北京新盘供应冲击 二手房挂牌量剧增

楼市二次调控以来，政府各项政策陆续出台，利用限贷、加息等金融手段强化调控效果，投资性与改善性需求受限制，北京二手房交易量随之下降。而邻近年底，政策风向毫无转向征兆的房地产市场使一部分炒房人彻底断绝了继续挺下去的希望，他们选择了抛售离场。

业内人士表示，随着年底市场的进一步冷却，急于离场的房产持有者可能掀起一股“抛售潮”，不过对于不同地段的房产持有者，其面临的局面却有所不同。

二手房观望者众多

市区初现“抛售”苗头

在京投资房地产多年的王女士，其先后在望京、双井、大望路等区域购买过多套房产。受今年4月政府出台了第一轮楼市调控收紧政策的影响，观望了两个月的王女士资金紧张，在7月出售了其名下一套房产。随后9月市场微现回暖，王女士似乎看到一丝希望，但9月末第二轮楼市收紧调控政策，彻底打消了王女士的念头。资金链的紧绷，使王女士不得不在11月初出售其位于双井的第二套房产。她在中介公司挂出的26000元/平方米的价格，足足比周边二手房价每平方米便宜了4000多。

而为王女士办理相关事宜的美联地产经纪人表示，像王女士这样，愿意低价抛售市区房产的业主以前并不多见，类似的现象也是在近期才有一些。“愿意这样做的多半是急等用钱，有的是变现后从事其他投资，有的则是因为买了别的房产需要付款。”

来自市场的信息则显示，大户型房产有可能成为被抛售的“主力”。“我认识的一位业主，以19000元的单价出手位于顶层的200多平方米的复式，这一价格比市场均价便宜了5000到7000元，但看了几拨人，还是没卖出去。一是因为户型大，二是因为周边卖大户型二手房的很多，看房人的购买意愿却并不强。”相关人士表示。

相关人士表示，“11月市场成交依然平淡，在首付比例提升和房贷利率上调的双重压力下，业主和客户对市场普遍产生浓重观望情绪，客户的购房意愿仍在，但是入市的步伐逐渐变慢，而业主们虽然对近期房价上涨的预期不强，但是普遍认为未来长期仍将会涨价，因此，两者之间僵持的现象仍在继续。不过，随着市场冷冻的进一步加剧，抛售案例的增多无法避免。”

远郊区业主开始抛售

二手房挂牌量剧增

有数据显示，2010年10月北京存量住宅网签成交量为14162套，与上月的16545套相比，下降14.40%。较去年同期的20011套相比，下降了29.22%。从价格方面来看，北京二手商品房整体价格10月与9月基本持平。

不过，在二手房市场，远郊与近郊的业主却面临着截然不同的现状。据市场数据显示，11月上旬(11月1日-11月10日)，朝阳区二手房业主报价平均为26054元/平方米，环比上升5%；西城区均价37627元/平方米，环比上升7%；海淀区均价28310元/平方米，环比上升4%。

相对于市区二手房价的平稳上升，远郊二手房价格则已经开始回落。数据显示，11月上旬，房山区二手房业主报价平均为10100元/平方米，环比下降8%；大兴区均价15722元/平方米，环比下降13%；通州区套均价15543元/平方米，环比下降8%。而昌平区地铁的开通也没有促进二手房价的上涨，均价15908元/平方米，环比持平。

而与此同时，远郊区业主也早已开始了“抛售”。11月上旬，全市二手房挂牌量环比下降3%，然而远郊二手房源挂牌量却开始大幅增加。其中，昌平区二手房源挂牌量环比上升40%、大兴区二手房挂牌量环比上升23%、房山区挂牌量环比上升67%。市场人士表示，郊区二手房源的大幅度增加说明业主心态已发生明显改变，担心市场变化影响收益而出现恐慌性抛售。市区多数二手业主仍然惜售，或者选择转售为租。

新盘供应冲击二手房市场

抛售恐愈演愈烈

针对市区与远郊二手房市场抛售房源的增多，专业人士认为这是房地产市场阶段性发展的必然趋势，在目前调控背景下，有越来越明显的增速趋势。

九九房市场负责人王伟伟分析，由于北京市区建设用地紧张，难以再开发新楼盘，然而针对市区的购房需求并未减少，还随着城市经济的发展、富裕阶层的增加有所上升，而市区可售二手房源则相对稳定，供需处于失衡状态，使得尽管面临调控压力，市区二手房价仍在攀升。此外，对于中产以上阶层来说，市区房源的稀缺性带来的溢价，城市核心区交通、商业、教育、医疗等配套为房源带来的附加值，能够抵消调控政策造成的负面影响，在需求不减、供应有限的作用下，市区二手房价稳步升值。

据北京房地产交易管理网数据显示，11月上旬新盘供应面积达到了32.6万平方米，开盘价格环比下降了18.7%。走低的楼市新房大量开盘入市，二手房交易受到很大冲击。业主面对两难局面，在目前调控政策叠加，市场观望气氛浓厚的情况下售房，交易周期开始拉长，不得不调低报价，以现在的价格售房利润空间变小，但是如果将价格保持高位不变，随着更多新盘的入市，二手房价很可能会被再度拉低。心理博弈之下，有些业主选择降价求售来止损，防止区域二手房价格超跌影响收益。