警惕购房陷阱之“阴阳合同”

　　2007年4月25日，房主赵某与钱某签订合同约定，赵某将位于市区内的一套自有住房通过中介以40万元的价格出售给钱某，约定如任何一方违约应按总房价的20%支付对方违约金，同时另签订一份合同约定购房金额为30万元。

　　并且双方又签订《补偿协议》，约定30万元的价格仅作为买卖双方向国土部门过户所用，实际成交价为40万元，违约金亦按40万计算，如任何一方要求以30万过户，则由提出要求的一方承担全部交易税费。签约后，钱某如约支付了定金2万元。在履约过程中因周边房价上涨，赵某以阴阳合同过户存在法律风险为由，要求修改过户用的合同并取消《补偿协议》，钱某不同意，并发函给赵某要求按协议履约，赵某仍未履行，钱某向法院提起诉讼，要求被告赵某返还2万元定金并支付8万元违约金。赵某以阳合同价款(30万元)无效，要求以实际成交价过户不构成违约为由抗辩，要求驳回钱某支付违约金的诉讼请求。

　　经审理，法院作出一审判决：1、被告于本判决生效之日起十日内返还原告钱某购房定金2万元;2、驳回原告的其他诉讼请求;3、解除《二手房预约买卖及居间合同》及《补充协议》;4、确认《二手房预约买卖及居间合同》中关于转让款“人民币30万元”部分的内容及《补充协议》中关于“买卖双方任何一方要求以本协议约定价格(40万实际成交价)作为登记价，则由提出要求的一方承担全部交易税费”部分内容无效。判决后，双方均未提起上诉，判决现已生效。

　　律师分析：

　　1、赵、钱二人及中介签订的《二手房预约买卖及居间合同》中转让价为30万元部分的内容并非实际成交价格，而是为逃避国家税收政策准备向房产部门提供的登记过户价格，该部分约定损害了国家利益，违反了合同法强制性规定，属无效约定。同理，原、被告签订的《补充协议》关于“如买卖双方任何一方要求以本协议约定价格(40万实际成交价)作为登记价，则由提出要求的一方承担全部交易税费”部分内容，也属无效。

　　2、合同条款的无效并不必然导致整个合同的无效，除无效条款外的其他条款继续有效。签约后，被告赵某要求以真实成交价签订正式的二手房买卖合同，原告钱某不同意，导致原合同及《补充协议》无法履行，并无法签订正式的二手房买卖合同，同时，涉案房屋并未交付，应视为双方就签订正式房屋买卖合同的主要条款未达成合意，因此，原合同有效部分对原被告均无约束力，双方均未违约，原告请求适用定金罚则及赔偿损失依据不足。

　　3、无效合同自始无效，对各方当事人均无约束力，任何一方违反约定，均不构成违约，无需承担违约责任。

　　王勇律师建议：阴阳合同在二手房买卖中大量存在，且不乏交易成功的情况。但仍不排除遇到本案中赵某这样法律意识较高的“违约”当事人，故建议交易时还是不要为了“节省”一点交易费用，而签订违反法律规定的合同。