二手房交易易出现纠纷的环节

　　二手房买卖过程复杂，各个环节环环相扣。交易过程哪些环节容易出现纠纷?买卖双方该如何防范?记者请行家支招，希望对您的置业有帮助

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　　合同环节：买卖合同无效谁来承担?

　　去年底，南宁市民袁女士经人介绍购买南宁望州路某单位宿舍一房产，成交价为45万元。卖方是姐妹两人，签订合同后，袁女士支付定金1万元，对方答应尽快办理房产过户。但是没过几天，对方就表示说，房子卖不了，要取消合同，理由是房屋产权人是父亲所有，无法过户。纠纷从去年拖延至今还未解决，卖方答应退还袁女士1万元定金，而拒绝了袁女士的违约赔偿要求。

　　点评：因合同引起纠纷的常见情况有：房屋未经其他产权共有人同意私自出卖房屋;职工不告知单位便把单位拥有产权的公房出售;房屋已被列入改造范围，产权人却私自出售等。根据合同法的规定，合同无效、被撤销或者终止的，并不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款效力。所以，袁女士可以根据合同约定，要求对方支付违约金。

　　定金环节：定金纠纷如何处理?

　　今年初，南宁市民张小姐在振宁现代鲁班看中一套房产，业主刚交房就放盘出让了，售价是6000元/平方米。张小姐和卖方蒋先生签订了定金协议，双方约定定金为6万元，总价60万元，办理过户时先支付首付款，余款待买方张小姐办理过户，并取得房产证后办理银行按揭，由银行直接划入蒋先生的账户。过后，张小姐支付了三成房款。但是，蒋先生看到房价上涨，后悔了，不想卖房子。他觉得，双方尚未签订买卖合同，签订协议时房子尚未取得房产证，不具备转让房屋的法定条件。

　　张小姐却认为，卖方因房价上涨而不愿再继续办理房屋产权过户手续是违约行为。当初双方签订的协议，内容包括了物业地址、面积等物业基本状况、以及成交价格、付款时间及方式等，与房屋买卖合同所应当具备的条款相当。与合同同样具备法律效力。

　　点评：当初双方签订的协议，是买卖双方的真实意图，只是卖方尚未取得房屋的产权证，这才冠以协议之名。买方除了支付定金外，还支付了部分购房款，卖方单方中断交易，是违约行为。买方可以通过法律诉讼，要求卖方按照协议的赔偿条款约定，支付违约款。

　　解押环节：垫资服务费由谁出?

　　今年2月份，罗先生欲将香榭里花园一套房子出售。由于该房子还处于按揭中，为了出售房产，罗先生与南宁市一家担保公司签订了协议，由担保公司先出资帮他垫资解押房产，等房子出售后，他再还清担保公司的垫资款。但是，罗先生事先得支付解押服务费用给担保公司。

　　之后，罗先生和买家签定了购房合同。由于政策调整，买家的购房贷款未能获批，因此想解除购房合同。罗先生认为，自己已经支付了解押服务费，如果买家解除合同，自己就白白损失垫资服务费了，因此不同意解除购房合同。倘若解除合同，垫资服务费买家要承担一部分。

　　点评：由于房地产新政调整造成合同无法履行的，合同可以解除，买家无需承担责任。此外，由于是罗先生和担保公司签订的协议，服务费他是要支付的。 卖房者在与担保公司签订协议时，可协商附加相关免责或延期履行条款，以降低风险。

　　过户环节：买方原因迟迟不能过户

　　今年2月份，方先生将自己位于南宁市望园路一套房产出售给莫小姐，买卖双方约定，交易手续交给中介代办。签订买卖合同时，方先生已经收到莫小姐定金两万元整，首付款30万元在办理过户时支付，其余经银行按揭办理。但是，交易后方先生迟迟未收到款。原来，买方征信记录有污点，房贷政策严紧后，贷款不容易办理了。结果，中介跑了多家银行，贷款审批都没有办理下来，没有经过贷款审批，过户手续搁浅。方先生说，他是为小孩出国留学筹钱才卖房的，买家未能通过贷款审批，给他造成影响，应当算违约行为。

　　点评：因买方征信记录缘故，导致交易搁浅，这并非不抗拒因素，因此买方客观上存在违约的事实，构成违约。房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律规定，属于有效合同。方先生可以按照合同条款的约定，要求买家支付违约金。

　　中介环节：交易中断佣金谁承担?

　　置业顾问涂小姐告诉记者，限购令出台后，她售出南宁市金桂花园一套房产，并与买方、卖方签订了三方合同。房子成交价58万元，买卖双方中介服务费各为5800元，买方购房定金3万元由涂小姐所在公司代收。由于房产新政出台市场低迷，买方周先生认定自己买的房子贵了，不想要了，卖方也同意解除购房合同。因此，周先生将这个情况告知涂小姐，但公司方面表示，既然签订了购房合同，说明中介公司为周先生付出了劳动，双方交易未完成是周先生的责任，即便买卖双方同意解除合同，还是应该支付中介费，不同意返还购房定金。

　　点评：新域美林园湖分行经理黄聪说， 二手房交易中有两个合同，一是房屋买卖合同，二是居间服务合同。买卖双方签订的购房合同可由双方协商解除，中介方无权干预。居间合同因合同已经成立，是否解除应由买卖双方与中介方协商，若中介方不同意，则不能解除，买卖双方只能要中介方返还除居间服务费以外的费用。涂小姐所在公司可向买卖双方收取一定的服务费用，但必须退还买方的购房定金。

　　房贷环节：利率调整易出现违约

　　6月份，市民陈女士看中了岭南家园一套三房两厅，很快与卖方签订了买卖合同，并交1万元的定金。但是，在办理银行房贷款过程中，首套房贷款利率出现变化，银行不同意打折，要在基准利率上浮1.1倍。由于难以承受高利息，陈女士想解除合同，但是卖方拒绝退还定金。

　　点评：近年来房贷政策一直都在调整变化，首付、利率等调整都属于可遇见的，因此不能以“不可抗力”为由要求解除合同并免责。但同时，此项违约并非出于买方的恶意不履行，而是由于不能如约采用原定的银行贷款支付，而不得已违约。因此，陈女士在提出解除购房合同的时候，卖方要退还定金，但陈女士也要根据合同约定承担违约责任。如果合同没有约定相关条约，则买卖双方协商，适当减轻买方违约责任，支付造成卖方直接损失的赔偿金。

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　　二手房交易流程

　　第一步 签三方合同

　　卖方所需资料：身份证、结婚证、户口本、房屋所有权证、房屋共有权证、契税及不动产发票、产权人和共有人亲自到场或代理人拿正式公证书到场。

　　买方所需资料：身份证、结婚证、户口本。

　　第二步 评估

　　评估公司：出评估报告。

　　卖方：开新银行账号。

　　买方：递交申请资料：身份证、户口本、结婚证、收入证明。

　　资料齐全3到5个工作日通过审批。

　　第三步 解押

　　卖方向银行提出还款申请，一般需要15个工作日。

　　卖方偿还欠款并从银行领取结清证明等资料，一般需要15个工作日。

　　第四步 注销抵押登记

　　凭结清证明等资料到房产局注销抵押登记，一般需要7个工作日。

　　第五步 查档缴税免税

　　到房产局查档，然后到税务部门缴纳契税。

　　第六步 交易鉴证

　　买卖双方到房产局办理查档、晒户型图后，申请过户，一般需要15个工作日。同时，买方支付首付款。

　　第七步 领取新证

　　前往房产部门领取新证。或客户写好委托书，中介机构客服人员去领。

　　第八步 抵押登记

　　买方需要申请贷款的，要在房产局办理抵押登记;抵押完成后，银行支付购房贷款。一般需要10个工作日。(记者 张娟)