二手房价格的决定性因素不是楼层和朝向

　　购房者在挑选新房时总是很在意房子的楼层和朝向，而处在好楼层和好朝向的房子价格也总比其他房源贵不少。而二手房置业专家表示，除自住外，花较高价格买的“好房子”不一定吃香，通常情况下左右租金高低的是装修情况而不是朝向，左右交易价格的是小区均价而非楼层。

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　　楼层不会拉开二手房售价差距

　　记者在采访中了解到，在新房交易中，不同楼层房子的均价都不一样，通常情况下，除一二层等较低楼层和顶层外，楼层越高单价也越高。

　　然而在二手房交易市场中，楼层对售价的影响已经被大大地弱化了。一般而言，同样的户型、相等的面积，不同楼层售价不会有很大的差异，或者基本相同，而这对于花高价买了高楼层的业主来说，显然获利低于较低楼层的业主。记者近日走访市区多家房产中介时获悉，决定二手房价格大致走向的是小区的均价，因此对于自住需求不明显的买房人来说，买新房时可以不用花大价钱挑选特别好的楼层。

　　朝向好也不一定能守住高房价

　　此外，据“新家不动产”有关人士介绍，在二手房买卖时，有时候朝向好也不一定能坚守住高房价。

　　以近期成交的一个案例来看，同样是老城区同一小区89平方米的两居室，东南向的房子业主报价为100万元，均价约为11000元/平方米，朝北向房子报价为89万元，均价为10000元/平方米，有买房人前去看房时，综合考量自身的情况倾向于买便宜约10万元的北向房子，但由于东南向业主急于出售，也答应降低房价。

　　该经纪人表示，由于该小区的二手房价格较新房时涨幅很大，因此业主在出售时，朝向优势对房子的增值影响会在一定情况下有选择地弱化，相比新房交易时，价格差距可能会被缩小。据介绍，一般情况下，二手房业主在出售房源时，朝向好的报价会高，但对于房龄较长或升值幅度较大的房子来说，目前市场环境中，由于已经有了较好的投资回报率，部分业主在出售时也不会坚持不同朝向房子报价的差距。

　　装修好坏和室内配套决定租金高低

　　而对于租赁市场来说，房屋买卖时左右价格的楼层、朝向、户型等对租金价格的影响就更小了。

　　“开创不动产”经纪人表示，影响租金最大的因素是装修程度和室内配套完善度，就算是一套朝北老房子，只要装修良好或新装修过，其租金都会比朝南新小区中简装的房子租价高。

　　此外，家具家电配备越完善，租金价格也越高。同小区中一套公摊面积或客厅等公共区域面积较大的两居室，跟卧室面积较大的两居室，在装修等情况等同的情况下，租金差距也不大，可以说，户型设计对租金价格的影响很小。