房屋买卖合同签定前应当书面通知承租人

【二手房案情简介】

龚先生一家准备从外地迁回上海定居，打算购买远房亲戚王先生的老房子。王先生也乐意帮亲戚解决住房问题，就答应以优惠价48万元把房子卖给龚先生。双方很快签了房屋买卖协议，但要等房客冯先生三个月租期满了再交房。冯先生两年来一直承租王先生的房子，双方的租赁合同还经房地产租赁登记机构备了案。听说王先生要卖房子，价格还比较优惠，冯先生就提出愿意出同样的价钱或是稍高一点的价钱买这套房子。王先生说已和龚先生签订了协议，就婉言拒绝了冯先生，还提醒冯先生租期届满后要及时搬出，别让自己在亲戚面前失了信。冯先生心里觉得很不舒服，在租期届满后并未搬走。龚先生和王先生多次同冯先生交涉，但都没有结果。租期届满后一个月，龚先生向法院起诉要求冯先生搬出，但冯先生则提起反诉，要求法院确认其有优先购买权，王先生和龚先生签订的房屋买卖合同无效。

法院经审理调解结案。

【房产律师分析】

1、最高人民法院于1990年颁布的《关于贯彻执行民法通则的若干问题的意见（修改稿）》第132条明确规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

2、卖方前如房屋仍在出租一定要书面通知承租人，在承租人确认在同等条件下不予购买，才能和买方签订房屋买卖合同，否则，则造成二手房买卖无效，带来损失。