案外人异议审查中对不动产物权实际权利人的保护

——案外人众恒盛公司执行异议案 发布时间：2005-06-16 10:25:47　

——案外人众恒盛公司执行异议案

发布时间：2005-06-16 10:25:47

　　[本案要点提示]

对案外人异议的审查如何把握对不动产物权争议的处理原则，是本案的示范之处。通过本案的审理，明确在执行中对不动产物权登记名义人与实际权利人的区分和处理原则，运用执行中赋予的裁决权，依法保护实际权利人合法权益，提高执行效率。

　　[案情]

申请执行人：中国信达资产管理公司成都办事处。住所地：成都市署袜北三街20号蜀都大厦。

负责人钟锦，主任。

被执行人：四川华诚实业有限公司。住所地：成都市文庙前街50号3单元4楼10号。

法定代表人汪纯宏，董事长。

案外人：成都众恒盛实业有限公司。住所地：成都市二环路南四段10号。

法定代表人朱渝西，董事长。

中国银行成都市蜀都大道支行（以下简称中行蜀大支行）诉四川华诚实业有限公司（以下简称华诚公司）、中国华诚集团财务有限责任公司清算组借款纠纷一案，成都市中级人民法院根据中行蜀大支行的申请，裁定将华诚公司位于本市金牛区营口乡黄忠村六组的3018.64平方米土地使用权予以查封。案外人成都众恒盛实业有限公司（以下简称众恒盛公司）向成都市中级人民法院提出执行异议。

众恒盛公司提出异议称：法院查封土地使用权的行为，侵犯了案外人的财产权益。该土地使用权系众恒盛公司与华诚公司联合开发项目的共有财产，成都市规划局和国土局均确认众恒盛公司和华诚公司为用地单位，众恒盛公司也交纳了全部规费，履行了投资义务。现联建项目已经完成，并根据双方签定的联建协议，对房屋进行了分割。法院只应当查封属于华诚公司的财产，不能用众恒盛公司在联建中形成的财产承担联建另一方的债务，请求解除对众恒盛公司享有的50%财产权益对应的 土地使用权的查封。

中国信达资产管理公司成都办事处（以下简称信达公司成都办事处）辩称：信达公司成都办事处作为蜀大支行债权转移的承受人，认为法院查封该土地使用权没有错误。该土地使用权在查封时登记在华诚公司名下，众恒盛公司提交的证据不能证明其已经取得了该土地使用权。众恒盛公司与华诚公司的联建协议是他们两者之间的权利义务约定，对第三人没有约束力。众恒盛公司与申请执行人一样是华诚公司的债权人，只能向华诚公司追偿。因此，不同意解除对该土地使用权的查封。

华诚公司未作答辩，但对联建事实予以确认。

　　[审判]

成都市中级人民法院经审理查明：众恒盛公司与华诚公司于2002年1月7日签订了一份《羊西线项目联合开发协议》，合同约定：双方在金牛区营门口乡黄忠村六组共同开发益州大厦，项目总投资1000万元，双方各占项目开发的50%股份，并按此比例投入资金和享有相应的权利，承担相应的风险及进行决算后的利益分配。合同签订后，2002年9月6日，成都市国土资源局在众恒盛公司、华诚公司支付土地费及土地出让金后，受理了将联建项目的用地单位由“华诚公司”更名为“华诚公司、众恒盛公司”的加名申请。同年12月18日，成都市规划管理局为众恒盛公司和华诚公司办理了建设用地规划许可证。在履约过程中，2003年1月9日，因蜀大支行诉华诚公司借款纠纷案申请保全，本院冻结了双方联建的益州大厦综合楼的土地使用权。为了确认自己的财产权属，众恒盛公司于2003年8月15日以华诚公司为被告向本院提起确权诉讼。本院判决确认众恒盛公司享有联建的益州大厦50%的权益。四川省高级人民法院于作出的（2004）川民终字第149号民事判决，以根据当事人的约定，确认各方的权利、分配各方的利益的时间应在联建项目完成双方进行决算后，现不具备确权条件和基础等为由，撤销成都市中级人民法院（2003）成民初字第771号民事判决，驳回了众恒盛公司的诉讼请求。

截至2004年12月，众恒盛公司、华诚公司共投资701.6万元，将联建工程益州大厦建成，并通过了竣工验收。双方于2004年12月23日签订了《益州大厦房屋分割协议》，对已建成的大厦房屋进行分割，华诚公司分得大厦一楼及附属设施部分；众恒盛公司分得大厦第2、3、4楼及附属设施。

成都市中级人民法院认为，众恒盛公司与华诚公司的联建协议合法有效，且已实际履行了联建协议。联建一方以土地使用权作为联建财产投入，已经成为联建财产不可分割的一部分。虽然土地使用权登记名义为被执行人，但登记的不动产物权人并非真实权利人。众恒盛公司通过联建行为已经成为该土地使用权的共有人，当事人之间的物权变动的意思表示能够以与登记类似的公开展示行为予以证明，物权变动依据法理应当生效。其物权性具有当然的排他效力。申请执行人不能要求对案外人的财产进行执行。其查封土地使用权是基于与华诚公司的债权债务关系，不属于登记公信力保护的范围。故申请执行人的抗辩理由不能成立。法院对属于众恒盛公司土地使用权的查封应当予以解除。

据此，成都市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零八条、最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第73条的规定，于2005年4月19日裁定：

解除本院（2003）成民初字第81号民事裁定对成都众恒盛实业有限公司根据房屋分割协议取得房产对应部分的土地使用权的查封。

　　[评析]

本案的处理涉及以下争议问题：

一、执行程序中是否可以通过案外人异议的审理确定异议标 的物的权属

根据民诉法第208条的规定：执行过程中案外人对执行标的提出异议的，执行员应当按照法定程序进行审查，理由不成立的，予以驳回；理由成立的，由院长批准中止执行。根据该规定，执行机构对执行标的物的权属具有裁决权。

虽然从法理上讲民事执行程序是法院依据生效裁判文书，运用国家强制力，迫使不履行义务的当事人完成其义务的活动。而标的物归属争议的审查是一种确权的行为，应当通过诉讼程序解决。但因我国有关民事强制执行的立法及司法解释没有确立执行中的案外人异议之诉的制度，而是为保证执行的效率把对异议的审查权交给了执行机构，故在制度设计上执行机构有权就争议的被执行财产作出权属判断，从而得出异议是否成立的结论。因这种异议制度设计不排除当事人另行诉讼的权利，实践中会出现执行机构对异议的审查处理与诉讼结果不一致的冲突。如何把握执行异议的审查范围，最大程度地实现执行效率与实体公正的统一，是异议案件处理的一个难点。我们认为，只要是权属明确，通过异议人的举证能够较直接判断出权利人的案件，应适用执行中的异议裁决权，实现执行的效率。对于权属争议大，证据难以形成明显优势的情况下，倾向于通过另案诉讼解决。因此在处理案外人异议案件时要注意避免两种极端，一是凡有异议就通过诉讼确权解决；二是在权属情况确难查清的情况下仍进行实体裁决。

二、不动产物权变更登记是否是取得权利的绝对条件

从理论的角度看，依据我国现行法律的规定，以法律行为变动不动产物权需要有物权变动的意思合议，和登记机关的变更登记。不动产的变更登记是物权公示原则的基本要求，我国法律在不动产登记方面实行登记要件主义，即不动产物权依据法律行为的各项变动实行不登记不生效的基本原则。但这项原则也有例外，如果当事人之间的物权变动的意思表示能够被与登记类似的公开展示行为予以证明的情况下，物权变动依据法理应当生效。因公示制度使物权的各种变动以法律许可的方式向社会展示以获得社会的承认和法律的保护，在不动产买卖合同订立但没有登记的情况下，如果出卖人自愿交付了标的物，也能够满足物权排他性的效力的要求，应当认定不动产所有权已经发生转移。只是这种变动不能对抗因信赖登记而获得该物权的人。从实践的角度讲，我国物权立法尚不完善，不动产市场和登记制度有许多不健全的地方，如果不考虑能够被客观证明的当事人的物权变动的意思表示，僵硬地要求只以登记作为物权变动的效力依据，结果必然违背法律的公正性。本案中，众恒盛公司与华诚公司的联建协议合法有效，对此众恒盛公司、华诚公司、执行申请人均无异议。协议签定后，众恒盛公司向土地管理部门支付了土地出让金，递交了加名申请，取得了规划许可证，并在该土地上修建房屋。在其向国土局申请办理加名的过程中，因华诚公司的债务，土地使用权被法院查封，众恒盛公司未能办理到土地使用权的加名手续。从众恒盛公司上述一系列行为可知，华诚公司已经实际将土地使用权转移给众恒盛公司进行联建，众恒盛公司也实际进行修建使用，这是当事人转移标的物所有权真实意思表示的具体体现，其行为足以满足物权排他性效力的要求，故应当认定原属华诚公司的土地使用权已经转移为众恒盛公司与华诚公司共有。

案例编写人：张荣文

案例评析人：杨咏梅