“玩”二手房要注意五点

海楼市行情连年走旺，特别是二手房买卖。我们以普陀区为例，近期二手房销售额已经占到该区整个房地产市场的50%左右。其中有45%的人购买二手房是拆迁所需，36%的人是为了自住，而选择二手房投资的人，比例却只有10%。据了解，想投资二手房者不少，但由于二手房在手续、过户、按揭等多方面存在不便，致使二手房投资遇冷。实际上，投资二手房并非无钱可赚，只要调整好自己的房产理财思路，掌握以下几点，就能避免投资风险，从二手房中淘到“真金”。

投资看前景

从目前二手房供求市场来看，二手房以“小”、“旧”居多，它主要适合人群为城市外来打工族、部分学生、其他流动人口，以及没有经济实力购买新房、大房的居民。同时，随着城市人口的老龄化，一些老年人因各种主客观原因会逐渐与儿女们分居，只要能满足他们日常的生活起居，这类人群的相当一部分会选择此类房产；虽然二手房买者、求租者比比皆是，但许多人却租买不到所需的房子。总之，对现仍属卖方市场的二手房，其前景还是相当乐观的。

目前，二手房紧俏产品由20年的老工房转为10年的早期商品房。介于新、旧之间，房龄10年左右的房子优势凸显。首先是单价相对较低，从目前市场看，房龄10年的早期商品房市场行情价约在6000元/平方米，次新房平均成交价格在6500元/平方米-7500元/平方米，较好地段则在8000元/平方米以上，售后公房均价在6000元/平方米左右。其次是紧凑型房子好销，90年代中前期建造的房子以紧凑型为主，面积多在60平方米至90平方米；小房型控制了总价，外观又相对较新，这类房源较受青睐。

投资眼光要刁

投资二手房时要多看。一是看房子所在地是否有足够的人气；二是看房子所在地是否有良好的周边配套环境和市政配套。因为二手房多位于有一定年头的小区，小区里的会所虽很成熟，但可能不完善，所以选择市政配套和生活配套设施完善的成熟住宅小区很重要。要认真考察房屋周围有无噪声、有害气体、水污染、垃圾桶等，还有小区环境、安全保卫、卫生清洁等状况。同时，要对房屋配套设施进行考察。这些都是提升其租住价值的依据；三是看房子所在地，是否有发达的交通和充足的停车位，尽量避免高架桥的阻隔，这样居住和生活都方便；四要看户型设计，是否可以稍作一些改造就能使其升值。

投资宜玩小

投资二手房应根据资金来选择。前期可先选择小户型的二手房，如一室或两室户，因为小面积的二手房占用资金不大，出租灵活，其租金收益往往较大，但其受制于地理位置。在二手房中，建筑面积30平方米至40平方米左右的一室户租住人群多是外来一族，可谓是最佳投资，目前出租的成功率较高。地段在市中心的一室户，租金一般要1500元/月；两室户中，40平方米至80平方米较易出租。投资这类房产，受多种因素影响，如房源合租需求大，但操作时由于合租存在诸多弊病，彼此的生活习惯、搬出的时间不统一、物业费用等，容易出现多重纠纷，这些原因都将影响二手房投资获利。但如果考虑转卖，那么两室户就更容易出手了，因为买者多是小两口、三口之家或是买给父母居住，这类人多为了便利、实惠，一般来说，两室户是他们的首选。

投资须比较

对同一供需圈内、规模相当的二手房，必须对其价位、建筑面积、户型结构、建筑年代的差异性、装修标准、是否拆迁、配套设置是否成熟等方面作比较，到最后交易时综合这些数据，再确定评估对象的投资回报率。

投资瞄准“靶心”

“靶心”就是投资者所争夺的客户群。好地段、热闹地区的二手房有良好的升值潜力，能保证日后稳定的租金收入。如果你确定出租给公司的，最好选择商住楼，不要购买居民小区三室户以上的二手房作投资，一般公司不会把办公地点选择在居民区里。