不容忽视的二手房产权知识

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　　伴随着二手房直接交易市场的兴起，参与其中的绝大部分买卖双方都是“行外人”，法律咨询变得前所未有的迫切起来。此次专家视点就以买卖双方都比较关注的产权问题，以及如何解决由此引起的纠纷等，采访了21世纪不动产上海锐丰法务及交易服务中心的罗亚东副总经理，请他从法律的角度为我们一一释疑。

房屋产权一般可分为几种？有什么区分？
产权一共分三种，可以简单以权证的颜色区分，性质区别如下：
红色——集体所有土地上建造的房屋。其受到流通性限制：只允许在同一个集体组织成员之间交易。
黄色——以划拨方式取得土地上建造的房屋。如欲进入流通市场，必须全额补足地价。
绿色——完全产权。分成无任何附加权属、无抵押（可顺畅流通）；以及有抵押（即有贷款），必须先行注销抵押权，方可进入流通两种情况。

除了买卖，常见的产权转让形式有哪些？需要交纳哪些税费？
目前市场上最常见也是最主流的转让形式就是“买卖”，其次为“赠予”和“继承”。
1、赠予。有些买卖双方为了“合理避税”，会采用“实为交易，虚为赠予”的方式，殊不知，在赠与行为中，营业税、个人所得税、契税三大项是“一个也不能少”的。只是因为没有明确的“税基”（价格），将由房地产交易中心依照流程对房屋进行评估，从而予以确定。其中其实就牵涉到“强制评估价”与“实际交易价”一场“暗战”，谁输谁赢还难以断言。何况，这样无疑将冒着买家由此拒付房款的巨大风险，想投机取巧的交易双方还是谨慎为上！
2、继承。继承的条件很单一：被继承人死亡。如有遗嘱（或遗赠，区别为继承者是否为直系亲属），就遵从遗嘱（遗赠）；没有则依照法定继承原则进行，继承不需要缴税，仅需要承担权证登记费、图纸费等少量费用。

产权属子女的有哪些弊，孩子购房是否会遭到“二次置业”的房贷政策？
产权属子女可分以下三种情况：
1、如子女尚未成年，该套房无论是否有贷款，或者是否其作为单独的产权人（只能一次性付款，父/母以监护人名义代为签定合同），都对其今后“第二套”没有任何影响。
2、成年子女，单独作为产权人，有贷款，则肯定在目前公布的“第二套”范围内。
3、成年子女与父母共同买房，父母为主贷人；则必须等到上海的细则出台来明确：到底“第二套”是以“人”还是“户”为界定，才能予以判断。

产权共有关系分哪几种？如何确认？一旦发生纠纷有哪些法律依据得以解决？
产权的共有关系，分为“共同共有”和“按份共有”两种。前者除另有其他协议外，就是按人数等比例均分产权（特指针对房屋产权处分后的对价，如房款的等比例分享）；后者则类似我们常说的“三七开”，以两个或两个以上产权人在买入时，自行予以确定份额。前者因而在分配收益处分时都相对简单，后者则有几点需要注意：
1，在向房地产交易中心提交产权过户材料时，必须附加按份共有的材料，以使得产权证上得以明晰个人份额；或者通过事先协议进行界定，协议必须同时写明出资、风险和收益比例等，否则也将被推断为依照“共同共有”的方式来计算收益。——这就是最容易产生纠纷的地方之一。
2，按份共有的房屋，按照规定不能享有贷款。

如果遗产税开征，如何才能真正地规避？
按照现行法律规定，只需以按份共有的方式购房，让孩子占98%，父母各占1%，就能规避98%的遗产税；关键要是这样就必须一次性付款。在此要特别提醒的是，一定要在产权证上注明按份共有比例，方能“合理避税”。很多父母为有备无患，就把孩子作为共同共有的产权人之一。实际上，这样的做法只让你规避了属于孩子的那一份，相当于三分之一的遗产税，而夫妻双方占三分之二的产权如要由孩子继承，仍必须支付相应的“遗产税”——当然前提是该税种届时已经开征，这一点大部分人的认识是有误区的。