二手房交易的阴阳合同如何防范

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　　买卖过二手房的大多数人都知道，一些个人或中介公司为了逃税，报税的时候都要低报实际成交价，这样就产生了所谓的“阴阳合同”。这不仅给国家和老百姓带来了损失，也削弱了房地产市场调控政策的效果。

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　　从今年7月1日起，被喻为“精准评估、公平合理”，能有效堵住“阴阳合同”源头的房地产评估系统在我省全面推广。2012年1月1日起，该系统有望在全省正式运行。该系统能否取得预期目标?7月28日、29日，记者走访省城二手房市场后发现，买卖二手房的过程中，“阴阳合同”仍大量存在，情况不容乐观。

　　A “阴阳合同”大量存在

　　7月28日，记者以买房人的身份来到省城一家房地产中介公司，工作人员带记者看了一套位于太原市府西街的80平方米左右的二手房。由于该房源处于龙潭公园附近，而且周围有几所中小学名校，因而这套建于1998年的二手房的价格为每平方米7000元。太原市地税局建立的存量房交易申报价格比对评估(以下简称“比对评估”)系统也把这一地段的房屋归为A类评估，换言之就是好地段。

　　看房之后，记者表示对这套售价58万元的二手房很满意，中介公司的工作人员称，买房合同书上的房价是买方实际购房的价格，此合同一式三份，也就是买方、卖方、房产中介各持一份。

　　中介公司的工作人员还表示，为了给双方节省一笔费用，交给太原市房地局的是另一份合同书，这份合同的价格要比实际成交的价格低很多。记者追问其原因，对方称，他们会提前对这套房进行评估，与房地局评估的差价将在3万元以内，交给房地局的那份合同自然会按照他们的评估价格缴税。

　　中介公司与房地局评估的价格为何会有出入，而最终按中介公司的评估价格执行?对于记者的质疑，该工作人员表示，他们搞房地产中介近10年，当然有很多关系。这样一来，买方只需按照给房地局交的那份合同缴税，中介公司不仅能促成买方购房成功，而且能让买方少缴税，大家何乐而不为。

　　面对记者提出的能否被查出等问题，该工作人员称，那是他们的事，与买房者无关。只要不被房地局查出真相，大家就可以高枕无忧。“这样的合同签了又不止你一家。”为了让记者减少担忧，对方如此说道。

　　记者了解到，“比对评估”系统测绘这样的二手房，每平方米约为5000元左右，明显低于市场价，而中介公司交给房地局的合同书上标明的成交价仅为30万元。“如此多的差价真的不会有破绽吗?”对于记者的提问，该工作人员始终不予回答。

　　采访中，记者还发现，有些房屋中介公司利用各种招数来帮助客户逃税。例如，房产证发证日期不足5年的住宅，他们会想办法让买方先拿到房产证但不过户，等到5年时间一到，再真正过户给买方，以达到逃税的目的。

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　　B 如何切断泛滥的源头

　　7月29日一大早，记者来到太原市房管局房地产交易办税服务厅采访时，吕梁籍的赵先生正在与太原市一家房屋中介公司的工作人员办理相关手续。赵先生原本是抱着 “低报成交价”的心态来的，不料却被办税人员逮了个正着。

　　赵先生是吕梁临县人，来太原做小买卖多年，打算今年国庆节期间结婚。他通过中介公司买下了太原市东华苑小区的一套二居室房作为新房。

　　办理手续的过程中，赵先生在房屋成交价格一栏上填写了“22万元”。不料，办税人员出示的评估价格为330661.28元，应纳税额为16499.99元。赵先生低声说：“好家伙，算得这么清楚呀!想蒙混过关都不行!”

　　“你看，这就是‘阴阳合同’，他们还想像原来那样低报成交价而逃税，现在有了‘比对评估’系统，这招已经不灵了。”在现场，太原市地税局直属二分局的办税人员告诉记者。

　　“通过税收调控政策，国家可以引导居民合理消费，抑制投机炒房的行为，从而实现调控目标。”省地税局一位负责人介绍说，“长期以来，二手房买卖过程中存在大量的 ‘阴阳合同’，不少纳税人通过低报成交价格，逃避了实际应缴的税款，这不仅给国家和老百姓带来了损失，也削弱了房地产市场调控政策的效果。而‘比对评估’系统使得每一套房屋的价格更接近真实的市场行情，这样才能从源头上有效避免‘阴阳合同’的出现。”

　　为促进房地产市场健康发展，国家出台了一系列调控政策，其中最重要的就是税收调控政策。2009年，财政部、国家税务总局对开展存量房产交易计税价格评估工作和相关税收征管工作进行了部署。我省被列入全国的试点地区之一，而太原市被我省纳入试点地市。2010年4月，改造后的太原版“比对评估”系统正式运行，并取得良好的社会效应，在全国名列前茅。

　　业内人士指出，“比对评估”系统固然好，但是要想从源头上遏制“阴阳合同”的出现，还需要出台各项政策和相应监督机制，遏制房屋中介机构的逃税、避税行为。此外，还得靠公民自觉依法纳税，这需要社会各界的广泛监督。

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