（citizenship）（详见Marshall 1992）范畴：一个层面是民事权（civil rights ），主要表现为业主占有财产和缔结有效契约以及诉诸司法审判的维权实践，并且在产权形态的基础上被建构成形；另一个层面是政治权（political rights），主要表现为业主在社区这一微观层次上按照民主程序选举业主委员会，创建社区治理的民主机制。①「实际上，本文的研究已经清晰显示，业主不仅从微观层面讨论和实践政治权，而且也积极寻求在宏观层面参与履行政治权力，如竞选人大代表」由此，沈原认为，业主维权运动就其本质而言可以看成中产阶级缔造公民权的运动。

第二种，以李静君（Ching Kwan Lee）为代表的“阶级模式”。在她看来，针对中国社会转型的研究，“重返阶级”（bring class back in）的视角不仅紧迫，而且必要：“阶级”不仅是社会和政治的建构，也是道德和情感的建构。在《中国工人阶级的转型政治》一文中，李静君描绘了当代中国工人阶级在全球资本主义和市场改革造就的小环境中如何为自身权益而战的状况（参见李静君，2006）。她具体探讨了中国城市“工人阶级转型”的三种模式，即流动农民工的形成、社会主义工人的再造、下岗工人的消解。在这三种模式中，作为关键行动者的国家，通过“依法治国”这一新的霸权工程不仅改变了劳工状况的整体性，强加了新的支配模式，而且开启了劳工反抗和实践的新渠道：一方面，工人（农民工、国企工人、下岗工人）在遭受“羞辱、虐待、不公”，“剥削”和“被遗弃”时会通过停产、罢工、公共示威、游行，甚至阻塞铁路和公路交通等形式予以反抗，从而表现出较强的颠覆性和破坏性的一面；另一方面，他们也试图通过国家颁布的劳工法规和政策来框架自身的权益诉求和主张，并通过劳动争议仲裁和请愿等制度化渠道来予以解决，从而也显现出一定的法权意识和观念。由此，工人阶级在市场社会主义的转型过程中所经历并体验到的是一种强烈而又矛盾的阶级意识和观念，他们对现存的社会秩序既支持又批判，从而造成了行动上的顺从与反抗的并存。在这个过程中，工人本身对市场社会主义的集体体验和感知也逐渐实现了从“不平等”向“不公正”的认知转变。工人反抗的持续不断和增加正是对这种社会不平等和不公正的重要回应。正如李静君在另一篇文章中所深刻指出的，近些年来，公民不服从（civil diso2bedience ）和依法行动（legalactivism），也就是在中国所谓的“维权”，表面上与自由主义语境下的权利和公民身份大致吻合，而其本质却是阶级分化的加深（Lee Selden，2009）。

第三种，以裴宜理（Elizabeth J.Perry ）为代表的“规则模式”。当西方学界有关中国民众抗议活动的研究大多倾向于一种“权利模式”的解释①「持此种解释模式的学者从毛泽东之后的中国群众抗议活动的兴盛中发现了“权利意识”的萌芽，他们认为这种权利意识的觉醒标志着所谓自下而上的对公民权的诉求以及国家—社会关系的根本性突破。基于这种判断，他们进而认为，中国抗议群众的“权利话语”乃代表着一种包含力量的新社会现象，而这种力量势必对政权的存在构成潜在的严重挑战（详见Goldman ，2005；O‘Brien Li，2006）」时，裴宜理基于对中国权利观念的历史检视对当下美国盛行的权利解释模式提出了质疑，并提出了自己的“规则模式”。在《中国式的“权利”观念与社会稳定》一文中，裴宜理指出，中国民众抗议活动有一个基本传统，即都在遵守“规则”；②「裴宜理所谓的规则主要指国家法律和政策，但在笔者看来，抗争中的民众并非如裴宜理所说仅仅是简单地“遵守规则”，也有可能包含民众对规则的“策略性利用”；同时，民众并不完全是规则的被动承受者和教条执行者，他们也会积极参与到规则的制定和建构中去，这在业主的维权实践中体现得十分明显」抗议者非常关注国家放出来的“信号”，并尽力按照国家的规则来行事（裴宜理，2008）。于是她认为，随着中国法律和政策对公民权益的倡导和保护，许多民众在抗议活动中经常会提出“公民权”的口号，这实际上是与官方的用语保持一致的。与此同时，她也指出，必须看到中国语境下的这种“权利”用语与西方学界所用的“权利”一词的含义是有着本质区别的：在英美自由主义传统里，权利指自然权利，是由上帝赋予而非国家赋予的，它旨在限制国家权力对个人自由权利的干涉和侵犯，因而这些国家的民众抗议活动往往是围绕着个人民权的诉求而展开的；而在中国，权利往往被理解为是由国家认可的、旨在增进国家统一和繁荣的手段，而非自然赋予的、旨在对抗国家干预的保护机制。这种对“权利”的诠释通常把获得社会经济保障、保证社会经济正义置于中心位置，其民众抗议活动基本上属于道义经济学意义上对生存权的要求。而且，在中国盛行的这种以“权利”语言建构起来的道义经济式的抗议，往往会提出撤换不受欢迎的低级政府官员的要求，但却极少质疑中国共产党或者其意识形态的统治权威。在此情景下，民众对行使自身权利的诉求很可能是对国家权力的强化而不是挑战，它所具有的政治威胁性也是相对微弱的。因此，裴宜理主张将建构当代中国民众抗议活动的框架模式称为“规则意识”（rule consciousness ）而不是“权利意识”（rights consciousness ）。

以上三位从不同角度建构了当代中国民众抗议活动的解释框架，他们实质上都直接或间接地触及到这样一个根本性问题：即中国社会体制下民众维权抗争活动的合法性困境（详见毕向阳，2006；应星，2007）也即合法性的生产和维续问题。如果说“合法性困境”构成了研究中国社会民众抗争的一个基本前提的话，那么“合法抗争”（lawful resistance）则成为中国社会体制下民众维权抗争的基本运作形态。这就意味着无论农民、工人维权，还是市民维权，其维权抗争行动的进行必然要环绕着法律来展开。应当说，这是中国社会体制下民众维权抗争活动的一个基本特征。从现有文献来看，学术界对农民和工人维权活动的这一基本特征的研究已经积累了一系列成果（O ‘B rien，1996；O ’Brien L i ，2006；李连江、欧博文，1997；于建嵘，2004，2008；应星，2007；吴毅，2007；陈锋，2003；李静君，2006；佟新，2008；），而对于作为市民维权典型代表的城市业主维权在整体上却并未给予足够的重视。

事实上，相对于农民、工人而言，城市业主大多属于具有较高文化水平、职业地位和社会声望的精英群体，他们的维权抗争实践不仅具有典型的“依法”和“以法”特征，而且表现出更具超越性的“通过促进立法来维权”的倾向和趋势。在维权抗争的整个过程中，“法”成为贯穿始终的中心枢纽，业主维权在最根本意义上变成了业主不断学法、懂法、用法、护法的过程，并彰显出强烈的法权意识、可贵的公民勇气和卓绝的民主训练，从而在实践中重建了公民与国家之间的法律契约关系。因此，本文试图基于对城市业主维权抗争实践的观察和研究，提出“法权抗争”这一分析范式，并将之具体化为“上访维权”、“诉讼维权”和“立法维权”三个基本类型；在此分析架构下，本文将为当代中国城市业主维权研究提供一个初步的描述类型学。

二、法权抗争：城市业主维权的分析范式

20世纪90年代中期以来，伴随着住房商品化改革的不断深化，城市业主维权运动日益构成了当代中国城市社会生活的一项重要内容。

作为一种新兴的社会现象，城市业主维权运动是中国城市化进程中住房商品化改革的结构性产物，并给中国城市基层社会的政治生态带来重大影响。

一般而言，所谓城市业主维权运动主要是指业主们通过成立临时维权小组、业主委员会或业主委员会协会，组织业主与开发商、物业公司和地方行政主管部门等进行斗争以维护自身合法权益的运动形式。

目前，学术界针对城市业主维权的研究积累了一定成果。如邹树彬认为，维护房产权益、实行业主自治、策略性集体行动的广泛采用、维权精英的积极引导和专业人士的技术性支持构成了城市业主维权运动的基本特点，并且这种运动对推动私有财产权的宪政建设、公民社会的发育、城市政治发展、社区治理结构及运行机制的重构具有重要意义（邹树彬，2005）。张磊采用资源动员和政治过程理论并结合利益集团理论研究了北京几个小区的业主维权运动。他认为，维权骨干和积极分子的领导、业委会的建立、业委会的有效动员、适当的策略、业主丰富的资源，是业主组织起来击败房地产商利益集团取得维权胜利的核心要素；而在房地产开发和物业管理领域一个具有分利性质的房地产商利益集团的形成及其侵权则是业主维权运动兴起的深层原因（张磊，2005）。陈映芳则在都市运动的谱系下基于对上海四个商品房小区不同类型的业主维权事件的比较分析，探讨了影响市民组织化、行动化表达利益的主要影响因素，认为，作为城市中产阶层的业主在维权运动中表现出一定的权利意识和行动力，但是对市民自主组织的政治、法律限制构成了其组织化表达行动和社会发育的制度瓶颈（陈映芳，2006）。

刘艳梅从国家与社会关系的角度讨论业主群体的维权行为，并通过与单位制下国家与社会关系的比较，认为，在市场经济下房产私有者群体在维权过程中促进了中国公民社会的建构；但同时也指出，这种推动是有条件的并在很大程度上要依赖政府自身在制度上的创新和支持（刘艳梅，2006）。徐琴则以转型期的权力再分配机制为基点，以国家、市场与社会的三分为分析架构，认为转型期国家、市场、社会三者各自占有的权力及形成的权力分配格局造成了当前业主维权所面临的整体困境，并指出，权力重塑的方向和市民社会的发育水平取决于国家在权力维续和权力让渡上的权衡和取舍（徐琴，2007）。

以上研究，如果从所采用的理论资源来看，主要运用的是集体行为和社会运动理论以及国家与社会关系理论；从所关注的问题来看，主要探讨的是当前城市业主维权运动的特点和意义，业主维权过程中的动员机制、策略和技术，业主维权面临的法律制度和权力结构困境等。这些研究都从不同角度对城市业主维权进行了较为深入的阐释和分析，为我们理解业主维权这一新兴社会现象提供了重要洞见。同时值得指出的是，一方面，虽然这些研究不同程度地认识到法律构成了业主维权研究中的一个重要问题，但是大多只是把它作为一种背景性材料或结论性用语加以使用，并没有对法律本身在业主维权抗争中的内容、角色、作用、机制、特征和意义等进行专门系统的探讨，而缺乏这种法的视角或许将极大地限制我们对业主维权本质的深度解析。另一方面，如果从一种宏观的过程视角来看，已有研究大多属于共时性叙事，缺乏一种长时段的历时性观照。如果从中国第一个商品房小区于1980年诞生之日起，①「据报道，深圳东湖丽苑系新中国第一个商品房小区，也诞生了新中国第一批商品房业主（详见朱文策，2005）」与之紧密相连的城市业主维权作为一种社会现象至今已存在整整30年，30年来，城市业主维权运动催生和塑造出哪些基本的抗争类型和结构？对此，很有必要做出一个系统的梳理和总结。基于以上考虑，本文拟从社会抗争理论出发且立足于一个长时段的历史过程，致力于开辟一个业主维权研究的法社会学视角。我们将这一分析视角概括为“法权抗争”（legal rights activism），主要基于下述两个层面的考虑。

从理论层面而言，这首先涉及到对法律（法权）本身内在机理的理解。如果用一句话来表述，这个内在机理就是：法律本身并没有一个“自我实现的机制”。德国著名法学家耶林在《为权利而斗争》一书中为我们理解这一法律奥秘提供了最为精辟的洞见和阐述。在他看来，法权不是一个逻辑的概念，而是一个实践的概念，一个力的概念：“正义环绕着它，正义一手提着天平，以此去衡量法权，一手握有干戈，用以去维护法权。没有天平的干戈，是法权的赤裸裸的暴力，没有干戈的天平，是法权的软弱无能。两者休戚与共，只有正义用来操持干戈的力量，不亚于她用来执掌天平的技艺时，一种完满的法权状态才存在”（耶林，2007：2）。这就告诉我们，斗争并不是法权的陌生人，而是与法权的本性不可分地联系在一起，斗争构成了法权的概念要素并成为权利实现的一种内在机制。这一斗争将遵循两个方向：“客观意义上的法和主体意义的权利？？据其前一方向，斗争伴随着历史上的抽象法的产生、形成和进步，据其后一方向，斗争是为了实现具体的权利”（耶林，2007：4）。如果我们将前一种意义上的法看作“文本的法”（law in text），后一种意义上的法看作“实践的法”（law in p ractice ），那么，两者之间的差距和鸿沟就必然要用抗争实践本身来予以弥合。这也是本文从社会抗争理论来切入问题的缘由所在。

从经验层面来看，城市业主维权运动具有典型的法权抗争特征：其一，从法定主体角度看，随着《宪法》关于“公民合法的私有财产不受侵犯”的规定，尤其是《物权法》（第六章“业主的建筑物区分所有权”）的颁布和实施，业主真正具有了法律意义上的财产，并且其作为物业产权人的法律地位获得了正式确认。故而，这种新型法定身份的确立为业主行动的合法开展提供了基础和条件。其二，从法定权益角度看，业主所维的权不仅包括具体的物质利益，同时也包括由物权自然衍生而来的社区自治权，这些权益和权利在法律法规层面均获得了明确规定和确认，如《物业管理条例》第六、七、十一条、十五条和《物权法》第七十六、八十三条等。其三，从法定组织角度看，业主委员会的诞生为业主维权提供了重要的组织化保障；尤其是针对小区公共权益和事务，单个业主是没有法定身份来提出主张的，惟有通过业主委员会来进行。其四，从抗争特征角度看，城市业主维权抗争具有“目标的合法性”和“行为的非法性”共存的特征。为维护自身正当权益，业主采取的抗争手段既有体制内的制度化渠道，如上访、诉讼、选举等，也有体制外的非制度化渠道，如集会、游行、示威、静坐、集体抗议等。这些抗争行为虽然是被“政治禁止”的，但却是被“法律认可”的。其五，从抗争性质角度看，城市业主维权抗争属于体制内的利益表达和利益博弈行为，其维权抗争始终遵循的一个基点是寻求在法律框架内主张、维护和捍卫自身的正当权益。因此，这种抗争从总体上看属于一种利益抗争，但同时也蕴含着对抽象权利和规则的追求与认同的潜能和趋势。

由此，本文所谓的“法权抗争”也就主要是指业主凭借对法律的恰当了解和巧妙运用进而主张、维护和捍卫自身合法权益的抗争实践活动。通过对30年来城市业主维权实践的观察和分析，我们大致可以区分出三种不同的维权抗争基本类型，即上访维权（resistance with the law）、诉讼维权（resistance throughthe law ）、立法维权（resistance for the law ）。这三种维权抗争类型，不仅代表了业主面对法律时的三种不同位置和运用法律的三种不同方式和策略，而且也意味着三种不同的法与社会（行动者）之间的结构关系。所谓“上访维权”重在强调间接意义上的以法律为抗争依据，其基本形式主要体现为个体上访和集体上访，并主要以行政机关作为解决问题的对象；在这种抗争类型中，法律主要是作为一种提供行动合法性的“话语”资源而存在，它成为行动者据以主张和维护自身权益的一个基本标准和筹码。所谓“诉讼维权”

重在强调直接意义上的以法律为抗争武器，其基本形式主要体现为民事诉讼、行政诉讼、行政复议，①「严格而言，行政复议属于行政系统内部的一种自我纠错机制，本文将其视为广义的司法诉讼形式」并主要以司法机关作为解决问题的对象；在这种抗争类型中，法律演变为一种特定的“场所”（即法院），成为了社会公器，并通过一套以公开、公平、公正为基本原则的审判程序来主张和维护行动者的合法权益。所谓“立法维权”则重在强调根本意义上的以法律本身为抗争对象或抗争领域，其基本形式主要体现为研修培训、民间立法、公民联署和竞选人大代表等，并主要以立法机关作为解决问题的对象；在这种抗争类型中，业主通过积极、合法地参与和影响法律的制定、修订、颁布和实施过程，让有利于自身利益的法律意见、建议和条文在立法过程中获得表达、反映、采纳和接受，进而来维护整个群体的合法权益。

三、城市业主维权：一个初步的描述类型学

（一）业主维权的三种基本形式

首先，根据业主维权的组织化程度和模式，我们可以将业主维权划分为三种基本形式。这三种维权形式在实践过程中通常是交互并存、逐渐扩展的，并在不同的城市、不同的小区、不同的业主身上有不同程度的体现。所谓个体维权主要指个体业主“单枪匹马式”的维权活动；所谓集体维权主要指以“业主委员会”或“临时维权小组”为载体所进行的维权活动，这里的“集体”重在强调某一个社区内部业主力量的集合，主要表现为一种“纵向”联系；所谓联合维权主要是指以跨社区的业主联合组织为载体或者以不同社区之间业主力量的联合为基础所进行的维权活动，这里的“联合”重在强调不同社区之间的“横向”联系。一定意义上，联合维权的出现意味着业主维权力量开始进入纵横整合阶段，它标志着业主作为中国社会结构中的一个重要利益集团开始初具雏型。

（二）业主的三种基本抗争目标

对业主基本权益类型的划分实际上关涉到这样一个基本问题：“业主维权”到底维的什么权？也即业主的维权目标问题。虽然法律、法规对业主权益都有明确规定，但这些权益并不会自然而然地进入业主的意识范畴并形成清晰的概念认知。通过对业主维权实践的观察可以发现，业主对自身权益的认知是在维权的实践过程中逐渐形成和明晰的：一方面，业主对自身权益有一个逐步学习、认识和提高的过程；另一方面，业主对自身维权目标的设定和调整也与整个外部的制度环境和条件的变化密切相关。大致而言，业主的维权抗争目标可以分为三种基本类型。

1.消费权益

消费权益主要指业主在购买房屋时作为消费者所应享有的基本权益，这些权益一般会在业主与开发商签订的《商品房（预售）买卖合同》和《物业服务合同》中得到界定。住房是一种十分特殊的商品，这种商品不仅价值不菲、需要耗费消费者几乎一生的积蓄，而且其质量和性能很难一时获得检验，需要一个比较漫长的过程才能逐渐获得证实和确认。对于业主而言，开发商卖给他们的商品房究竟质量如何、质价是否相符，很难在购买阶段做出清晰判断。同时，开发商大多通过“分包”形式进行专业化宣传和售卖，而购房者却缺少一套比较专业、系统的购买知识和技巧，再加上早期中国房地产开发和建设实行的是“商品房预售许可制度”，①「所谓商品房预售许可制度，其实质是在房屋尚不具备商品形态和居住条件的情况下，以预购书、订购书、认购书或预售合同等形式将尚未建好的房屋售卖出去。业内盛传该制度系房地产业的“万恶之源”」这就更加造成了“商家”（开发商）与“消费者”（业主）之间严重的信息不对称。因而，也就为开发商侵犯购房者权益提供了土壤和环境。从业主维权的实践来看，业主的消费权益遭受侵害主要体现为房地产商在购房阶段（预售、销售和交付）对业主的严重违约和欺诈，如预售阶段的售房虚假宣传、销售时设置各种“霸王条款”合同、交付时的严重延期，尤其是业主入住之后发现自己所购房屋不仅面积严重缩水，且存在明显质量问题等。

2.公共权益

公共权益主要指涉及小区全体业主共同利益的公共部位和公建配套设施的产权和收益以及物业费等问题，也即小区的公共利益和公共事务问题。某种程度上，这些公共权益问题比起私人消费权益问题相对隐秘得多。在业主起初入住阶段，他们对这些属于自己的公共权益并不知晓也不关心。随着《物业管理条例》和《物权法》的颁布和实施以及业主对法律、法规的不断学习和钻研，他们逐渐认识到，自己所购置的房产不仅包括小区中独立的住宅单元，而且还包括与之紧密相连的公建配套设施、设备和公共部位等。它们占据了业主所购房产价值的相当大一部分，但却几乎都被开发商和物业公司侵占并将其经营收益据为己有。无疑，这一“黑色秘密”的揭破必然会引起业主的极大“震惊”和“愤怒”，进而带来业主维权浪潮的兴起。通过我们的调查可以发现，围绕公共权益和公共事务问题的维权主要表现为成立业主大会，选举业主委员会；解聘前期物业，自主选聘新物业；查核物业费是否合理；收回公建配套设施和公摊面积收益；划转专项维修基金；实行业主自治，确立主导权等。

3.社会利益

社会利益主要指影响到整个业主群体利益的制度安排问题。通过对私人消费权益和小区公共权益的维权实践，业主对自身权益的整体性困境也逐渐有了更深刻的认识和体会，他们日益意识到，虽然每个小区的具体情况不同，但是在权益遭受侵害和掠夺上面临的却是普遍性的问题。这说明并体现出的是一种制度性和结构性的社会问题。就业主维权的制度和组织条件而言，一方面，现存的法律制度体系在总体上并不利于而是限制了业主维护自身的权益，最为典型的就是《物业管理条例》和《物权法》至今仍然没有赋予业主委员会法人主体地位；另一方面，业主群体本身也缺乏与物业公司和房地产商所依托的协会组织那样的对等组织平台来主张和维护自身的合法权益。面对这些不利的现实条件，一些小区的业主委员会开始积极谋求筹建代表业主这一社会群体整体利益的跨社区的区域性业主联合组织，从而在更大范围和更高层次上来主张和捍卫自身的权益；同时，针对各种与业主利益有涉的法律法规的制定和实施，他们都积极努力地将业主的声音、要求和意见征集、表达和反映进去。由此，围绕社会权益展开的业主维权抗争就主要表现为：参与和影响与业主利益有涉的法律、法规的制定和修改以及成立代表业主群体整体利益的社会组织问题等。

（三）业主的三种基本抗争身份

针对业主抗争身份类型的划分，主要涉及到这样一个基本问题：业主通常会以什么名义来展开其行动？通过对业主维权实践的观察可以发现，业主总会在既定的法律框架中寻求并定位自我的行动身份。通过这种法定身份的架构和确认，一方面，为业主的维权行动提供了有益的法律庇护；另一方面，也为凝聚和形塑业主之间的群体认同提供了重要基础。大致而言，业主的维权抗争身份可以分为三种基本类型，在具体的维权实践中，业主会基于不同的场景和环境选择不同的身份来展开其行动和斗争。

1.一般消费者

伴随着市场经济在我国的逐步实行和发展，“消费者”作为一种新型身份开始正式出现，并随之产生了规范经营者和消费者之间权利义务关系的《消费者权益保护法》（1993）。对于任何一个人而言，只要购买某种商品就可以获得其相应的消费者身份，并享受与之相应的法律保护。概言之，消费者身份的获取主要是市场交易关系的结果。随着我国住房私有化改革的实施，住房从先前的“福利”逐渐变成了“商品”，由此也就从制度上开辟了一种社会成员通过购买住房而成为消费者的渠道；而住房商品本身的特殊性则决定了业主作为消费者的身份将在相当长一段时期内存续并有效。

2.物业产权人

“物业产权人”是对拥有商品房的社会成员的一种财产身份标识。随着《物业管理条例》（2003）的颁布和实施，“物业产权人”从法律上被正式确认为“业主”；而《物权法》（2007）的颁布和实施则进一步明晰和确认了物业产权人不仅对建筑物内的独立住宅单元享有所有权，而且对专有部分以外的共有部分也同时享有共有和共同管理的权利。由此，也就从法理上正式明确了物业产权人作为“小区主人”的身份。业主作为小区主人—物业产权人，就必然会要求对自己的小区享有自治权和主导权。这不仅仅是一个“利益问题”，更是一个关涉到小区主权的“原则问题”；尤其是在面对小区内的物业公司或社区居委会的时候，这种物业产权人身份的宣称，不仅意味着他们对作为自己小区的主人地位的自觉，而且显示出他们强烈的群体认同。

3.普通公民

如果说业主作为消费者和物业产权人的身份是因购买房产而获得，那么业主作为公民的身份一般而言则是本来就存在的。按照我国《宪法》规定，凡具有中华人民共和国国籍的人都是中华人民共和国公民，并享有宪法和法律规定的权利，同时也履行宪法和法律规定的义务。虽然这些权利和义务主要是一些原则性规定而并没有具体的法律操作程序，但对于业主而言，它们却构成了业主架构自身权利诉求并为自身行动提供合法性的重要资源。同时，业主作为公民的身份，也构成了其群体认同的重要内容，因为在他们看来，“业主就是公民的代名词”。当业主以普通公民的名义展开维权行动时，其对自我身份的定位和认知提升到一个新的层次，在主张和维护自身权益的同时也会赋予自身更高的历史使命。

（四）业主的三种基本抗争方式

随着业主力量的不断壮大和成熟，业主维权抗争的方式也呈现出多元化扩展的趋势。从我们的调查中可以发现，至少存在三种基本的维权抗争类型：即上访维权、诉讼维权和立法维权。虽然我们区分出这样三种基本类型，但在具体的业主维权实践中它们可能并不是如此界限分明、清晰有序，而会在不同的城市、不同的小区、不同的业主身上以不同的结合形态呈现出来。同时，这三种抗争类型在实践过程中也是相互作用和相互影响的：上访通常是业主维权的必要前奏，也为业主采取诉讼方式维权提供了必要缓冲；诉讼维权在培育和增强业主的法制观念和法律信仰的同时，也会为立法维权提供有益的问题线索和司法案例；而立法维权在改善和提高业主所栖身的外部制度环境的同时，也会为上访维权和诉讼维权的进行提供更加坚实的法理基础和支撑。

1.上访维权

业主的上访维权主要指向房地产开发商，且大多是由开发商的前期遗留问题所引起。业主通常会以《合同法》和《消费者权益保护法》作为法律依据：一方面，积极向消费者权益保护协会投诉，并将其权益遭受侵害情况进行曝光；另一方面，频频上访，诉诸建委、国土资源和房屋管理局、规划局等房地产行政主管部门，坚决主张和维护其与房地产开发商签订的《商品房（预售）买卖合同》和《物业服务合同》中所法定或约定的权益。通过这些维权手段和方法，个别业主的受损利益会不同程度地获得赔偿和补偿；但从整体而言，房地产商的权贵性和垄断性所形成的强势地位以及专门性法律保障的缺失，使得单个业主的维权收效甚微，而且对于共有权益的主张和维护更是几无可能。面对此种无助而又无奈的境地，有些业主转而采取了游行、示威、静坐、挂标语、堵路等一些非理性的行为方式进行维权，毕竟那些房产是他们花费巨资甚至用尽储蓄、透支下半生收入才购置下来的。

伴随着《物业管理条例》和《物权法》的颁布和实施，业主上访维权所关注的问题焦点越来越多地集中于业主委员会的成立问题。通过前期的维权实践，业主深刻认识到，开发商的前期遗留问题大多带有公共权益性质，而没有一个能够良好运作的业主委员会通常很难进行有效维权。一时间，业主委员会几乎成了“维权”的代名词，各小区业主纷纷要求成立业主委员会。按照现行法律规定，业主委员会的选举和成立都须有居委会参与监督和指导，待选举工作按照法定程序完成后，新选出来的业主委员会及其成员名单须先由居委会盖章确认，然后报送其业务主管单位建委小区办进行备案，至此业主委员会才算合法选举成立。但这个原本很清楚的法律程序和规定却常常在政府运作的层面变得面目全非。一方面，许多社区居委会常常以各种理由拒绝参与指导和监督小区业委会的成立过程，或者对选举出的业委会名单拒绝给予盖章确认，使业主无法完成法定程序也就没法成立业委会；另一方面，用业主的话来说，建委小区办在实际工作中常把法律规定的“告知性备案”（属于形式上的记录，而不是资质的确认）变成了“行政性审批”，并将备案与否作为评判业委会是否合法的重要标准，从而造成许多小区辛苦成立的业委会“胎死腹中”。由此造成的一个普遍景象就是，各市、区的建委小区办常常成为被业主投诉最多、最频繁、最强烈的部门之一。当然，这些现象的形成是与地方政府（建委、街道、居委会）长期以来大多对成立业主委员会持一种消极、推诿、甚至压制的态度密切相关；因为，在他们看来，业主成立业主委员会就是“要闹事”。

在那些已经成立业主委员会的小区，依托业委会所进行的上访维权开始更多地关注如何划转大修基金的问题。大修基金通常被称为小区的“养老金”，一般按购房款5%的比例缴纳，最后由房地产商将其汇集到各市建委部门统一管理。对于各小区，特别是那些中、大型小区（1000户以上）而言，大修基金是一笔比较庞大的资金，每年可以产生可观的利息收益，因此业主十分希望将由建委代管的大修基金划转出来，由小区业主自己管理。一方面，可以将建委系统采取的全部活期存储改为部分活期存储、部分定期存储，提高小区大修基金的利息收益；另一方面，也可以利用利息收益开展各种小区活动和事务。按照现行法规政策，业主可以划转出大修基金自己来管理，基本前提之一是，要有业主委员会。但现实境况是，许多成立了业主委员会的小区也很难将大修基金划转出来。以B 市为例，四环之内3000多个商品房小区成立业委会的占到20%左右，而真正能够划转出大修基金的也就是少数几个，据我们的调查，成功划转出大修基金的CP区的LJY 小区就是业主委员会经过多次反复上访区建委才得以实现的。即使如此艰难，业主委员会（主任或委员）为划转大修基金而进行的上访却从未停息过。①「值得指出的是，划转大修基金之所以如此艰难是有多方面因素的：首先，提出划转大修基金的申请需要小区业主大会决议2/3人数通过，这在很多小区是很难实现的；其次，政府方面出于安全性的考虑，必然需要对小区业委会的能力和资质进行评估，尤其是其与物业公司、居委会的关系是否和谐。如果业委会与物业公司处于敌对状态，是没法划转的。由于业委会尚不具备法人主体地位，无法在银行开设自己的账户，目前条件下只能通过物业公司账户进行管理和使用」

2.诉讼维权

业主的诉讼维权主要指向是物业公司，尤其是前期物业公司。由于物业服务是一种新兴产业，加上与物业服务相关的法律法规相对滞后和不完善，当前商品房小区的物业侵权事件频繁发生。其中，最为普遍和明显的就是围绕物业费问题所形成的利益侵害，物业公司尤其是前期物业的“蛮横”和“低质”服务激起了业主的强烈不满；而相对较为隐蔽和不易发现的则是，物业公司凭借其垄断和强势地位将属于全体业主共有的小区公建配套设施（如停车场、会所、电梯等）据为己有并独占其收益。这也是物业服务行业作为一种劳动密集型产业之所以能够获取暴利的关键所在。面对这种种侵权行为，单个业主实际上是无权主张和维护小区的公共利益和公共事务的，惟有通过“业主委员会”这一法定组织来进行。因此，成立业主委员会成了主张和维护公共权益的关键性一步。问题是，成立业主委员会并不容易，它是一项十分艰巨的系统工程。业主成立业主委员会不仅经常遭受房地产公司和物业公司的阻挠和破坏，而且经常会受到基层地方政府（居委会、街道办、乡镇政府等）的牵制和打压，甚至直接的非法行政干预。这些行为不仅严重损害了《物业管理条例》和《物权法》赋予业主的“成立业主大会，选举业主委员会”的法定权利，也极大地侵害了业主作为物业产权人所应享有的社区自治权。针对这些侵权行为，业主纷纷通过“业主委员会”这一法定组织对物业公司及其背后所牵连的基层地方政府进行诉讼维权。这里，我们有必要引入两个典型案例进行具体分析。

[案例1]：MLY 小区①「遵照学术惯例，本文对所涉人名、地名等均作了技术处理」事件，民事诉讼案，该案被业内誉为具有标杆意义的业委会诉物业公司获得胜诉的全国第一案。2005年3月，B市HD区MLY 小区业主委员会经业主大会授权以“物业收费不实”为由将B 市HM物业管理有限公司告上法庭并提出了13项诉讼请求，HD 区法院判决业委会一审败诉，业委会不服并上诉；同年12月15日，B 市第一中级人民法院二审判决业委会胜诉。该判决支持了业委会13项诉求中的12项。②「在该判决中，除了HM物业公司对共用天线管理费的收取已在2004年11月18日受到B 市发改委的处理，“故无须再予以重复处理”以外，对其他12项诉讼请求予以支持（12项诉讼请求的内容，详见http：//www.soufun.com/news/subject/meiliyuan /index.html）」根据该判决，MLY 小区的物业费单价由2.72元/月/平方米降为1.58元/月/平方米，法院还判令HM物业公司向业主归还3年的电梯广告收益18万元，同时应归还的还有3533.76元的公厕用房供暖费及物业费。MLY 二审胜诉后，随着媒体的报道，在社会和物业管理行业引起了强烈反响和震动，并随后引发了一场更大范围的力量较量和博弈。首先，HM物业不服并拒绝执行二审判决，并于2006年1月24日向法院提出再审申请，要求对此案进行重新审理。一方面，HM 物业委托B 市价格认证中心做出了《关于MLY 小区物业收费项目价格咨询报告》，5名法学界权威专家出具了《专家论证意见书》，并将它们提交给法院；另一方面，B 市物业管理协会组织法律专家对MLY 案进行了专题研讨，研讨后物管协会向B 市一中院主管领导发出了《行业专家对北京市海淀区MLY 物业管理纠纷案给物业管理行业造成严重影响的意见和情况反映》，认为，如MLY 业委会胜诉“会对B 市物业管理全行业造成混乱，不利于B 市住宅小区的和谐稳定和安定团结，不利于B 市物业管理行业的健康发展”，要求重审。2006年5月31日，B市一中院裁定再审该案，原判决中止执行。与此同时，一个由B 市各小区业委会、公共媒体以及网上论坛联合组成的“MLY 声援团”也应运而生，业主联合造势活动悄然兴起。2006年7月5日下午，一份《MLY物业重审案件声援联署书》发在了MLY 社区网业主论坛上，B市33个小区的业委会在联署中签名，对MLY 业委会公开表示声援。在MLY 后援团的奔走呐喊下，中国消费者协会随后也对MLY 业委会的维权表示公开支持。由此，MLY 案件已经不再单纯是一个社区的业主和物业公司就某一个特定事情产生的争议，而是上升为物业管理企业和业主之间的矛盾，也即两大利益集团之间的矛盾和较量。2006年8月11日上午9时，MLY 案再审开庭，当天赶来参加庭审的除了近百名MLY 小区业主外，还有声援和支持MLY 的其他小区业主30多位以及全国其他地区的小区业委会。在容纳百人的大法庭里，媒体坐席就占了30多个，由于座位有限，许多业主只能在法庭外坐等消息。经过激烈的庭审，最后，B 市一中院当庭做出判决，宣布驳回申诉，维持原判。至此，MLY 小区业委会诉HM物业案获得最终胜利。①「本案例根据笔者的实地调查材料以及相关的新闻报道和MLY 业委会论坛整理而成」

[案例2]：SDZY 小区事件，行政诉讼案，该案被视为业主委员会诉基层地方政府违法行政的重要一案，为业主成立业主委员会免遭基层地方政府非法干预和操纵提供了重要的司法判例。2006年11月到12月，B 市CY区SDZY业主委员会举行换届选举，经过460户业主（占全部业权票数的70%）投票，依法选举产生了该小区的第二届业主委员会。在选举过程中，业委会曾多次当面邀请或书面邀请居委会参与监督和指导换届选举工作，但居委会始终置若罔闻，既不参与，也不给任何回复，还怂恿部分持不同意见业主对换届选举进行干扰破坏。待新一届业委会选举出来后，又拒绝为其提供盖章确认手续，从而使得新选出来的第二届业委会无法在市建委小区办完成备案。虽然没有完成备案，但第二届业委会并没有因此而停止开展正常工作。他们成立之后所进行的第一项工作就是，执行和完成2006年5月13日由第一届业委会召集并最后通过“用招投标方式选聘新物业公司”的业主大会决议。

临近招投标产生新聘物业公司的最后阶段，LGY地区办事处和SDZY社区居委会联合与业委会展开了对谈，表示现业委会没备案不合法，不予承认，并在小区散发《积极参加SDZY社区业委会换届工作——致SDZY社区业主（居民）的一封信》，宣称“2007年1月3日，第一届SDZY小区业主委员会任期届满，新一届业主委员会尚未按照法律、法规完成换届工作”，“LGY 地区办事处在CY区房管局的业务指导下，将于2007年7月16日启动小区业主大会的筹备工作，由小区业主按照法规规定选出业委会，完成换届工作。在新一届业委会产生之前，小区业委会印章停止使用”，并要求“全社区业主行动起来积极参加SDZY社区业委会换届工作”。

随后，在7月21日，LGY地区办事处在社区内张贴了B 市建委（666号文）《关于CY区SDZY小区业主委员会换届及印章问题的批复》，批复内容为“由LGY街道办事处组织召开业主大会，选举产生业主委员会；原业委会将档案资料、印章及其他财物交由社区居委会保管，待新一届业委会产生后，由居委会转交业委会”。

同时，LGY 地区办事处张贴了组织业委会换届选举筹备组的通告，于9月16日开始正式组织再次换届选举，并最终以高于有效票数1票的结果宣布成立了新的业委会。与此同时，先前选举出来的第二届业委会通过邀请相关方面小区专家、学者和律师组织召开了《相关部门是否有权另选业委会》的研讨会，针对B 市建委666号文的非法行为进行了深入研讨，并最终将B 市建委告上法庭。2008年4月7日，SDZY 业委会诉B 市建委违法行政案在XW区法院宣判。法院驳回了业委会诉讼请求，并指出B 市建委666号文属于行政指导意见，不具有行政羁束力。虽然诉讼请求被驳回，但业界普遍认为原告具有胜诉意义：“一方面，法院没有否认业委会的主体资格，①「目前，在立法上，无论是《物业管理条例》，还是新近颁布的《物权法》，都没有对业委会的法律主体资格作出明确规定；但在司法实践中，不同的法院对其诉讼主体资格给予了不同程度的默认」实际上等于默认了业委会可以作为行政诉讼主体；另一方面，说建委666号文只是一个指导性意见且不具行政羁束力，就意味着它就不再可以作为居委会干涉小区事务的根据了，这对以后的小区维权有利”。目前，该小区两业委会仍处于并存状态。②「本案例根据笔者的实地调查材料以及相关新闻报导和SDZY业委会论坛整理而成」

由这两个案例可以看出，小区的公共利益和公共事务，惟有通过业主委员会这一法定组织来进行主张和维护。MLY 业委会通过民事诉讼成功地“拧干了湿漉漉的物业费”，极大地鼓舞了业主的维权士气、增强了业主对法律的信心，并产生了强烈的社会示范效应。一时间，各小区纷纷前往MLY 交流学习、求道取经，MLY 案几乎成为业主维权的“百科全书”。SDZY业委会则通过行政诉讼有效地纠正了基层地方政府的违法行政行为，并通过司法审判从法理上再次明确了行政行为的边界和范围。通过这种行政诉讼，一方面，为业主成立业委会免遭非法行政干预提供了司法维权经验；另一方面，也为敦促和提高基层政府部门依法行政的水平和意识产生了有力的推动效应。两个案例成功胜诉的实践也表明，司法诉讼决不仅仅是法庭之内的审判较量和斗争，法庭之外的力量博弈和较量实际上也是其不可或缺的重要组成部分，两者交互并存、相互支撑，共同影响和决定了司法诉讼的成败。其中，公共媒体的舆论监督发挥了重要作用，通过对这两个案件的全程跟踪报道，使得案件和事态的进展始终处于公开、透明状态，从而更加增强了其公共性和社会性。值得指出的是，我们这里选取的两个案例都是诉讼获胜的案例，而实际中绝大多数小区的诉讼皆以失败告终，真可谓屡诉屡败、屡败屡诉。之所以选择这两个成功案例，不仅因其稀少，更在于它们能够从正面更好地显示出当前业主司法诉讼维权的实践状态和特征。由于我国法律实行的不是判例法，这就使得MLY 案和SDZY案的胜诉在某种程度上仍只具有个案意义，就是说，它们不具有在司法审判实践中的普遍适用效力。尽管如此，它们所诉讼的“物业费虚高问题”和“业主成立业委会遭受非法行政干预和操纵问题”并不只是某一个“个案性问题”，而是各小区普遍面临的“共性问题”。就此而言，两案所打的诉讼官司实际上都具有“通例”性质。这种具有通例性质的案例的成功诉讼，不仅极大地触动和激发了整个业主群体的法律意识和权利觉悟，而且直接引发了业主群体对司法正义和社会公正的强烈欲求，从而使得司法诉讼成为了业主维权抗争的一种重要方式。

3.立法维权

业主的立法维权主要指向整个“房地产商利益集团”，其基本方式是通过影响和改变立法过程或内容进而主张和维护业主的合法权益。

从我们的调查来看，目前，业主的立法维权主要有四种基本运作形式：“研修培训”是基础环节，通过常练“基本功”，有助于培育和树立业主群体的法律意识和法制观念：“民间立法”和“公民联署”作为连动双翼不仅有助于推动和促进立法机关公开、公正、民主立法，而且也能够促进法律本身的发展和完善；竞选人大代表则开始嵌入到体制内部，其方式更直接，但其实现难度则更大，其效果也须日益积聚。下面，我们结合具体的经验材料来分析这四种立法维权运作形式的实际效果。

（1）研修培训。研修培训是立法维权的一项基础性工程，一般以研讨会、培训班、公共论坛为载体，针对当下与业主切身利益密切相关的诸种问题和议题，通过邀请业主、律师、专家、学者、媒体等各方共同参与交流和讨论，以达到加深了解、提高认识、分享经验、共商对策的目的，其核心在于对业主进行普法、授经和启蒙。这里较具代表性的是B 市“业主委员会协会申办委员会”（简称业申委）所举办和开展的一系列公益性研修和培训活动：a、举办《业主自治研修班》：“为帮助业主朋友们深入学习业主大会、业主委员会专业知识，掌握业主自治的基础知识，提高业主委员会自治管理能力，规范业主委员会运作，培育社区人才”，B 市业申委于2009年3月与中国选举与治理网联合启动和举办了这个研修培训项目，并受到了广大业主的热烈欢迎和好评。目前该班已经举办了七讲，据参加该班的HD区WBH 小区业委会主任W 先生说：“关于如何成立业委会、招投标选聘物业、划转大修基金的法律知识我都是在这里学到的，十分受用。最近，我们小区就成功更换了前期物业，选聘了自己的新物业公司。”b 、举办《基层群众自治培训班》：“为响应国家民政部积极推进居委会直选的号召，尤其是配合B 市新一届社区居委会换届选举，业申委于2009年3月份通过培训班形式向广大业主讲解居委会选举法律知识、居委会选举过程和关键要点以及关于成立居民选举委员会和推进直接选举或户代表选举的经验和技巧等，以增强和提高业主群体对基层群众自治的参与度并更好地服务于业主自治事业”。据培训班负责人R先生介绍，通过这次培训，B市二十多个小区业主积极参与到居委会的换届选举中，严格按照《居委会组织法》和《居委会选举规程》进行换届，并且CP区PLGY小区的业主成功竞选上居委会主任，而让街道推荐的人落选。B 市建委部门一位官员的谈话表明了这次培训所带来的实际效果：“现在的业主开始知道了，要成立业委会维权得先占领居委会，以前业主是不会主动参加的；今年（居委会）换届的时候，好些个小区的业主不仅主动参与进来，而且还就跟你‘较真扣法律’，所以市里普遍感觉今年的换届比较难，压力也比较大，至今还有一个小区因有些业主跟你‘死掐’，居委会主任到现在都还没有选出来。”由此可见，通过这些研修和培训活动不仅从理论和思想层面对业主群体进行了专业、系统的教育，提高了他们的权利意识和法制观念，而且直接有效地推动了他们进行业主自治和维权斗争的现实实践。

（2）民间立法。民间立法是立法维权的“阵地战”①「关于“阵地战”和“运动战”，详见葛兰西，2000」形态，一般以“公民立法建议”的形式，针对涉及业主重大利益的法律、法规文件，通过组织业内专业人士共同起草和拟定，并向社会公开公布，寻求让有利于维护和保障业主权益的立法建议获得相关部门的采纳和接受。这里较具代表性的是2006年10月由G 市“业主委员会联谊会筹备委员会”（简称业联委）负责组织共同起草的《GD省业主自治条例》（业主建议稿）和《中华人民共和国城市住宅区业主自治法》（公民建议稿）（详见周玉忠等，2007：279-304）。前者以实现业主自治、保障业主公共物权为主线，重申了“业主是小区主人，小区必须自治”这一主张，展现了业主自治的前景，并针对当前存在的突出问题做出了较为完善的规定，该建议稿本身是GD全省各地业主意见的汇总，并且是专门针对当时正在修订的《GD省物业管理条例》而提出的切实立法建议，最后以G 市20个业主委员会联名的形式将其寄送GD省人大法制委员会。后者是在前者基础上的完善，主要是针对当前包括《物业管理条例》和《物权法》在内的涉及业主自治的立法原则性强、操作性差的问题，以及各地出台的地方性法规、规章和规范性文件互不统一的现状，认为这些问题严重制约了业主自治工作的整体推进，故而根据《立法法》关于“基层群众自治制度应当制定法律”的规定，自己起草和拟定了这部“自治法”，希望引起立法机关对此问题的重视。“GD省人大就此专门通知20家楼盘业委会的代表，对业主们积极参政议政的热情表示赞赏，并召开了业主座谈会；省人大负责人还表示，将认真研究，考虑是将业主提交的《GD省业主自治条例》作为一个单项的法规来立法，还是将业委会提出的建议内容和相关精神融入到正在审议的《广东省物业管理条例（修订草案）》中”（详见田霜月，2006）。

（3）公民联署。公民联署是立法维权的“运动战”形态，一般以“公民上书”的形式，针对涉及业主根本利益的重大问题，通过民众动员、媒体造势、有序参与、理性表达的方式，将能够维护和保障业主正当权益的诉求、意见和建议合法地反映到相关部门以寻求获得采纳和接受。就业主维权而言，较具代表性的公民联署就是2007年1-3月由B 市业申委发起和组织、社会各界广泛参与和支持的“要求《物权法》第六章保护业主合法权益的公民联署行动”。2007年1月21日，B市业申委向社会公布了《要求完善〈物权法〉第六章，更好地保护业主权益，修改“建筑物区分所有权”部分条款的公开信》，并呼吁广大业主和公民联署签名。2月11日，B 市业申委举办了“要求《物权法》保护业主权益，业主联署行动新闻发布会”，公民联署网站同时开通。其后，各地业主纷纷响应，北京、广州、深圳、汕头、佛山、山东、浙江、上海、天津、湖北、湖南、辽宁、安徽、河北、广西、海南、福建等省市许多业主在网上签名。截至3月8日，据不完全统计，参加本次《公开信》联署行动的公民达182021人。同时，B市业申委还分几次在春节前、人大召开前和人大会议期间，将《公开信》及公民联署名册送致党和国家最高领导人以及全国人大常委会部分常委、出席十届人大五次会议的各省市代表团团长，同时也送达全国人大常委会、全国政协、全国人大常委会法工委等机构。这次公民联署行动的目的，“首先在于要求修改和完善《物权法（草案）》第六章部分条款，以利于保护业主合法权益；其次在于普及《物权法》知识，提高业主的权利意识；同时，也是响应党和国家的号召，通过合理合法的方式表达人民群众的意见，为全国人大常委会提出的开门立法、民主立法、科学立法尽到我们作为公民的义务，为推进社会主义法制建设做出应有的贡献”。①「详见www.focus.cn /msgview /4451/78214201.html 」据B 市业申委负责人之一CB先生介绍，“这次公民联署所提出的7条修改建议，正式颁布后的《物权法》部分吸收和采纳了其中的2条意见和建议，只不过在表述和行文方式上与原建议有所区别”。

（4）竞选人大代表。竞选人大代表是立法维权的一项结构性工程，业主以独立候选人身份自荐参加人大代表选举，通过直接进入体制内成为人大代表，以“提议案”和“参与立法和决策”形式来主张和维护业主群体的合法权益。按照我国现行选举体制，人大代表选举是建立在不鼓励竞争、强调协商和酝酿基础之上的，即所谓“确认型选举”或“安排型选举”。随着中国社会从“单位制”向“社区制”的转型，先前建立在“单位人”基础上的“单位选民”必将向“社区人”基础上的“社区选民”转化，进而催化和推动“竞争型选举”的逐步成形和发展。作为社区选民的代表，业主作为独立候选人参加人大代表选举不仅能够从社区获取和凝聚广泛而坚实的选民支持，并且当选后能够更有效地代表和反映业主群体的真实意见和要求。这其间涌现出一批较具代表性的案例，如B 市CYY 业委会主任SKX 、HLG 小区的NHL 、SZ市JZ大厦业委会主任ZJJ 等，他们通过网站BBS 发帖，在小区演讲，张贴竞选海报，成立助选团，扯横幅、身披绶带，出动宣传车沿街拜票等方式积极竞选人大代表，而且NHL 最终成功当选。②「不过，从目前来看，这种选举维权要想取得较大成效却甚为艰难。根据近期《南风窗》一篇题为《独立人大代表十年沉浮》的文章可以看出，这种体制内的选举维权常常很无力，也很无奈；而我们前文所提到的昔日成功当选人大代表的NHL 业主很早就放弃退出了。看来这条路仍很漫长」经过在小区内外的这些竞选活动，他们实现了从草根基层到公共人物的转型，成为社区公民领袖，或曰平民政治家（陈幽泓，2007）。由此，这种通过竞选人大代表进行业主维权的方式不仅有别于传统的上访和诉讼，而且开创了一种新的维权模式即选举维权。一定程度上，这种新型模式代表了业主立法维权的成熟形态，并构成了业主作为普通公民自主参政的重要形式。

（五）归纳与比较：一个初步的类型学

根据以上对业主维权的基本形式和抗争目标、抗争身份、抗争方式的类型划分，我们在此提供一个初步的类型学（见下表）。一定意义上，这个类型学不仅可以分析某一个城市的业主维权状况，而且也为不同城市的业主维权比较研究提供了可能的分析平台。下面，根据我们的调查经验对此表作一具体分析，并给出一些初步的描述和判断。

首先，我们对不同类型城市的“维权形式”和“抗争类型”的出现情况作一简要描述。从业主维权的基本形式来看，个体维权和集体维权在一线、二线、三线城市①「本文所谓的一线城市指直辖市；二线城市指省会城市和经济特区；三线城市指省会以下的中等城市」都有不同程度的体现，而联合维权目前则主要集中在少数几个一线（如B 市、SH市、T 市、C 市，）、二线（如G 市、SZ市、YN市）城市，这些城市都成立了跨社区的业主联合组织。从业主的抗争方式来看，上访维权和诉讼维权在一线、二线、三线城市也都有不同程度的体现，而立法维权这种抗争形式从目前我们的调查来看，主要出现在一线城市中的B 市和G 市；从业主的抗争目标来看，对消费权益的诉求在一线、二线、三线城市都有不同程度的体现，这从每年的房产、物业领域的消费投诉可以看出，而对公共权益和社会利益的诉求则主要集中在一线、二线城市；从业主的抗争身份来看，以消费者的身份来展开维权行动在一线、二线、三线城市都有不同程度的体现，而以物业产权人和普通公民的身份来展开维权行动则在一线和二线城市表现得比较明显。

现在，我们再重点介绍一下抗争类型（方式、目标和身份）在每种维权形式上的表现情况。对个体维权形式而言，上访维权、诉讼维权、立法维权都出现过，上访维权和诉讼维权的情况从每年业主个体的上访和诉讼案件可以明显看出，而作为立法维权基本形式之一的竞选人大代表则在2003年前后的SZ市和B 市表现得比较突出（详见唐娟、邹树彬，2003；邹树彬，2004），如前文所提到的SZ市Z 先生、B 市N 先生等都以业主的身份成功竞选上区县人大代表，并以“提议案”的形式代表业主维权；对集体维权形式而言，上访维权和诉讼维权从每年的业主委员会上访和诉讼案件也可以明显看出，不过，目前在我们的调查中尚未发现立法维权的经验案例；对于联合维权形式而言，上访维权和立法维权表现得较为明显，如B 市业申委和G 市业联委曾多次就成立正式的业主委员会协会向各自所属地区的业务主管部门进行信访和走访，还多次组织和举办各种公民联署和民间立法活动。总体而言，个体维权以“上访维权”为主，集体维权早期以“上访维权”为主，近年来则日渐以“诉讼维权”为主，而联合维权则以“立法维权”为主。与之相应，在个体维权中，业主多会以一般消费者的名义出现，并以私人消费权益诉求为主；在集体维权中，业主通常会以物业产权人作为主要的抗争身份，并以小区的公共利益诉求为主；在联合维权中，业主则更多地会以普通公民的身份来展开行动，并以社会利益诉求为主。

一定意义上，业主群体所进行的上访维权、诉讼维权和立法维权实质上代表了中国社会体制下民众维权抗争的三种基本形态，并构成了中国社会体制下三种制度化的维权渠道。这三种抗争方式和制度化渠道的背后都蕴含着深刻的政治文化逻辑。

上访维权主要针对房地产开发商，这里利益之间的冲突实际上属于私权范畴，本应该可以通过基于市场契约的协商和谈判来调解，但现实中这些正常的市场手段却很难奏效。虽然业主与开发商之间是一种平等的市场契约关系，但开发商的强势垄断地位常使单个业主几乎没有可能与其平等对话。于是，业主转而诉诸政府主管部门进行上访，试图通过政府力量来介入、干预、协调和纠正开发商的不正当市场行为，甚至是违法行为。但在市场经济条件下，针对这种民事纠纷，政府所能扮演的也只能是仲裁者和协调者的角色；况且，由于地方政府主管部门大多与开发商之间存在广泛的利益连带关系，这就使政府本身不可能轻易破坏和减损彼此之间的利益链条。因此，尽管业主们常常会满腹苦楚地自称“弱势群体”，并不断举报和揭露“开发商是多么的黑心和无法无天”，但他们所能赢得的政府理解和支持却常常是有限的，所能博取的社会道义同情也常常十分微弱——毕竟，业主作为购置了家业的有产者，其“作为武器的弱者身份”（详见董海军，2008）并不能发挥多大效用。凭借这种弱者身份所进行的“诉苦”式上访，实际上体现的仍是民众对政府所持有的一种“拟父母官”的国家观念。

诉讼维权主要针对的是物业公司，但通常也会牵涉到与其存在利益连带的地方政府部门。这里面的利益冲突，既有业主与物业公司之间的私权冲突，也有业主与基层地方政府之间的私权和公权的冲突。

由于主要维护的是小区的公共权益和公共事务问题，业主委员会就成为了一个重要的维权平台。业主经由业主大会授权业委会，一方面起诉物业公司，另一方面也经常同时起诉基层地方政府。这种双重起诉现象的出现也与住房私有化后物业管理领域的运作本质紧密相关。正如有论者精辟指出的，房改后的物业管理领域既不是一种行政运作，也不是单纯的市场/法律运作，而是一种复合式的“政治经济运作”（张磊，2005）。也就是说，物业管理不仅涉及到市场/法律的问题，还涉及到行政和利益集团的问题。也正因此，诉讼维权的实践和训练，不仅培养和加强了业主对于法律的认同和信仰，而且也在逐渐影响和改变业主对国家的认知观念。国家不再是纯粹的“父母官”、“青天大老爷”，而是“人民的公仆”、“权力的代理人”。在这里，法律（诉讼）对抗争双方的约束和制约作用是等效的，任何一方都可以将法律作为为自己辩护并规范对方行为的工具和手段。由此，通过诉讼进行的维权，不仅仅是要维护和保障业主的合法权益，而且也在于监督、敦促和促进市场法人要依法经营、政府部门要依法行政。这里所体现出的是现代法律意义上平等的权利主体关系。

立法维权主要针对的是法律制度本身的不完善和不健全，并致力于参与、影响、改变立法过程或内容、促使“好法”的产生。这种抗争形式的出现实质上意味着，伴随着我国法制化进程的不断发展，法律制定过程本身日益成为一个可以讨价还价的“争议性领域”，①「这种争议性空间之所以能够产生，一方面，与国家权力结构内部的分裂性特征紧密相连；另一方面，也与不同层级和类别的法律之间存在着较多抵触和矛盾紧密相关。权力者和抗争者共同建构了这样一个持续的场域」成为各种利益群体角力其间的社会斗争场域。在我们归纳的立法维权的四种运作形式中，研修培训、民间立法、公民联署代表了一种体制外部的运作，而选举则代表了一种体制内部的运作。通过这些运作实践，业主们不仅能够直面具有分利性质的整个“房地产商利益集团”，与其在合法影响法律法规的制定和修改上展开充分的竞争和较量，而且还能够有效地实现与相关立法部门进行常规性的对话和沟通。他们不再是完全被动地接受既定的法律规则，而是积极参与到对规则的制定和建构中去。

由此，作为一种规则的法律，就不仅仅是简单地被遵守，而是在抗争实践的过程中不断生成。在实际调查中，我们可以看到，法律几乎成为业主们的抗争实践中不可或缺的有机组成部分。业主们不仅要经常学习和研究法律，而且常常还要承担起普法的重任。他们赋予自身的行动以崇高的历史使命，并以国家主人翁的姿态积极投入到日常化的抗争实践中；他们希望通过“好法”的产生，不仅能够切实维护业主群体的社会利益，而且能够有效地规范国家权力的运行。这里所体现出的是具有政治权利意识的现代公民的制度实践。

由以上分析可见，业主在维权抗争过程中虽然表面上针对的是房地产开发商和物业公司，但都不可避免地会牵连到与其存在着千丝万缕关系的基层国家权力机关。这就造成业主维权所要面对的不仅是市场权力，而且还有国家权力。在与开发商和物业公司的维权抗争中，业主群体逐渐形成和确立了自身作为“中产阶级”的身份定位，在利益受损害的过程中形成了强烈的“不公平感”和“不公正感”的共同集体体验，从而激发和催生了他们对于“人格”、“尊严”和“正义”的维护和捍卫，并进而形塑了他们作为一个群体的阶级意识和认同。而在与基层地方政府的维权抗争中，业主群体不仅通过法律（上访、诉讼）进一步界定和明确了政府的行为边界和权力范围，而且，也借助法律（诉讼和立法）重建了业主作为公民与国家权力之间的法律契约关系。这标志着业主在行为方式和思想意识上从传统的臣民向现代意义上的公民的转化。就此而言，当代中国城市业主维权抗争在最根本的意义上可以认为是业主借助法律将自己变成公民①「这里所谓的公民主要是指生产并拥有公民权的居民，即resident with citizenship ，详见Marshall Bottomore，1992；Somers ，1993；沈原，2007b」并形成自己的阶级的过程。

四、结论与讨论

本文从法权抗争的视角对当代中国城市业主维权的基本形式和抗争的类型、目标、身份进行了探讨和分析，并初步建立了一个关于城市业主维权的描述类型学。一定意义上，本文所提出的抗争类型学（上访维权、诉讼维权、立法维权）也为农民维权、工人维权和业主维权的比较研究提供了一个可能的分析模型。从当前的维权实践来看，上访和诉讼作为两种基本的抗争方式在农民维权、工人维权和业主维权中都获得了不同程度的体现，而立法维权作为一种更具超越性的抗争方式从目前来看则只是在业主维权中获得了重要体现。这种新型抗争方式的产生，不仅与业主群体的社会结构特征紧密相连，而且与业主群体所身处的制度—组织环境密不可分。大致而言，我们认为至少有四个方面的重要因素为业主的立法维权的出现提供了可能。

其一，阶级构成与联盟。相对于农民、工人而言，业主基本上属于典型的中产阶层。他们大多具有较高的文化教育水平，也是各自行业领域的精英骨干。这种高质的人力资源为学法、研法、普法、护法、修法提供了很好的智识基础和保障。同时，与农民、工人相比，业主的内部构成要更为复杂、也更为丰富。业主中不仅有大学教授、专业律师、新闻记者，也有政府官员、商业精英、影视明星，这种构成的丰富性使得业主在维权中具有非同一般的资源和信息的动员、涉取能力。一位业主的话形象地传达了这一点：“业主的本事大着呢，能通天。”可见，业主群体实际上是一个包容各种精英力量且具有广泛社会动员基础和能量的利益集团，这种社会构成上的优势是业主能够立法维权的重要基础。

其二，精英维系与再生产。在中国社会体制下，“维权精英和领袖”的作用显得尤为重要（沈原，2007a；施云卿，2007）。无论农民维权、工人维权，还是业主维权，我们都可以看到，维权精英起着重要的“领头羊”作用。虽然在三种维权中都产生了自己的精英分子，但在精英力量的维系和再生产方面，农民、工人维权与业主维权是有着实质性差异的：农民、工人维权中涌现出的精英、领袖力量基本上处于一种“零散”和“断裂”的状态，无法实现精英力量的有效整合和再生产；而业主维权中涌现出的精英不仅实现了有效整合，而且发展出精英力量再生产的常规化机制，如B 市业申委定期举办的各种研修班、培训班、研讨会等。换言之，在业主精英中分化出一批能够自觉地承担起培养和锻炼新一代业主骨干的历史责任和使命的核心力量，从而保证了精英力量的不断增强和壮大。如在B 市业主维权领域，我们可以清晰地区分出至少三代业主领袖和精英，而且第一代至今仍活跃在维权领域的最前沿。这种优质的精英结构是业主进行立法维权的一个重要条件。

其三，职业维权力量的产生。与农民维权、工人维权不同的是，业主维权呈现出典型的职业化特征和趋势。具体而言，主要体现在四个方面：1.业委会专职工作人员的聘用：由于业主委员会在现阶段业主维权中发挥了关键性作用，越来越多的小区业主委员会开始聘用专职工作人员，①「主要是业委会的专职秘书和专职财务会计，这两个职位对业委会日常工作的有效运转十分关键」这极大地增强和提高了业委会工作的稳定性、连续性和有效性，从而也为维权运动的开展提供了强有力的组织保障。2.独立的社区工作者的出现：这些人通常是中国最早的一批业主委员会主任，如B 市CYY 小区的SKX 、YF小区的BY等，他们不仅具有丰富的业委会工作经验和技巧，而且长期致力于为业主维权与业主自治建设提供专业性咨询和服务，并获得相应报酬。3.职业维权律师的介入：这些律师看到商品房小区蕴含着丰富的商机，极力宣传和推销所谓的“民主是有价格的”和“经营社区”的价值理念，在帮助业主成功维权的同时，他们也获得自己的收益。一定意义上，这种职业维权力量的形成对业主产生具有超越性的立法维权意义重大。

其四、制度—组织条件。虽然按照现行劳动法规工人也能够、且政府也鼓励成立工会，但由于工会本身的官治化，工会并不能起到切实维护和捍卫工人权益的作用；农民则处于更加不利的境地，民间一直呼吁和要求成立的“农会”至今仍不能在体制内获得许可，更多地只能依靠一些非正式的关系网络。而业主群体所面对的处境则极为不同，至少从法律制度层面，《物业管理条例》和《物权法》的颁布和实施为业主成立能够真正代表自己利益的民选自治组织（业主委员会）提供了强有力的法律依据和保障，并使得业主委员会在现阶段逐渐定型化为业主维权的基本平台和载体。同时，一些业主领袖和精英以业主委员会为基本单元积极谋划成立跨社区的区域性业主联合组织，从更高层次来搭建维权平台，这也为立法维权的进行提供了重要的组织保障。应当说，这种组织条件是业主能够立法维权的关键一点。

由于研究资料的局限，以上我们主要是从一种业主的角度探讨了立法维权能够产生的可能条件。这种新型抗争方式的背后必然隐藏着丰富的社会隐秘，需要我们进一步去挖掘和揭示，本文只是一个开始而已。