二手房购买注意六大考察要点

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　　时下，随着国家放开二手公房上市交易，又因新商品住房的房价太高，不少居民们购买“二手房”已日趋增多，其实，买“二手房”所涉及的情况比买新房要更为复杂一些。日前专家告诉记者，买到称心的“二手房”至少需要把好以下“六关”：

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　　要审定房屋产权的完整性、可靠性

　　确认产权的完整性，看有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等，注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;搞清楚是成本价房还是标准价房或是经济适用住房，一定要验看产权证的正本而且到房管部门查询此产权证的真实性;要确认原单位是否允许转卖，因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，故一定要确认原单位是否同意出让，对确认是标准价购买的公房出让时，是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成，一般来说，军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。

　　要弄清房屋的面积、结构、装修状况

　　要确认房屋的准确面积，包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积，要核实产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处，产权证上一般标明的是建筑面积，最保险的办法是测量一下房屋内的从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积;要观察房屋的内部结构，户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点，察看管线是否太多或者走线不合理，天花板是否有渗水的痕迹?墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题;此外，要了解装修的状况，原房屋是否带装修，装修水平和程度如何。

　　要考察房屋的市政配套、物业管理水平

　　打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少台的节目，打开水龙头观察水的质量、水压，确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象，观察户内外电线是否有老化的现象，“三表”是否出户，电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线;观察小区是否封闭?保安水平怎样?观察一下保安人员的数量和责任心，小区绿化工作如何?物业管理公司提供哪些服务及各项收费标准。

　　要了解房屋的历史与邻居组合

　　要了解一下该住房是哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限;哪些人住过，什么背景，是何种用途，是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案?有否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤等的费用?好邻居会让你生活愉快，可在不同的时间在社区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次，观察公共楼道的整洁程度及布局，拜访上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心，与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。

　　要反复比较判断该房屋值不值这个价

　　自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值，也可委托信得过的中介机构或评估机构进行评估，要弄清该房子以后能否做二手房按揭贷款，应该说，银行提供按揭时会做保值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。

　　要合法、彻底地办结“二手房”的过户手续

　　不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题，可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位(个人)，等过户完成后，再将房款转给卖方;尤其需把关的是，产权的过户必须报经房屋土地管理部门办理才算完成过户手续，有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程，从买房的角度来说，一定是产权过户完成以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。