新版《商品房买卖合同（预售）》示范文本“知多少”

　　随着房地产市场化的快速发展和相关法律法规的日益完善，商品房交易形式也日趋复杂，为进一步规范商品房交易中买卖双方的行为，保障交易当事人合法权益，维护公平公正的商品房交易秩序，国家住房和城乡建设部、工商总局在就2000版的《商品房买卖合同》示范文本进行修订、完善并发布。那么究竟新版《合同》修订了哪些内容，与旧版《合同》有何不同?

　　连线专家：

　　山西省建设工程与房地产委员会副主任张秋峰

　　(新修订的合同范本将2000年出台的《商品房买卖合同》分别修订为《商品房买卖合同(预售)》和《商品房买卖合同(现售)》示范文本，下面以“预售”版为例。)

　　商品房基本情况

　　细化并提示买受人土地使用权取得方式有“出让”、“划拨”，并列有空白项供双方结合实际情况进行约定。提示购房人注意购买该房屋时，其所在项目的土地、规划、施工情况以及相应证件的取得及合法建设依据。同时将“现定名”、“暂定名”修改为“核准名称”，更强调了命名的规范性。

　　在“商品房基本情况”一条进一步细化，如对测绘面积(套内建筑面积、共有分摊建筑面积)的约定，提示约定房产测绘机构的名称，明确了测绘机构的责任;增加了商品房层高、阳台个数及类型的约定，确保交房时，双方交接房屋有据可依;而且在附件中也明确“房屋分层分户图、建设工程规划方案总平面图”，并增加一个关于该商品房公用部位分摊情况、名称、面积、所在位置说明的附件，确保合同中约定的房屋位置、面积的唯一性及稳定性。

　　新增“抵押情况”条款，以列举的方式增加“抵押”、“未抵押”选项由双方当事人选填，且对该商品房取得抵押权人同意销售的证明、解除抵押的条件和时间等内容进行提示，并在附件中加入抵押的约定，确保买卖合同的有效性，降低买受人风险。

　　在“房屋权利状况承诺”一条中，细化了出卖人的违约责任及权利瑕疵担保责任的内容。完善了出卖人对房屋权利状况的承诺，增加了出卖人关于“保证拥有商品房合同权益”、保证不存在“一房两卖”、保证所有权不受限制，不存在“司法查封”限制转让行为的承诺。此外，还增加了利息的起算点及利率标准，利率应按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算。

　　商品房价款

　　除按照套内建筑面积、建筑面积及按套计算价款外细化了其他方式供双方当事人约定。

　　增加的定金的相关约定，细化了一次性付款和分期付款的付款时间和条件。增加了“贷款”这一常见的支付方式，提示买卖双方可选择公积金贷款、商业贷款或者自行填写公积金商业组合贷款等。此外还有其他方式，如分期付款加贷款方式等，形式多样，更为灵活。增加了预售资金监管内容。增加合同附件四，提示当事人在附件中对合同计价方式、合同价款、付款方式和期限进行具体约定。

　　在双方当事人关于“违约金的计算、支付期限”的约定上更加清晰明确。因出卖人原因造成合同解除时，出卖人必须以全部房价款作为违约金的计算基数来承担违约责任。

　　明确将商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件及商品房已经取得房屋测绘报告的交付条件作为必须满足条件进行了提示和明确，并列举和设定空白行以提示买卖双方当事人可进行补充约定其他特殊条件作为房屋交付的标准，更有利于保护买受人合法权益。

　　将相关基础设施设备、公共服务及其他配套设施分别以两款做了更详细的约定。如对该两款在交付时并未达到条件的，分别增加了违约条款，由双方协商确定处理办法。明确公共服务及其他配套设施以“建设工程规划许可证附件及附图”为准。增加了一个关于“本项目内相关设施设备的具体约定”的附件，提示买卖双方对小区内相关设施的具体位置用途等内容进行详细的约定。

　　增加了交接前验收房屋的程序，将“可在短时间内修复的质量问题”如对屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，管道堵塞，门窗翘裂、五金件损坏，灯具、电器等电气设备不能正常使用等的质量瑕疵，有出卖人按照有关工程质量和产品规范、标准在约定时间内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付的条件。在查验环节，买卖双方当事人应当签署商品房交接单。对于买受人原因导致商品房未能按期交付也由双方约定。

　　在出卖人逾期交房情况下，考虑到买受人已付房款在延迟阶段的利息仍属正常孳息，出卖人应当支付，增加了支付相应利息的约定。该条还详细“违约金的计算、15日支付期限”的约定，明确了利息的起算点及利率标准，修改了违约金计算基数，将“已交付房价款”修改为“全部房价款”。

　　面积差异处理方式

　　本次修订在面积差异处理方式方面加入了套内建筑面积差异的处理方式，并且区分了套内建筑面积和建筑面积的处理方式，并将套内建筑面积误差绝对值在 3%之内作为合同要素。该条款明确要求双方因设计变更造成面积差异，买受人不解除合同的，双方签订补充协议的约定。增加了“出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围”，起到提前警示的作用，规范商品房契约的订立和履行。修订后的商品房计价方式(亦即商品房面积差异处理方式)增加为四种，具体包括：按套内建筑面积计价、按建筑面积计价、按套计价和自行约定。

　　商品房质量及保修责任

　　引入和明确了地基基础和主体结构的质量标准，“经检测不合格的，买受人有权解除合同”。明确了地基基础和主体结构之外的其他质量问题的质量标准“应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求”，处理措施包括“更换、修理”等。并且约定“经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同”。

　　关于装饰装修和设备标准的质量，在原有基础上进行了完善，要求质量标准不仅要符合双方约定，同时必须符合国家的强制性标准。并且指出“具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六”，以附件的形式引导当事人对相关标准作出细化的约定。

　　新增了室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施的内容，对商品房的空气质量、隔音效果及节能标准提出明确要求。此外在本条中明确了利息的起算点及利率标准。明确了“该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任”。明确指出保修责任的承担主体是出卖人(即开发商)，一旦出现相关情况之后，买受人可以及时、直接找到保修责任的承担主体。增加了质量担保