省下税钱埋下风险 谁是阴阳合同的受害者

　　价值160万元的一套住房，在房主、买主和中介公司的共同“努力”下，房屋主管部门看到的购房合同上只有60万元。本报在3月23日报道的这一案例，正是时下二手房交易中流行的阴阳合同。那么，这种以逃避交纳国家税款义务为目的的阴阳合同，最终受害者会是谁呢?

　　故事1

　　房价大涨房主赔钱卖房

　　房价一天比一天高，但有房主却赔钱卖房?这事儿听着不可信，却真的发生了。不过，表面上看是存在的，实际上另有内幕。

　　干“赔本”买卖的是海淀区的张先生。去年3月，张先生花70万元买下位于定慧寺恩济庄46号院的一套90平方米住房。4个月过去后，房价飙升了一倍，他准备以160万的价格出售住房，并委托中介公司代理销售。

　　正为结婚选购住房的邓先生看中了张先生的房子，两人迅速达成买卖意向。邓先生首付120万，剩余40万申请银行贷款，他还交付了共计4万余元的中介费、贷款服务费和房屋评估费。唯有一个问题，张先生买房和卖房之间只有短短4个月，按照国家规定，未满两年的普通住房需要交纳房款差额的5.5%作为营业税。对于张先生的这套住房来说，就要交差不多5万元税。

　　购买一套160万元的房子，还要支出额外的10万元，这令邓先生感到压力太大。于是，在得到张先生的同意后，中介帮助双方做了一份阴阳合同，房屋售价在合同中仅为60万元，比当初张先生买房时还低了10万。邓先生没想到，为了避税签了阴阳合同，最终却鸡飞蛋打一场空。在双方签订合同后的短短半个月内，恩济庄46号院的房屋均价再次上升，张先生的房子可以卖到180万了。于是张先生不想卖房子了。他上诉到法院，要求解除合同。最终法院判张先生胜诉。张先生还表示：“小邓，我是害怕将来被追缴税费啊。这是阴阳税，违法的。你没责任，我有责任啊。”

　　故事2

　　房价再涨卖家反悔要收房

　　和邓先生有相同遭遇的人不在少数。朝阳区的李先生在青年路拥有一套面积为110.52平方米的房屋。去年初，李先生看着连连上涨的房价，盘算着卖了这套房子。他通过中介，把房子出售给李女士。合同约定，成交价205万元，李女士付130万元，剩余房款75万元由李女士办理贷款。李女士盘算着，网签合同上写成95万元，这样既能办下75万元的贷款，也能少交税。

　　没想到贷款还没办下来，李先生看到房价又涨了好几十万，遂以合同违法为由，告到法院要求解除合同。

　　现象

　　大量阴阳合同纠纷打到法院

　　记者从北京各基层法院了解到，丰台法院、宣武法院、石景山法院、昌平法院等，均受理了大量涉及阴阳合同的房产纠纷案。这些纠纷均是房主看到房价上涨，遂以逃税违法为由，诉请法院判决房屋买卖合同无效。

　　揭秘

　　阴阳合同有的少缴税有的多缴税

　　所谓阴阳合同是指在二手房交易中，向主管行政机关登记时用一张合同，报一个价格;双方另签一份合同，写明实际交易价格。大部分阴阳合同，实际交易价格高于登记价格，从而达到逃避纳税的目的，但是，也有例外情况，有的阴阳合同却是多给国家交了税。

　　在2009年9月1日之前，阴阳合同比较好操作，因为当时办贷款不用参考网签合同的价格。所以买卖双方提交给主管机关的合同是低总价，以少交税，而提交给银行的合同则签的是实际成交价，以多贷款。2009年9月1日之后，银行发放贷款开始参考网签合同。于是，签阴阳合同就要考虑到首付压力，因为网签合同价格过低，将无法办下贷款。

　　签订两份不同价格的房屋买卖合同，是阴阳合同的一种方式。还有一种方式，是把房屋买卖价格签低，然后另签一份装修补偿协议和旧家具买卖协议，以装修补偿款和家具款的名义，补足房屋实际成交价。

　　除了为逃税而签阴阳合同外，还有极个别人反而多交税。有人因做生意等因素缺钱，遂和朋友签高房屋买卖价格，以从银行获得高额贷款。虽然此举给国家多交了税，但相比起企业贷款的利率及难度，房贷利率还是要低不少。

　　剖析

　　你为什么不能签阴阳合同?

　　北京市国汉律师事务所的赵三平律师表示，《合同法》第七条规定“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”第五十二条规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的”的合同为无效合同。从《合同法》的这些规定来看，以逃税为目的的阴阳合同，显然是无效的。

　　但是，《合同法》出于保护交易安全、维护交易稳定的宗旨，在第五十六条又规定了“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”因此，从上述法律规定可以看出，首先阴阳合同属于无效合同，它并不是合同当事人真实意思的表示。其次，司法实践当中，为了维护交易稳定，法官通过行使自由裁量权来判定是整个合同无效，还是价格条款无效，处理结果会有差别。

　　买方：不签虚假合同的3点理由

　　在房价上涨的大前提下，房主一般均不承担要价之外的中介费和国家税费等任何费用。这些费用均由买主在房价之外额外承担，因此，买主更倾向于签阴阳合同。但是，赵三平律师指出，买卖双方签阴阳合同，除了一方反悔时，合同效力难以保证外，还为日后埋下诸多隐患。

　　理由1 从买方来说，一旦想再次将房子转让时，将面临两个问题：一是由于买入价低，房屋出售时估值也会相应降低;二是由于买入价低，再次卖出和买入价之间的差额就会比较大，再次缴税时也会相应多缴税费。

　　理由2 买方如果日后涉及民事纠纷，由于申请查封方没有义务为其申请查封的房产进行评估，所以该房产的查封价值可能将只是其在国土部门的登记价，而不是一般远远高于登记价的市场价，这将使房产所有人利益受损。

　　理由3 阴阳合同中买方存在偷逃契税的行为，一旦被税务部门查出后，可能将和卖家一样受到补缴税款、罚款等行政处罚。数额达到一定标准，则可能与卖方一同被追究刑事责任。

　　卖方：不签虚假合同的3点理由

　　从卖方来说，看似阴阳合同是让买方少掏了钱，其实卖方也面临很大风险。

　　理由1 很多阴阳合同是以装修或者家具补偿名义补足总房款，但如果房屋成交后一过户，买方翻脸不认账，以家具有问题等各种借口反悔，这种补偿协议将有被判无效的风险。试想，几件家具加上普通装修，就签上百万的补偿款，势必违反公平原则。而从交给国家的税费来说，这笔钱应该是由卖方承担的。所以阴阳合同实际上是替买方省了钱，但日后追究下来，更有可能是卖方承担责任。

　　理由2 如果房价下跌，阴阳合同也使买主有了诉请法院判决合同无效的理由。

　　理由3 与上文对买家的分析相同，有可能被追究刑事责任。

　　为什么阴阳合同属于公开的秘密?

　　律师表示，在目前全国的二手房交易中，阴阳合同属于公开的秘密。因为房价飞涨，卖方强势，房屋过户所有的税费都要由买方承担，包括卖方的个人所得税。而中介机构为了促成交易，获取报酬，往往是主动为交易双方出谋划策，提供思路，配合行动。有关行政机关的查处力度较弱，某些地方政府甚至是采取了默许甚至纵容的态度。毋庸讳言，高房价加上高税费，使买方不堪负重，在对高房价无可奈何的情况下，只好从税费上做文章了。但是，谁是阴阳合同的受害者呢?是买卖双方，还是少收了税费的政府?在勇攀高峰的房价面前，我们的整个社会才是阴阳合同的受害者，因为道德已经沦丧，诚信已经丧失，监管已经无力，法律形同虚设。