莫让户口成为“绊脚石”二手房交易的户口悬案

莫让户口成为“绊脚石”二手房交易的户口悬案
因为户口而引发的纠纷在二手房买卖过程中非常常见，这应该引起购房者的充分注意。但是在实际中，户口往往不被人重视。
不要让户口成为购房的“绊脚石”，这需要购房者认真对待。
“因户口发生的纠纷，在二手房买卖过程中非常常见，”不管是律师，还是二手房中介行业的从业人员，都这么认为。
“其他的纠纷都有办法解决，而对于户口纠纷，至今却没有一个好的解决办法，”这不光只是购房者的困惑，也是律师的困惑。
但在实际二手房买卖过程中，购房者往往会忽略户口这个重要的环节。业内人士告诉记者，一般购房者在谈判时，只是关心房价、赠送等这些与经济利益相关的项目，而对“户口”却只字不提。
于是户口成为二手房买卖过程中最让人挠心的事。
户口问题很容易遭到忽视
小程是一家房产公司的房产经纪人，根据他的回忆，从未发现过一位在谈判中率先提到户口问题的购房者。小程告诉记者：“购房者一般都只会问房价，还有赠送的项目，如物业维修基金、家装电器等，而不会去了解户口中有多少人，何时迁走。”
住商不动产法务郭韧对此表示，户口是最容易遭到购房者忽视的一个重要因素。而本刊后文中提到的三个具体案例，都有一个共同特点，就是在购房时没有详细调查户口情况。律师们也表示，在二手房买卖过程中，由户口引发的纠纷，主要还是跟购房者的疏忽有很大的关系。
但是户口纠纷却是二手房买卖过程中，最容易出现纠纷的环节。一提到在二手房买卖过程中因户口引发的纠纷，上海东方正义律师事务所的朱海婴律师便大为感叹：“实话告诉你，因为户口而引发的纠纷真的是罄竹难书。”
因为户口方面的纠纷不能作为民事案件，法院不会受理此类诉讼，所以记者无从通过法院了解到户口纠纷在整个二手房纠纷中到底占到多大的比例。但根据一些中介公司的统计，因户口而产生的纠纷占所有二手房买卖纠纷近3成的比例。
郭韧说：“在二手房买卖过程中，合同履行是最大的纠纷源，而由户口引发的纠纷则占合同履行纠纷的大头。”
据了解，户口纠纷的根源在于上家户口无法及时迁出，导致下家户口无法迁入。“这是由于我们国家现行的户籍管理制度引起的，”朱海婴律师如此认为。此前就二手房交易而言，户口迁移的规定是这样的：只有上家的户口从房屋中迁出之后，下家的户口才能迁入。而上家户口迁出的前提条件是有落户的地方。
郭韧说：“一旦上家没有找到落户的地方，比如在卖房之后没有买房，或直系亲属不同意上家落户，那么上家的户口只能留在原房屋内，导致下家的户口迁不进去，产生纠纷在所难免。”
此前户口纠纷难解决
而最让人头痛的是，户口方面的纠纷至今没有找到一个好的解决办法。
朱海婴律师曾经接待了很多有关户口纠纷的案子，但她不主张通过诉讼这个途径来解决，因为她知道，法院是不会受理这类诉讼的。这是由于户口纠纷不能作为民事纠纷来处理。这不光在之前是这样，现在还是这样。
对此，上海市高级人民法院对此已做出明确的规定。在去年年底，上海高院出台了《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》，其中对户口纠纷做出如下规定：
对于“二手房”买卖中，当事人约定出卖人迁出户口，并由买受人迁入户口，但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的，我们已在2003年第3期《民事法律适用问答》中，对此问题作了明确，但实践中仍有不同理解。经研究，我们认为，当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定，但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。经释明后，当事人仍坚持主张迁移户口的，应裁定不予受理或驳回起诉。
对此，律师认为，如果一旦发生户口方面的纠纷，被侵害一方无法通过有效途径解决这个问题。朱海婴说：“法院不受理这类诉讼，而下家又没有别的途径强制要求下家将户口迁出，他们只有等待，这是一种无奈的选择。”
现状仍不容乐观
目前，户口纠纷已有了变通的解决办法。记者了解到，陈先生去年年底在嘉定区内购买了一套住房，办理户口迁移时，他曾征询当地派出所，是否需要上家一同前来办理。但是得到的答复是不需要。因为上家是否迁出，对他落户没有影响。
记者咨询了沪上部分派出所，得到的答复不大一样，如卢湾区淮海中路派出所户籍受理处的工作人员则称，目前原则上还是要求上家迁出之后，才能迁入下家的户口。而记者从徐汇区、嘉定区一些派出所的户籍受理处则了解到，可以暂时将上家的户口冻结，封存下来，将下家的户口迁入进来，等待合适的时机，再将上家的户口迁出。
但是，这被看作是一种权宜之计。朱海婴用吃惊来描述她当初了解到这种做法的情形，她说：“这只是一种变通的做法，仅仅能够起到头痛医头，脚痛医脚的作用。而对于由户口而带来的纠纷，无法从根本上起到很好的解决效果。”她推测，这种办法有可能会引发新的纠纷。
记者从知情人士处了解到，这种办法是在2005年7月份出台的，没有公开宣布，只做不说。但是通过一段时间实行之后，发现这种办法存在一定的问题，比如有些涉及到动迁补偿时，对于这种尚未及时迁出的户口如何处理，没有很好的解决办法。
这位人士说：“本身市内户口迁移方面的问题比较复杂，方案在实行过程中由各区具体职能管理部门掌握，但是在实际实施过程中，出现了很多问题，说明这种办法还是存在一定的缺陷的。”
虽然已经有人大代表提出取消户籍，实行“绿卡制”，但是中国的户籍改革是一个循序渐进的过程，因此户籍制度在未来很长时间内将仍然存在。朱海婴表示，只要户籍制度仍然存在，那么在二手房买卖过程中由户口而引发的纠纷就会继续存在，而无法得到解决的现状仍然会在相当长的时间内存在。

而对于购房者来说，如何保护自己的权利不受影响，律师建议防患于未然才是一个较为适用的办法。有律师建议在签订房屋买卖合同时，就明确约定有关户口迁移的条款，并约定具体的违约责任。“只有以这种方式，来变通保护自己的权利了，”朱海婴如此表示。