限制二手房贷款是一把“双刃剑”

限制二手房贷款是一把“双刃剑”　限制二手房贷款是一把“双刃剑”

建行开始限制二手房贷款，希望避免风险，他们对贷款人偿付能力担忧。这样子，贷款紧缩会逼大量购房者不得不转向一手房市场，进一步刺激新房价格上涨。
　　根据建行江苏分行的规定，住房贷款将只能用于购买普通自住房，停止办理第二套住房贷款；提高贷款人准入标准，贷款人还款与收入比应控制在50％以下，对外地流动人口停止办理住房贷款；二手房贷款首付比例提高至40％；二手房使用年限超过20年、房屋建筑面积小于50平方米的，不得发放贷款。

　　二手房限贷：中低收入家庭很受伤

　　限贷二手房是把“双刃剑”，如果不加分析地限制二手房贷款，受伤的恰是那些为了改善居住条件而又无力购买高价新房的中低收入家庭。

　　随着价格持续高位运行，投资客逐渐淡出二手房投资，目前购买二手房的基本是刚性自住需求，约占80％。而此次房贷收缩主要针对二手房，对房地产市场结构可能产生较大影响。

　　一些地区的银行对房贷的限制，主要还是基于在当前房价不断走高的背景下，对贷款人偿付能力的担忧。二手房一般都经过了一轮或多轮炒作，房价上涨的空间已经被推高到相当高度，出于这个考虑，不少银行才把二手房按揭贷款作为限制重点的。

　　紧缩重点应在第二套以上的住房交易

　　去年以来，全国各大城市房地产价格出现了较快增长，二手房价格亦水涨船高，不少地段一年内上涨幅度超过50％。

　　这意味着，如果一套房子原来售价100万元，现在的价格就接近150万元。按照7成的放贷比例，银行贷款就要从70万元飙升至105万元，银行风险大大增加。

　　另一方面，今年以来，央行已6次上调存款准备金率，从9％调整到12％，加上首期6000亿元特别国债的发行，银行流动性资金大大减少，部分银行可用贷款额度已相当紧张。而居民储蓄持续不断向基金、股市分流，也让银行不得不控制放贷规模。

　　但事实上，目前银行“全面收缩房贷”的说法并不能成立。

　　在上海，到目前还没有一家银行在真正意义上对房贷进行限制。而同在南京的光大银行的整体信贷政策并没有发生变化，个人住房贷款业务仍然属于银行的优质资产。在收缩对公贷款的同时，总行下半年还给分行增加了5亿元的个人贷款额度。

　　银行房贷紧缩的重点，应该放在对第二套以上的住房交易上。就算是购买二手房，如果是客户购买的第一套住房，银行也不应该对这类客户的贷款需求进行限制。这样的客户，只要自身具备一定的贷款偿付能力，对银行来说，仍然是优质客户。

　　二手房限贷限了谁？

　　现在越来越多的人看好房地产投资这块大蛋糕，以房养房、靠租金还贷款的投资性房屋占二手房贷款的很大比例。然而近几年，北京租赁市场的平均收益率持续走低，房屋的供求比例已经由租赁市场刚刚开放之初的1：6，转变为现在的6：1，由过去的供不应求，转变为今天的供大于求，大家明显感觉房子不如以前好出租了。仅仅靠租金来还贷，贷款人和银行的全部风险都押在了房屋租赁市场上，就目前的市场形态来看存在着一定风险。银行提高二手房贷款门槛，主要是对投资性住房贷款给予限制，不鼓励投资性住房的贷款行为，事实上也是对银行自身风险的控制，同时引导投资者的投资方式逐步走向理性。

　　另外，对购买高价二手房的人影响比较大。从买房的特点来看，现在抱有投资目的买房的人看好的都是地段好条件好的房子，这类房屋的投资回报率大，价格相比其他居住区域亦要高很多，但这些投资者的贷款金额往往与自身的还贷能力有差距。比如没有固定工作的人，却要买八九十万元的二手次新房用于投资，仅靠投资回报来还贷款，将来一旦市场有大的变动，银行将会承担很大的风险。

　　因此银行方面通过提高门槛，特别是对首付款比例的调整，对这些投资者予以限制。

　　考虑到将来投资回报率的变现时间，投资者会为此慎重决策。而对于普通老百姓，买二手房是为了改变居住条件，或是作为升级置业的初级消费，不会挑选价格过高的二手房，一般选择的二手房总房价在30万—40万元左右，即使调整首付款，也只相差三四万元钱，因此对于真正买房用于改善住房条件的家庭影响不是很大。

　　对规范信贷市场有积极作用

　　贷款门槛的提高，限制了投资人群，因为购买多套住宅的贷款难度加大。

　　其次，首付比例的提高使信贷杠杆的作用降低，利用信贷获得更大收益率的方法比以前操作难度增加。从市场影响来说，贷款门槛的提高对规范整个信贷市场起到了一定的积极作用，使一些信誉不良的机构和个人在贷款方面受到了控制。

　　部分人对二手房的投资与炒作，必定会导致二手房价格的非正常上涨，这对于想解决居住问题的购房者无疑是“雪上加霜”。目前，有的城市二手房市场供需比例为1：6，性价比较好的房源与客户需求的比例仍会达到1：10甚至1：15的状况。市场上房源本就少，再加上一部分盲目的投资者，只会继续提升房价，使二手房市场出现恶性循环。银行提高贷款门槛，在一定程度上能够抑制部分人买房投资的行为，改变目前市场上盲目投资热的现状，这将有利于二手房市场的持续健康发展。

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