合同未约定违约责任 购房者如何维权

　　合同未约定违约责任，违约责任如何承担，本文指导购房者该如何处理未约定违约责任的合同纠纷。

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　　咨询：

　　我3月份看好了一套二手房并交付一万元定金，签订了房屋买卖合同。10天后我筹到房款再联系卖方要求办理更名过户手续，卖方推脱出差在外地没有时间办理，我焦急地等待了两个月后得知，卖方早已将房屋加价另行卖给了他人，并且办理了更名过户手续，但我们签订的合同中并没有约定违约条款，我想问问这种情况下我是否可以要求卖方承担违约责任?

　　律师解答：

　　虽然合同中没有约定违约条款，但是卖房人违约，黄女士作为守约方仍然可以要求卖方承担违约责任。

　　《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据《中华人民共和国合同法》的这一条规定，违约行为的构件是单一的，只需客观上的违约行为，而无须认定行为人主观上的过错。只要一方存在违约行为，对方就有权要求违约方承担违约责任，不管对方是否有过错，也可以推导出无论合同中是否约定了违约责任或者承担违约责任的方式，均应承担违约责任。而且黄女士已经交付了一万元定金，依据“定金罚则”原理，黄女士可以要求卖房人双倍返还定金，即承担一万元违约金。

　　律师提醒：

　　房屋买卖双方，房屋买卖合同的签订非常重要，有些二手房买卖双方由于较熟悉甚至没有任何书面协议，导致纠纷产生时没有任何证据，不仅给法院审理工作增加了难度，也不利于维护自己的权利。

　　要与房屋销售方签订房屋买卖合同应着重审查合同的以下条款：

　　一、房屋所占土地的使用权。如果卖方未合法取得该土地的使用权，应责成卖方首先向国家缴纳土地使用金;

　　二、标的及质量条款。您要问明拟买的商品房位于何处何路几号几层，是砖混结构还是砖木结构，朝向如何?建筑面积及居住面积各为多少?

　　三、价款及支付条款。合同中应明确规定每平方米价格及总价，如果包括其他费用如水暖、煤气的初装费等、应一并列明;该房款是一次付清还是分期付款?是现金支付还是票据支付?若消费者购买的是期房，最好争取分期付款方式，签合同时先付总价款的百分之四十，待工程完工过半时再付百分之三十，等工程竣工交付时付清最后的百分之三十，这样，就可以给房地产开发商设定对等的义务，减少消费者的购房风险;

　　四、违约条款。应列明一方违约时支付违约金的合理数额或违约金计算办法。如房屋开发商在格式合同中私自定下诸如“若开发商不能按时交付房屋，按该房屋合同价款0.001%支付违约金”的不合理条款时，您应对此坚决抵制，因为这是房地产开发商不想履约的一个征兆。若合同未约定违约金条款时，依法律规定由违约方支付对方合同总价1%至5%的违约金;

　　五、房产证的办理。合同中应约定房屋交付后，如何办理房产证过户手续。建议您尽快办理房产证，因为房产证是房屋所有权的证明。