关于物业管理法律的若干认识误区

1、完全民事观点

持这种观点的人忽略了物业是城市的基本组成部分，管理维护物业及环境是一种重要的社会管理内容，而认为物业管理法律关系主要或完全是一种民事关系，不存在相关主体在公共安全、公共秩序、社会责任等方面所应当承担的法律责任，不存在政府或司法机关对开发建设单位、物业管理公司、业主。物业使用人在物业使用、维护、监控等方面的监管关系，以为只要界定和规范好业主与物业管理公司的关系，政府就可以不用管了，一切由民事关系的主体之间去解决。

2、极端民权意识

或者叫做业主至上主义。一切权力归业主，业主拥有产权就拥有物业管理的一切权利，且不承担义务，一切围绕业主的产权做文章。认为业主大会是最高决策机构。对物业管理公司的行为要求甚多，规范甚细，处罚甚严，而对业主或使用人的行为规范笼而统之，一笔带过，这种业权至上。不能说、不能管，用财产所有权掩盖业主或使用人对他人对社会所应承担的责任的观点，对真正公平公正的市场经济是有害的。

3、包罗万象主义

在国内物业管理发展早期阶段，大家脑子发热，认为物业管理可以也应该包治百病，不切实际地拓宽物业管理的外延和内涵，把社会治安、计戈（生育、劳动就业、福利救助、环境治理等等统统加到物业管理头上，在小区里搞小政府，不仅压得物业管理企业喘不过气来，而且混淆了各种社会角色及其关系，使物业管理朝不正确的方向发展。另一方面，又将物业管理视为肥肉，公安、民政、街道居委、环卫等部门与物业管理企业争地盘，把属于企业的经济行为拿来自己做，或变相侵占业主。企业权益。

4、无限责任原则

由于对物业管理概念不清和立法滞后，社会对物业管理公司的责任要求超出了合理范围，认为物业管理公司只要收了钱，就应对业主或使用人的一切损失（包括人身伤害和财产损毁丢失）承担责任。这是一种社会责任混乱和欺贫弱小权力群体的意识，另外也与物业管理公司以“管理者”自居意识，政府、社会推卸责任意识有很大关系。

5、自由市场思想

不少人认为物业管理既然是市场经济的产物，就应当完全按照市场法则处理相关的一切关系，例如：管理服务费（实际应当称为 “公共物业维护服务费”）应完全由业主委员会和物业管理公司双方自由协商。对物业管理公司的聘用应完全由业主委员会或业主大会决定。政府完全不能干涉业主（业主委员会、业主大会）与物业管理公司之间的关系等。这种观点忽略了三个问题：其一，物业管理是一种公共管理，政府不可能也不应该置身干事外，业主与物业管理公司也不可能独立处置或面对因这种公共管理而产生的关系或后果；其二，公共物业维护服务是一种公共消费，作为大量的分散的小业主或使用人的意志很难达成一致，或其意志达成一致的过程复杂漫长且成本过高；其三，现阶段乃至今后相当长时期内国内物业管理所面对的现实是，社会体制转转的复杂性、国民综合素质和经济承受能力的低下，以及大量较大型共享公共消费式物业空间的存在等。必须认识到，在相当长一段时期内，推行物业管理自由市场体制是不现实的。

6、豪华管理服务标准

一些人认为，物业管理公司提供的服务项目越多越好，档次越高越好，所以在有关法规政策或行业导向中就出现了许多硬性项目和指标，许多小区管理成本不断增高，甚至相互攀比，业主与物业管理公司之间在管理服务费和服务要求方面的磨擦系数加大。这不是理性的行业发展之路。

7、绝对服务主张

有人认为，物业管理公司就是业主请来的“管家”和“佣人”，或者是对物业进行维护的“受托人”，别的职能没有。其实，物业管理公司是一个独立的特殊的民事主体，它一方面根据服务合同对业主提供相应的公共服务，另一方面还担负着对公共物业安全及秩序进行监管的职能，而后者不仅是法律所赋予它的职责，而且是全体业主所应承担的社会责任在法律意义上的一种转换，这也是物业管理更深层次的社会意义所在。