二手房买卖案例--经济适用房买卖

二手房买卖案例--经济适用房买卖
2002年，被告张某与原告何某协商一致，征得何某的同意，以何某的名义购买了位于北京市天通苑的房屋一套。该房屋系经济适用房，总价款282676元，交付期限为2002年4月21日。2002年4月9日，张某又以何某（借款人）的名义与中国农业银行（贷款银行）及某市某房地产开发有限责任公司（保证人）签订《个人住房按揭合同》，借款22万元，用于购买上述房屋。于2004年2月24日取得了房屋所有权证书，登记的所有权人为何某。何某未支付购房的任何费用。房屋交付后，张某在该房内居住。
2007年1月，何某诉至某市市昌平区人民法院，称其于2002年以按揭方式购买了某市市昌平区东小口镇某小区10幢12层6号房屋一套后，由于其工作需要长驻外地，为避免房屋空置和无人管理，遂委托原单位同事帮助照看管理上述房屋。2006年底，其回京后发现上述房屋已由张某居住，由于不能联系到同事，也不能劝说张某腾房，故起诉：请求法院判令张某向其腾退天通苑房屋一套。
法院审理
审理过程中，张某辩称：何某所诉没有事实和法律依据，请求法院依法判决驳回其诉讼请求。何某所述均与事实不符，事实上，诉争房产系答辩人委托中介代为购买的。答辩人及被答辩人协商一致取得何某身份证并以何某的名义购买。购房首付款、律师费、保险费、银行月供、房屋入住手续、装修费及五年多来的所有物业费均系其支付。该套住房是由其自行购置并居住至今。其系诉争房产的真正所有权人。何某未办理任何手续，亦未交过任何费用。何某未向法庭提交任何能够据以证明该房产归其所有的证据材料，包括购房合同、购房发票、银行月供及四年来物业费的缴纳凭证等。何某要求其腾退房屋却没有任何证据能够据以证明其系诉争房产的所有权人。因此，何某的诉请不能成立，请求法院依法驳回其诉讼请求。
同时，张某提出反诉称：何某接受委托，以其个人名义代其买房，其与何某之间构成委托管理，虽然购房相关手续均是以何某的名义办理，且何某是诉争房屋名义上的所有权人，但根据本案事实可以确定，何某并非实际购房人，且负有将讼争房屋办理变更登记、过户至反诉人名下的义务。综上所述，提起
何某对反诉辩称：第一，其享有诉争的房屋所有权是无可辩驳的事实。《物权法》第16、17条明确规定，不动产登记薄是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。另外，《城市房屋权属登记管理办法》第5条也明确规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。诉争房屋是以其名义在房屋登记机关进行的登记，因此，其对该房屋享有不可辩驳的所有权。第二，其取得房屋所有权的方式和途径都是合法的，也从来没有表示要放弃房屋的所有权。2002年初，其计划申请购买天通苑经济适用房，但当时手头资金有限，迟迟未能如愿。恰在此时，其经人介绍与张某相识，当时张某经营的公司正为办公用房和员工宿舍问题发愁。双方协商约定：由其以按揭方式购买天通苑经济适用房一套，首付款和按揭款等购房费用由张某垫付，所购房屋由张某及其公司无偿使用，日后其收回此套房屋，须返还张某全部购房款。综上所述，答辩人从来没有放弃过诉争房屋的所有权，对诉争房屋享有毋庸置疑的所有权。张某故意虚构委托购房的事实，其目的就是想通过非法手段获得诉争房屋的所有权。为此，请求人民法院依法判决驳回反诉人张某的诉讼请求。
昌平区人民法院查明：诉争房屋系经济适用住房，现登记在何某名下，何某已取得该房屋权属证书。何某未支付购房的任何费用，且未持有任何与购买房屋有关的合同、权利证书、房屋使用等材料的原件。上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人住房按揭合同》、房屋所有权证、办理房屋所有权证档案材料及当事人陈述等证据在案佐证。法院遂依据查明的事实判决该房屋的所有权归张某。何某不服，向某市市第一中级人民法院上诉。
中级人民法院认为：根据《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。何某持有上述房屋权属证书，主张张某腾退房屋，符合房屋管理相关法律规定，本院予以支持。考虑到本案事实及张某居住的具体情况，何某应给予张某一定的腾退房屋时间，具体时间本院酌定。诉讼中，张某抗辩诉争房屋系其出资购买，且进行装修使用至今，因该房形成的债权债务与本案不属于同一民事法律关系，可另行解决。张某以此拒绝腾退诉争房屋的理由不成立，本院不予采信。张某反诉要求何某为其办理房屋产权变更手续的诉讼请求，因何某取得的是经济适用房，而经济适用房是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。故张某反诉请求，缺少相关法律依据，本院不应予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项及《中华人民共和国城市房地产管理法》之规定，改判如下：
一、本判决生效后三个月内，张某将位于天通苑房屋腾退并交予何某。
二、案件受理费由张某负担。
借名买卖经济适用房等政策性房屋的，存在非常大的风险，在实践中往往不会得到法院的支持。在实践中，借名买卖屡屡因产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权。而且，由于名义产权人与出资人之间往往具有亲朋、同事等各种亲密关系，很不重视书面证据的支持和保存，因此出现纠纷时出资人如无法证明购房款系由自己支付，欲要求产权人返还购房款是相当困难的,要求确认房产归自己所有更是难上加难。