购房不看售房“资质”签出无效合同

　　案情：

　　两家不具备销售商品房屋法定条件的公司，出售房屋时不仅信誓旦旦承诺，而且还与消费者签订相关合同以示诚信。路女士正是由于自己的疏忽未能审查对方的资质，结果4年后为主张自己的权利走上了法庭。

　　近日，法院终审判决：路女士与农工商公司所签房产安置合同无效;农工商公司、房地产开发有限责任公司返还路女士400元办证手续费;52万元购房款，并按中国人民银行同期活期存款利率计息。

　　据了解，1997年8月29日，路女士与某农工商公司签订荣誉居民房产安置合同，约定同年11月30日前农工商公司有偿向其提供由某房地产开发有限责任公司开发建设的一栋二层楼房，并承诺两年内办理不了北京产权，其有权退房，农工商公司支付10%的违约金及同期银行固定资产贷款利息，并赔偿路女士由此造成的一切经济损失。

　　合同签订后，路女士如约向农工商公司支付了400元办证手续费并于12月1日交纳了52万元全部房款，但农工商公司未能给其办理房屋产权手续。2001年4月29日，房地产开发有限责任公司为路女士出具了同年10月31日前与其签订北京市房产正式契约承诺书。后农工商公司及房地产开发有限责任公司均未能给路女士办理正式房屋产权手续。

　　2002年4月，路女士起诉至一审法院称，农工商公司收齐房款后未按约定为自己办理房屋产权证，房地产开发有限责任公司出具承诺书后，始终没有履行自己义务，故要求确认双方签订的荣誉居民房产安置合同无效，农工商公司、房地产开发有限责任公司返还52万元购房款，赔偿17.4万余元经济损失，支付10%违约金，并承担案件诉讼费用。农工商公司、房地产开发有限责任公司称，因合同无效，不应产生违约金及利息，故只同意退还购房款，不同意赔偿经济损失。

　　一审法院经审理于2002年11月判决后，房地产开发有限责任公司不服，上诉至北京市二中院请求认定双方所签合同无效、路女士支付每月2500元的房屋使用费直至房屋腾空。

　　二中院经审理认为，房地产开发有限责任公司及农工商公司不具备销售商品房屋的法定条件，与路女士签订的名为荣誉居民房屋安置、实为房屋买卖的合同属没有法律约束力的无效合同。因此，应返还路女士的购房款。而且两公司对合同的无效承担主要责任，路女士购房未审查两公司的相应手续，亦应承担相应责任，故对购房款的法定计息按同期活期存款利率计息。房地产开发有限责任公司、农工商公司未提供房屋交付使用证据，要求返还房屋及支付使用费不予支持。据此，作出上述判决。

　　点评：

　　本案属于售房主体不合格引发的房产纠纷。

　　实践中很多消费者在购房时因为疏于审查出卖人的售房资质，与一些不具备商品房销售资格的出卖人误签商品房买卖合同，导致自身的合法权益受到侵害。本案中路女士与农工商公司所签的荣誉居民房产安置合同即属这种情况。

　　《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。《城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应符合以下条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

　　本案中农工商公司既非房地产开发企业，也不是房地产中介服务机构，在不具备预售条件的情况下，与路女士签订名为房屋安置，实为房屋买卖的购房合同，违反了法律的强制性规定，依照《合同法》第52条之规定，该合同无效。

　　《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　根据上述法律规定，法院判决农工商公司向路女士返还购房款及利息是正确的。